德国的房价还能涨多少?

过去将近10年的光景里,德国很多大城市的房价飙升得非常让人高兴和懊悔。感到高兴的一定是那些上车够早的朋友们,而还没上车的朋友恐怕大都有些懊悔吧。现在问题来了,这辆车还能开多远开多快呢?它会倒车吗?

过去将近10年的光景里,德国很多大城市的房价飙升得非常让人高兴和懊悔。感到高兴的一定是那些早早在德国买房的朋友们,而还没上车的朋友恐怕大都有些懊悔吧。现在问题来了,这辆车还能开多远开多快呢?它会倒车吗?德国的房价的上涨还有个头儿吗?

如果你期待我能给你一个确切的数字,比如10年再翻一番之类的,那你可能要失望了,因为在我看来理财投资最重要的恐怕不是预测潜在的收益,而是掌控可能的风险,确保任何情况下都不会翻车,毕竟各位上班族的钱也不大风刮来的,所以我希望本文能给你提供一个额外的视角看待房价的未来。

德国房价涨了多少?

如果你看德国新闻或者是房地产网站上关于房价的数据,那么你应该能看到类似下面的图。下图是德国Welt杂志用德国联邦银行的数据画的图,可以看见德国7个最大的城市在2008年到2019年的房价已经翻了一番。如果只看一些某些城市的重点区域,那么可能100%的上涨都不止。

但是房价是永远上涨的吗?当我们把时间线再拉长之后,就会发现其实没那么简单。下图是德国最权威的房地产价格指数之一的bulwiengesa-Immobilienindex2020年的最新数据,展示了过去44年德国的房价变化情况。从图里我们能看见,虽然最近十年房价像坐了火箭一样单调上升,但德国的房价在很多年份里其实是躺在地上没怎么动的,甚至在几个特别惨的年景里房价还下降了。那么以后的房价会怎样呢?

德国房价的上限在哪里?

空口无凭,我打算用一些简单的方法分析一下房价的上限,也就是从理论上说一说住房的定价方法。

在说房价的定价方法之前,我想先说说更容易理解的股市。股市的定价理论有很多种,但是综合来看,主要是两个流派,按照《漫步华尔街》的说法,他们分别是基于经济数据的“基本面分析”和基于“空中楼阁”的“技术分析”。所谓的 “基本面分析”就是根据公司的盈利状况等数据分析股票的价值。“技术分析”说白了就是你觉得“其他人觉得”应该值多少钱,这个有点儿绕,可以仔细思考一下。

其实房屋的定价方法也完全可以归类进股票定价的这两种派别里。德国官方的房屋鉴定规范ImmoWertV里就提供了这两种派别的具体分析方法,“基本面分析”对应了Ertragsverfahren,它按照租金、租售比等基本数据,分析楼宇应该值多少钱。“技术分析”则是Vergleichswertverfahren,它是根据周围差不多的房屋的价格对目标房价进行估计。(其实还有第3种方法Sachwertverfahren,但普通人一般没办法用这个方法,我一般只会在拍卖估价里看到这个方法)

一般提到房价是多少以及还能涨多少这种话题,从潜意识里都是基于 “技术分析”的,也就是基于周围认识的人买的房多少钱、或者网上房地产广告里的房子卖多少钱、以及过去涨了多少钱,来判断未来还能涨多少钱。

这两种方法很难说哪个更优秀,因为首先 “基本面分析”里面的数据支柱之一的“租售比”Vervielfältiger也是根据经验值估计出来的(ImmoWertV里对房价的估算方法和报纸上用的租售比其实定义差了很多,不过这里没必要深入了),其次任何资产的变化趋势在短期内都是有持续性的,这个持续性在学术界被称为“动量”,大部分资产的“动量”表现在1年左右的观察窗口里都是统计上显著的。

