Jetzt mit einem Kaufpreisaufteilung Gutachten effektiv Steuern sparen!

Der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks muss aufgeteilt werden, wenn der Eigentümer gegenüber seinem Finanzamt Abschreibungen geltend machen möchte und die Aufteilung des Kaufpreises nicht bereits im Kaufvertrag festgehalten ist.

Hintergrund: Absetzungen für Abnutzung (AfA) – wie Abschreibungen im Steuerrecht korrekt genannt werden – können nur auf das Gebäude geltend gemacht werden. Denn während sich das Gebäude mit der Zeit abnutzt, ist das bei Grund und Boden nicht der Fall. So zumindest die allgemeingültige Annahme des Gesetzgebers.

Um die jährliche Abschreibung berechnen zu können, muss folglich eine Aufteilung nach den Anschaffungskosten für das Grundstück und für das oder die darauf stehenden Gebäude erfolgen.

Die Eigentümer von Immobilien auf der einen Seite und die Steuerbehörden auf der anderen Seite haben bei der Kaufpreisaufteilung unterschiedliche Interessen:

• Immobilieneigentümer sind daran interessiert, dass das Finanzamt einen marktgerechten Gebäudewert bei der Kaufpreisaufteilung berücksichtigt. Denn nur dann ist der jährliche Abschreibungsbetrag steuergerecht. Je höher der Anteil des Bauwerks an den Anschaffungskosten, desto höher fällt der jährliche Abschreibungsbetrag aus. Abschreibungen mindern als Werbungskosten die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Weniger Einnahmen bedeuten weniger Umsatzsteuer. Bei Immobilien im Betriebsvermögen erhöhen die Abschreibungen die Betriebsausgaben, was ebenfalls zu einer geringeren Steuerbelastung führt.
• Der Staat wiederum profitiert davon, wenn der Kaufpreisanteil von Grund und Boden möglichst hoch ist. Denn darauf kann der Immobilieneigentümer keine Abschreibung geltend machen – die Kosten also nicht von der Steuer absetzen. Je höher der Bodenwertanteil, desto geringer der Gebäudewertanteil. Umso geringer fällt der jährliche Abschreibungsbetrag und somit die Steuerersparnis aus. Oder anders ausgedrückt: Der Eigentümer muss mehr Steuern zahlen.

In der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke verwenden die Finanzämter Berechnungsmethoden, deren Aufteilungsergebnisse häufig zugunsten des Staatssäckels ausfallen. Die von den Finanzämtern auf Anordnung des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) lange Zeit angewandte Praxis, die Kaufpreisaufteilung ausschließlich auf Grundlage der sogenannten Restwertmethode durchzuführen, wurde vom Bundesfinanzhof schon 1985 für unzulässig erklärt (Az.: IX R 81/83). Stattdessen müssen bei der Kaufpreisaufteilung der Verkehrswert des Gebäudes und der Verkehrswert des Bodens getrennt voneinander ermittelt werden. Dafür sind die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genannten Methoden geeignet.

Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen mit der „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ eine Excel-Datei und Anleitung zur Verfügung. Diese Arbeitshilfe dient nicht nur den Finanzämtern zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung, sondern kann auch von den Steuerzahlenden selbst verwendet werden. Die Datei wird auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen bereitgestellt.

Mit der Arbeitshilfe soll die Kaufpreisaufteilung vereinheitlicht werden. Sie wird von den Veranlagungssachbearbeitern in den Finanzämtern verwendet, um eine Kaufpreisaufteilung im typisierten Verfahren durchzuführen oder eine vorliegende Kaufpreisaufteilung auf ihre Plausibilität zu überprüfen.

Immobilieneigentümer können die standardisierte Arbeitshilfe verwenden, um die Kaufpreisaufteilung selbstständig vorzunehmen und auf dieser Bemessungsgrundlage die Abschreibung zu beantragen. Damit stellen sie zwar sicher, dass die Finanzbehörde die Aufteilung akzeptiert, verschenken aber in den meisten Fällen auch bares Geld, weil nicht das volle Abschreibungspotenzial ausgeschöpft wird.

