你就算没买过房子，如果稍微关注一点儿房地产市场动态的话，也会注意到一个词——房产税。中国国内最近一直在讨论和国际接轨引入房产税，而德国则因为宪法的原因在讨论改变房产税的计税方式。今天我就来说一说德国的买房之后产生的德国房产税Grundsteuer到底是怎么回事。
德国房产税为什么会被收取
首先你必须明白的一件事儿就是，虽然在资本主义的德国购买房地产，如果同时购入土地的话，土地和房子就是永久产权的，看起来似乎土地就是你的了。但其实这只是表面现象。
我最喜欢引述罗伯特.清崎对于房地产的看法，就是房地产的英文real estate里面的real并不是“真正”的含义，而是西班牙语“皇家的”，就好象皇马球队名字里的那个real。换句话说，房地产就是皇家的财产，放在现代呢，就是国家的财产，只不过允许你在满足一定条件的情况下使用而已，要不然为什么政府能征收房产税，而且还几乎是可以任意的调整房产税率呢？
而这一切在德国都是有法律基础的，就是基本法第十四条第二款“Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen”。所以当国家需要房地产持有者为国出力的时候，你要是不站出来，房子可能就没了哦。我的另一篇文章《德国1948货币改革》就讲述了德国在货币改革的时候，有一部分房东享受到了债务的优惠，结果后来又被以另一种名义把那次特殊的优惠拿走了。
那么德国的房产税Grundsteuer到底是啥呢？这里注意不要和房产交易的时候产生的一次性费用grunderwerbsteuer搞混。Grundsteuer是你拥有某个房子的每个月都要交的，谁也跑不了。有一个对于投资出租房的朋友来说的好处就是，Grundsteuer可以百分百的转嫁给租客（当然合同里要说清楚）。
德国房产税目前的算法
房产税的征税法律依据是房产税法Grundsteuergesetz。作为一个收税门槛几乎可以和人头税一样低的税种，房产税可谓是历史悠久了。而二战之后，联邦德国更是标准化了收取的方式。目前的房产税分为A和B两类。对于我们一般的住房房地产持有和投资来说，重要的就是B类了，而税务局每个季度会收一次税。虽然在法律上算法看起来乱七八糟，但是作为一般的房东的你最多只需要知道下面的这个计算过程：
Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Grundsteuermesszahl
Jahresgrundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz
我再略解释下这个计算方法里几个奇怪的词汇的意思。
首先Einheitswert是整个计算的基础。这个值是每一栋房子（或者单纯的土地）根据东德1935年或者西德1964年的土地测量结果评估出来的价值。从这爷爷辈儿的数据年龄上，就能看出来目前这个税的计算根据有多么的扯。至于具体到每个房子是怎么算出来的，基本上你也不用太关心，因为这个算法很快也要作废了。
Grundsteuermesszahl就可以大概理解成政府每年想从你手里在上面那个Einheitswert中抽成多少。最后一个数字Hebesatz就是各个地方政府根据自己的“需求”想出来的了，经常就会出现“不争气的”地方政府，因为别的税收没收够，直接宣布提高来年的Hebesatz。
现在一方面德国政府说房租太贵了，市民付不起，一方面又把这种会被转嫁到租客身上的税务不断提高，难道不是精神分裂吗？下图是来自德国联邦统计局对于全国的2016年的Hebesatz的统计地图，你可以大概看看你住的地方的Hebesatz是多少。
我所知道的能部分或者全部减免房产税的可能性，只有空置的房屋。比如由于水灾火灾长期租不出去的空置房就有可能获得减免，当然这种减免必须得申请才能得到。但是如果是你特意不把房子租出去，税务局可是不会轻易给你减免的。
未来德国房产税会有什么改变？
2018年德国宪法法院裁决，目前的房产税违宪，要求2019年底前必须建立新的收税规则。刚刚媒体透露出了德国财长关于新规则的部分可能的算法，主要就是SPD出身的财长希望，新的房产税能够部分依据各个公寓的面积等因素（不再是以楼为单位）以及租金高低收取，租的越贵，税务越贵，并且能以此希望做到打压租房市场的作用，至于能不能做到，我们就只能静观其变了，反正对于各位房东来说，也是房客付房产税。
未来改革的情况虽然还没有完全明朗，但是几个前提是确定的。目前德国的房产税收入归属于地方政府，属于地方政府最重要最稳定的税种。和同样属于地方政府收入种类的工商税比，房产税可真是旱涝保收。不管经济上行还是下行，都是要收的，哪天想多要点儿，还可以增加Hebesatz。
所以首先政府就决不能容忍房产税收入大幅下降。另一方面不管怎么改变算法，肯定不可能对一部分人增加的过多，毕竟谁也不想把自己下金蛋的鸡杀掉。还有很重要的一点就是，虽然2019年必须有新的计税方法推出，但如果真的对全德国超过3600万个公寓和别墅逐个估值计税，真正想要数据达到可用的程度，恐怕会经历一个漫长的过程。
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作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
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对比银行贷款利率
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除了自己去找银行，还可以去找贷款中介去询问，比如下面表里的Dr. Klein等等。在贷款前，最好通过下面的计算器看一看哪家的利率更划算，多多对比。
下表中的几个词的意思分别是：
Nettodarlehen：打算贷款多少钱；
Kreditlaufzeit：利息绑定多少年（不是要多少年还完钱）；
Beleihung：贷款额占房价的比例（它只有两个选项，选一个差不多的就行，详细情况必须跟贷款顾问细说，任何网上贷款计算器都只是算个大概的利率）；
Tilgung：初始本金还款率，一般选2%就行；
monatliche Rate：每月还款额（本金还款额+利息）；
effektiver Jahreszins：贷款的利率
Restschuld：过了上面提到的 Kreditlaufzeit 之后，还剩下多少贷款没还完