那我们怎么用它们来判断房价还能不能上涨呢?我就通过基本面分析的方法来讨论一下房价最多还能涨到哪里。

本文里对房价的分析都是排除通货膨胀影响的,因为这样更容易让我们用今天的视角去分析,而且未来的通胀率没办法准确被预测

基本面分析房价上限

我认为用 “基本面分析”是能够判断房价的大概上限的。但这个预估方法的成立需要依靠2个假设作为先决条件。

第1个先决条件是:大部分人买房是要贷款的,全款买房者是少数派。

第2个先决条件是:发达国家的房地产市场以几十年甚至上百年的时间窗口看,是基本理性的。

第1个假设容易理解,第2个假设是什么意思呢?可以简单地认为投资者买房大部分是以投资为目的(不是买来了只是投机甚至空置),投资的话就必须有明显的预期收益才行,赔钱买卖他们不做。传统上收益的主要来源是租金,房价的上涨是次要收获。这一点和国内的买房预期是不同的,一定要注意。

一个证据就是,全球最发达的几个城市(除了我国以外),不管房价涨成什么样,它的租金收益率平均都是超过3%甚至4%的。(除非中国人变成全球买房的绝对主力,否则我很难想象那些传统发达国家的租售比会变成魔都0.5%那种水平)

自住房的价格上限分析

现在我们可以开始分析了。先以第1个先决条件出发,看看极端情况是什么样的。德国人能为买房每个月付出多少还款额呢?

2019年法兰克福的购房自住者平均每个月为贷款付出1575欧元,占家庭收入的26.13%。这两个数字在汉堡为1562欧元和25.93%。如果房价持续上涨,那么让这些人就需要再加把劲,比如假设德国人能承受的上限是把家庭收入的一半(而不是1/4)拿出来还贷款,那就大概是3000欧元。

假如我们的收入不变,而买房者的平均还款能力是3000欧元每月(注意这是非常高的水平),而又假设他能拿到低至0%的利率(负利率不要想了,那是国债的专利。或者即便KfW愿意给负利率,一般人也几乎不可能靠KfW那么点儿贷款去买上百万的住宅),那么他每年最大的还款能力是3万6千欧元。

目前银行一般会要求本金还款率Tilgung至少为2%,那么算下来可贷款额为180万欧元(年还款额36000欧元/年还款率2%)。这就是房价的极限了,再高就真的买不起了,一点儿办法没有,德国人也没有六个钱包来帮忙。

一个支持我这个观点的证据就是,在全德人均居住面积不断增加的趋势之下,德国最大的几个城市居然开始流行迷你公寓了。广告里一般会说这是新的趋势,可是在我看来却是莫大的讽刺,趋势就是随着生产力的不断提高人民却越住越小吗? 到底是谁蜗居在微型公寓里面呢? 毕竟不管配到设施多么的牛,它的面积就摆在那里。我从学生公寓搬出之后,就再也不想住那么小的房间了。

如果平均购房者的还款能力没有3000欧元每月这么高的话,这个值还会下降,比如每月2000欧元的还款额对应的房价是120万欧元。

比较让人感到惊讶的是,这个数字从北京上海的角度看起来好像也没有很高。一方面同胞们的还款能力真的让我感到叹为观止,另一方面德国人也真的不愿意把还房贷变成生活的全部,这方面仅从疫情期间他们无论如何都要出去旅游的劲头看也能探知一二。

投资房的价格上限分析

下面再从 “基本面分析” 的第2个先决条件出发进行一下分析。这个分析是从投资者的角度出发的。

投资者投资房产的时候希望动用最大化的杠杆来提高收益率,并且希望租金收益至少能够完全覆盖贷款的支出,能有现金流就更好了。假设投资者也能拿到低至0%的利率和2%的本金还款率Tilgungssatz,那么他能接受的最高房价就是“租金/还款率”。

如果假设租金是3000欧元,那么在不考虑额外的费用的情况下(维护、管理、地税等等),房价的上限和上面一样是180万欧元,那么问题来了,租金最高能到多少呢?

很显然房客不是绝对意义上待宰的羔羊,抛开德国租金法定上限Mietspiel不说,如果房东要的价格太高了,房客完全可以搬到更偏远的地方住。

比方说假如我在慕尼黑能找到净收入3000的工作,但是租房要花2000,每月还剩1000欧元用来干别的事情。而我在图灵根虽然只能找到净收入2000的工作,但是房租只要500,还剩1500欧元。那么仅仅从经济角度看,我就没必要非得在慕尼黑工作。

那么德国人愿意为房租花多少钱呢?