Das Problem an der Arbeitshilfe ist, dass diese nicht von einer neutralen Stelle stammt. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung deshalb durch höchstrichterliche Rechtsprechung mehrfach kritisiert. So untersagte er beispielsweise die anfängliche Verengung auf das Sachwertverfahren, das aufgrund der mangelnden Anpassungsfähigkeit der typisierten Herstellungskosten häufig zu einem viel zu hohen Bodenwertanteil führt.

Daher veröffentlichte das Finanzministerium im April 2021 eine neue Arbeitshilfe, die nicht mehr ausschließlich auf dem Sachwertverfahren basiert. Welches Verfahren in der Arbeitshilfe zur Anwendung kommt, hängt von den vorhandenen Daten zur Immobilie ab. Es gilt die Reihenfolgen:

1.     Vergleichswertverfahren
2.     Ertragswertverfahren
3.     Sachwertverfahren

Die Restwertmethode wurde vom Bundesfinanzhof für unzulässig erklärt.

Aber auch wenn nun abhängig von den vorhandenen Parametern der Immobilie verschiedene Verfahren zur Auswahl stehen, werden besondere Orts- und Objekteigenschaften noch immer nicht berücksichtigt. Dabei können diese erheblichen Einfluss auf den Kaufpreis haben. Deshalb ist die Arbeitshilfe bei der Kaufpreisaufteilung keine Pflicht.

Immobilieneigentümern steht es frei, einen geeigneten Nachweis für den Bodenwert- und den Gebäudewertanteil zu erbringen. Das muss nicht zwingend ein Gutachten sein.

Ein unabhängiges Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen ist jedoch die Form der Kaufpreisaufteilung, die am wenigsten angreifbar ist. Die Kaufpreisaufteilung per Gutachten ist zwar vergleichsweise aufwändig und mit etwas höheren Kosten verbunden, aber zweifelsohne der Königsweg in der Kaufpreisaufteilung. Je größer ein Gebäude oder je mehr Wohneinheiten es besitzt, desto sinnvoller ist die gutachterliche Kaufpreisaufteilung aus wirtschaftlicher Sicht.

Einer der Kritikpunkte des Bundesfinanzhofs an der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist seit jeher die Verengung auf bestimmte Wertermittlungsverfahren. Mit Urteil vom 20. September 2022 stellte das Gericht erneut klar, dass für die Schätzung des Bodenrichtwerts sowie des Gebäuderichtwerts die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definierten Verfahren herangezogen werden können (Az.: IX R 12/21). Also sowohl das Ertragswert-, das Sachwert- als auch das Vergleichswertverfahren.

Zudem steht es Immobilieneigentümern natürlich jederzeit frei, ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung anfertigen zu lassen und beim Finanzamt einzureichen. Der Vorteil eines Gutachtens besteht darin, dass der Sachverständige bei der Wertfindung die individuellen Aspekte des Grundstücks und des Gebäudes berücksichtigt und so eine wirklich marktgerechte Kaufpreisaufteilung vornehmen kann. So wird ein marktgerechter Gebäudewert ermittelt, was den maximalen Abschreibungsbetrag gewährleistet.

Bei dem umgekehrten Ertragswertverfahren werden durch die Verzinsung und die Restnutzungsdauer orts- und regional abhängige Faktoren berücksichtigt. Im Ergebnis liefert diese Bewertungsmethode eine den realen und objektiven Verhältnissen entsprechende Kaufpreisaufteilung. Dies führt in der Regel zu einem höheren Kaufpreisanteil für das Gebäude als die Ermittlung durch das Sachwert- sowie das Ertragswertverfahren.

Im Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen Anlage bestimmt, also der Gebäudesachwert, und anschließend mit dem Bodenwert der Immobilie addiert. Ein Nachteil ist, dass das bisherige und vor allem auch das zukünftige Marktgeschehen bei der Berechnung mittels Sachwertverfahren keine Berücksichtigung findet.

Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Sachwert der Immobilie im Vordergrund, sondern wie viel Gewinn und Rendite sich durch eine Immobilie erzielen lassen. Problematisch ist, dass beispielsweise zukünftig erwartete Mietentwicklungen in diesem Verfahren keine Rücksicht finden.

Die Kaufpreisaufteilung ist zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung durch Abnutzung (AfA) unverzichtbar. Sie muss also vorgenommen werden, bevor die Abschreibung vom Finanzamt festgesetzt werden kann.

Wir empfehlen, die gutachterliche Kaufpreisaufteilung so früh wie möglich vorzunehmen – idealerweise noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Denn dann können Boden- und Gebäuderichtwert bereits im Kaufvertrag festgehalten werden. An die dortige Kaufpreisaufteilung sind die Finanzämter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gebunden.

Beauftragen Sie Ihr Gutachten deshalb, sobald Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschlossen haben, die der Erzielung von Einkünften dient. Erst dann sollte der Kaufvertrag geschlossen und notariell beurkundet werden. Mit gutachterlicher und kaufvertraglich festgehaltener Kaufpreisaufteilung gibt es für das Finanzamt kaum Möglichkeiten, der Aufteilung zu widersprechen.

Eine Kaufpreisaufteilung kann aber prinzipiell zu jedem Zeitpunkt erfolgen und beispielsweise durch Vorlage eines Gutachtens auch nachträglich geändert werden.

Als Kaufpreisaufteilung nach Jacoby/Geiling wird eine vereinfachte Bewertungsmethode für die Kaufpreisaufteilung bezeichnet. Um den Wert von Grund und Boden sowie dem Gebäude darauf zu ermitteln, wird dafür das umgekehrte Ertragswertverfahren im Sinne von § 7 Abs. 1 S. 1 EstG angewendet. Diese Methode entspricht der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie kann sowohl von Gutachtern als auch im steuerlichen Massenverfahren angewendet werden. Die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby ist somit eine Alternative zur Kaufpreisaufteilung mit der BMF-Arbeitshilfe.

Der Bodenrichtwert gibt den Wert von einem Quadratmeter unbebauten Boden in einer bestimmten Region an und dient als Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien. Dieser wird mindestens alle zwei Jahre von einem Gutachterausschuss neu ermittelt.

Für eine Kaufpreisaufteilung relevant ist der vor Abschluss des Kaufvertrages zuletzt veröffentlichte Bodenrichtwert für die Region, in der sich die Immobilie befindet. Die Bodenrichtwerte können öffentlich eingesehen werden, z. B. auf www.bodenrichtwerte-boris.de oder auf den einzelnen Länderportalen.

Bei der Kaufpreisaufteilung stellt der Bodenrichtwert einen wesentlichen Maßstab dar. Bei bestimmten Wertermittlungsverfahren wie dem Sachwertverfahren, das lange Jahre Grundlage der Arbeitshilfe des BMF war und vom Bundesfinanzhof als ungeeignet eingestuft wurde, bildet der Bodenrichtwert die Grundlage. Das kann vor allem in Ballungsgebieten, wo die Lage einen großen Einfluss auf den Wert der Immobilie hat, zum Problem werden. Statische Berechnungsverfahren führen dann zu einem zu hohen Anteil von Grund und Boden an der Gesamtsumme. Das vermindert den Abschreibungsbetrag und somit den Steuervorteil.

Wir berechnen den Gebäudewertanteil im umgekehrten Ertragswertverfahren. Dies ist im ersten Schritt unabhängig von der Nettokaltmiete. Die Nettokaltmiete wird lediglich im zweiten Schritt zur Plausibilisierung des Ergebnisses herangezogen.

Welche Nettokaltmiete sollten Sie angeben? Die tatsächliche Miete zum Zeitpunkt des Kaufvertragsdatums, sofern diese nicht um mehr als 20 % von der nachhaltigen ortsüblichen Miete (z.B. dem Mietspiegel) abweicht. Sollte die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs nicht vermietet worden sein, geben Sie bitte die zu dem Zeitpunkt ortsübliche Miete an. Die ortsübliche Miete kann in der Regel aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet werden.

Es gibt sowohl was die Lage als auch das Gebäude selbst betrifft, diverse Faktoren, die in der Arbeitshilfe des BMF keinerlei Berücksichtigung finden, den Wert von Grundstück und Gebäude jedoch maßgeblich mitbestimmten.

Bei dem Grund und Boden hat zum Beispiel die Lage erheblichen Einfluss. So wirkt sich eine Ecklage auf das Grundstück häufig wertmindernd aus, weil es von zwei befahrenen Straßen umgeben ist, die unter anderem für eine Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigung sorgen können.