有一个概念叫Mietbelastungsquote,就是房租占家庭收入的比例,它理论上应该是在一定范围之变变化的。比如上面我的假设里,我虚拟的慕尼黑的 Mietbelastungsquote就是66%,而图灵根则是25%。这个数据在德国一般是多少呢?

根据德国科隆经济研究所的数据,虽然最近这些年德国的平均Mietbelastungsquote有所上升,但上升的并不多,截止到2017年也没有超过30%。大城市比小城市的Mietbelastungsquote虽然高一些,但是高得也不多。估计未来上升的余地应该是有限的。

2016年德国家庭的平均净收入是3314欧元。这个家庭收入对应30%的Mietbelastungsquote就是994欧元,,按这个数字计算的房价就是(994 X 12 / 2% = 596400)。50%的Mietbelastungsquote则是1657欧元的租金,对应的房价是(1657 X 12 / 2% = 994200欧元)。如果某些大城市的平均净收入更高一些的话,对应的投资房的价格上限还可以按比例提升一些。

按平米价格计算的房价上限

当然上面的计算都是基于整套房的价格,也许按照平米价格计算会更有意义。那么德国人需要多大的居住面积呢? 2019年德国的人均居住面积是47平方米。一家按2个人计算就是94平方米。

但是城里人住得小一点儿也是正常的,比如按慕尼黑市政府的统计,慕尼黑市内人口人均居住面积在2019年是43平方米,这样两个人就是86平方米。我们可以假设德国城里人差不多都愿意住这个面积的住房。那么按照上面180万欧元的上限,就是每平米大概2.1万欧元。按照120万欧元则是1.4万欧元每平米。

当然上面的数据中,穷人把人均面积拉低或者富人把人均居住面积拉高的可能性都是存在的。

德国人工资的增幅对房价的影响

上面的分析是基于去除通胀的房价的,但是我们工资的增加不只是来源于通货膨胀,还有生产力增加的因素。后者可以给我们带来实际购买力的增加,也就是实际有能力买更贵的房子了。

那么去除通胀后的工资能增加多少呢?我们可以按照过去的数据进行一下预测。

按照DIW的数据,在1991到2015年期间,并不是所有德国人的工资在去除通胀后都增加了。不过没关系,也并不是所有人都会买房,我们可以乐观一点儿,只看最有钱的10%好了,他们是可能是最有可能买房的,而且他们的实际收入增幅在这段儿时间里也是最多的。他们在这25年里,在去除通胀后工资大概增加了30%,相当于年化1%(按复利计算)。所以如果未来生产力还能一如既往地增加,那也不妨把房价的上限每年再往上加个1%。

结语

当然这些分析都是基于我假设的先决条件的,如果他们并不成立,那么整个分析也就崩塌了。比如也有可能房地产交易者大部分是全款支付的富翁而不是贷款者,比如也可能购房者在见识过过去房价的变化后购房的心态大都发生了变化,不再以赚租金为主要目的了。希望这篇文章能给你带来除了你周围的观点和新闻里的专家观点之外的视角。别忘了买房的初级错误之一就是买贵了!

所以你是不是已经在过去十年里狠狠地赚了一笔呢?你觉得德国的房价还能涨多少呢?欢迎给我留言讨论。


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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2 评论

  1. 有一点假设不明白,家庭平均收入是3314, 为什么最高还款额会假设3000(收入的一半)?

    • 是因为群体不同。3314欧元是全体德国居民的平均家庭收入,因为估计租金上限的时候用全体居民比较靠谱。而估计最高还款额的时候用的是法兰克福或者慕尼黑的购房者的家庭收入水平。后者的收入平均要高很多。因为考虑购房者平均承受能力没必要考虑本来也不买房的群体,毕竟这里讨论的是房价上涨,可以放开了假象,不用太保守

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