Selbst so gravierende Wertminderungsgründe wie die Belastung mit Altlasten, weil das Grundstück vor Jahren beispielsweise für industrielle Zwecke genutzt wurde, werden in der BMF-Arbeitshilfe nicht berücksichtigt.

Der Wert des Gebäudes kann zum Beispiel dann höher liegen als bei vergleichbaren Objekten, wenn erst kürzlich umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Dabei kann es sich beispielsweise um eine Kernsanierung, den Austausch von Elektrik und/oder Heizungsanlagen sowie die Installation von Solarthermie und/oder Photovoltaikanlagen handeln.

Während die Kaufpreisaufteilung des BMF ein typisiertes Verfahren ist, das keine Details und Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt, schaut sich ein Gutachter deutlich mehr Parameter an, die den Wert des Gebäudes und des Grundstücks bestimmen. Das kann eine auf Excel basierende Arbeitshilfe nie leisten, zumal den Anwendern in den Finanzämtern das notwendige Fachwissen fehlt, um den Wert einer Immobilie in der Form einzuschätzen, in denen das zertifizierte Sachverständige wie wir tun.

Der Vorteil in einer Kaufpreisaufteilung per Gutachten liegt also darin, dass Boden- und Gebäudewerte ermittelt werden, die jeweils den Marktwert widerspiegeln und somit realistisch sind. Das sorgt für Steuergerechtigkeit.

Bei der BMF-Arbeitshilfe kommen aufgrund fehlender Sachkenntnis und vielleicht auch entgegengesetzter Interessen regelmäßig zu hohe Bodenwertanteile heraus. Diese führen bei Immobilienbesitzern zu erheblichen Steuernachteilen, weil die Abschreibung nicht dem Marktwert entspricht. Sie können weniger Werbungskosten absetzen und zahlen mehr Einkommensteuer, also sie eigentlich müssten.

Es sind nur zwei Schritte bis zu Ihrer Steuerersparnis:

1.     Kostenlose Ersteinschätzung

Wir prüfen vorab, ob sich die Investition in ein Gutachten für Sie lohnt – natürlich kostenfrei.

• Springen Sie zu unserem Formular für die Ersteinschätzung
• Tragen Sie alle Parameter zu Ihrem Objekt ein, wählen Sie auf der letzten Seiten „Kostenlose Ersteinschätzung Verbesserungspotential“
• Geben Sie für eventuelle Rückfragen und die Übersendung der Einschätzung Ihre Kontaktdaten (E-Mail und Telefon) an
• Klicken Sie auf „Absenden“

Unsere Experten führen eine Vorprüfung durch und senden Ihnen innerhalb von 48 Stunden das Ergebnis. Wenn das Verbesserungspotential für einen höheren Gebäudewertanteil aussichtsreich ist, geht es mit dem folgenden Schritt weiter.

2.     Beauftragung Ihrer gutachterlichen Stellungnahme

• Rufen Sie den Link auf, den wir Ihnen in der kostenlosen Ersteinschätzung mitgeteilt haben
• Dort finden Sie Ihre bereits getätigten Eingaben. Vervollständigen Sie diese bitte und wählen im letzten Schritt „Gutachterliche Stellungnahme zum Gebäudewertanteil“
• Wir fragen einige ergänzende Informationen zur verbindlichen Beauftragung ab
• Wenn Sie alles eingetragen haben, klicken Sie nur noch auf „Absenden“ und Ihr Gutachten ist beauftragt

Falls wir weitere Informationen benötigen sollten, werden wir Sie kontaktieren.

Bevor Sie das finale Gutachten erhalten, senden wir Ihnen einen Entwurf zur Durchsicht, der bei Bedarf angepasst oder ergänzt werden kann.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sich die Finanzämter an eine im notariell beurkundeten Kaufvertrag der Immobilie festgeschriebene Kaufpreisaufteilung halten müssen, um die Absetzung für Abnutzung (AfA) zu berechnen. Das gilt nur dann nicht, wenn konkrete Anhaltspunkte existieren, die darauf hindeuten, dass die vertragliche Vereinbarung verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist. Gleiches gilt, wenn sie offensichtlich zum Schein getroffen wurde, um sich steuerliche Vorteile zu verschaffen, die nicht gerechtfertigt sind (Gestaltungsmissbrauch im Sinne von § 42 Abgabenordnung).

Ein Indiz für eine wirtschaftlich nicht plausible Kaufpreisaufteilung ist häufig ein Grundstückswert, der unterhalb dem aktuellen Bodenrichtwert liegt. Ist das der Fall, droht eine Korrektur des Finanzamts. Der Immobilieneigentümer ist dann in der Pflicht, den Verdacht zu widerlegen.

Als Nachweis für einen niedrigeren Bodenwert eignet sich in jedem Fall ein Sachverständigengutachten. Ein Grund für einen niedrigeren Bodenrichtwert kann zum Beispiel ein mit Altlasten kontaminierter Grund und Boden sein. Ein weiteres Beispiel ist eine deutlich größere Lärmbelastung als vor der Ermittlung des aktuellen Bodenrichtwerts. Diese kann beispielsweise durch die Eröffnung einer Autobahn oder eines Flughafens zustande kommen.

Gegen eine abgelehnte Kaufpreisaufteilung kann Einspruch eingelegt werden. Außerdem ist eine Festsetzung durch das Finanzamt nicht bindend. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude kann beispielsweise durch Vorlage eines Gutachtens jederzeit für den restlichen Abschreibungszeitraum angepasst werden.

Wenn Sie nach Einreichen des Gutachtes mit Ihrer Steuererklärung Rückfragen oder Einwände vom Finanzamt erhalten, dann werden wir Sie natürlich mit unserer Erfahrung unterstützen diese Punkte schnellstmöglich zu Ihren Gunsten zu klären.

Bitte nehmen Sie dazu einfach Kontakt mit unserem Kundenservice auf und schildern Ihren Fall, damit wir Ihnen eine Empfehlung für das weitere Vorgehen aussprechen können.

Nein, eine ursprünglich vorgenommene Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude stellt verfahrensrechtlich keinen Bestandteil der Steuerfestsetzung dar. Das heißt, dass ein Grundlagenbescheid über die Bemessungsgrundlage zur Absetzung für Abnutzung (AfA) keine Bindungswirkung für die Folgejahre besitzt. Stattdessen ist die Abschreibung jährlich in Ansatz zu bringen. Das heißt auch, dass die Kaufpreisaufteilung nachträglich korrigiert werden kann.

Stellt sich heraus, dass die ursprünglich durchgeführte Kaufpreisaufteilung unrealistisch oder fehlerhaft ist, kann die Kaufpreisaufteilung wiederholt werden. Das bietet insbesondere denjenigen Immobilieneigentümern eine große Chance zur Verbesserung ihres Abschreibungsvolumens, die es bisher versäumt haben, eine eigene Kaufpreisaufteilung vorzunehmen.

Das Finanzamt ist dazu verpflichtet, eine neu vorgelegte Kaufpreisaufteilung zu überprüfen und eine neue Bemessungsgrundlage für die Absetzung durch Abnutzung zu ermitteln, sofern die Ergebnisse der Kaufpreisaufteilung plausibel sind.

Für nachfolgende Veranlagungszeiträume gilt dann die aufgrund der neuen Aufteilung berechnete Abschreibung. Dabei berechnet sich die Höhe der Abschreibung nach wie vor nach den gesetzlich geregelten Prozentsätzen, die von der anerkannten Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängen. Da der Gebäudewertanteil nun aber höher liegt als der Bodenwertanteil, fällt der jährliche Abschreibungsbetrag höher aus. Der Zeitraum für die Abschreibung verlängert sich nicht.

Zwar kann die Kaufpreisaufteilung wiederholt werden, wenn diese fehlerhaft vorgenommen wurde. Das hat bei der Anerkennung durch das Finanzamt jedoch nur Auswirkungen auf die noch offenen Abschreibungsjahre, nicht auf die zurückliegenden.

Ein nachträglicher Abzug der in den Vorjahren versäumten Abschreibung ist nicht möglich. Die Anpassung gilt nur noch für die verbleibenden Steuerjahre bis zum Abschreibungsende. Deshalb sollte die Kaufpreisaufteilung immer von Fachexperten wie Gutachtern vorgenommen und ihre Richtigkeit – beispielsweise bei der Übernahme von Immobilien – schnellstmöglich geprüft werden. So stellen Sie sicher, dass Sie auch wirklich nur die Steuern zahlen, die zwingend notwendig sind.