我在德国围观的一次房产拍卖

Dr. Rich发布

在德国房子被拍卖是什么样的?在德国买房除了一般渠道还可以通过拍卖。最近我去围观了一次德国的房地产拍卖,短短40多分钟里,经历了太多有意思的事儿。说实话在我围观过的房地产拍卖里,还从来没有过这么密集的信息量,于是我决定把它分享出来,顺便说一说在德国买拍卖房进行房地产投资的基础知识。

德国的拍卖房有什么好看的?

去看房产拍卖当然不仅仅为了看热闹(事实上拍卖现场经常会有“热心街坊”围观,甚至有鼓掌的),我的初衷是为了开辟一个新的购房渠道(或者说是想要捡漏儿),但是说实话,在现在这个是市场情况,拍卖现场也很难买到便宜货了。

如果仅仅按照我的投资策略,这个房子根本不在我的考虑范围之内。但是它实在是很特别,以至于我想去看看到底谁会买它。其实原来的房东在本次拍卖前已经“抗争”了很久了,这个房子可以算上过去两年本地房产广告的“刷屏”房,我经常能看见它被挂在房地产网站上。不过既然已经到了拍卖这一步,显然之前的挣扎并没有成正果。

这个房子被法院定性为豪宅Villa,地理位置也是我所在城市的热门的豪宅区。整个地皮有1400多平米,算上客房的居住面积超过700平。但是由于年久失修,法院的评估价值里,土地的价值Bodenwert居然超过了总价Verkehrswert。

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插播小知识:哪里查看拍卖信息

德国房产拍卖的信息可以在各个地方法院的网站上找到,他们现在一般还会把信息集中挂在www.zvg-portal.de上面。当一个房产进入拍卖程序后,法院会派专家给拍品估价,专家会出具一个详细的Gutachten文件,里面包含房产的基本信息,包括地契Grundbuch上的各种信息,以及他是怎么评估房产价值的。

很多法院还会把这份评估文件免费放到网上,也有些地方法院只允许感兴趣的人亲自去法院阅读。注意网上的免费文件往往并不能够包含所有的信息,如果需要更多的信息,还是不论如何都得亲自去一趟法院看原始文件。

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进入拍卖现场排排坐

本次拍卖前法庭门口已经有不少人了,我粗略查了一下大概30多个。这种拍卖一般是不需要提前报名的,进入法院前甚至连身份证件都没有人检查(博主在德国也见过需要像登机安检一样严格的法院),但是如果想要出价,一般就得做一些提前的准备了,这个我后面会说。

9点现场准时开门,这次是一个小法庭,和我们电视剧里看到的法官正襟危坐在阶梯大厅里是不一样的,更像一个研讨会的现场,法官(其实是Rechtspfleger,我也不知道中文是什么)坐在前面,债主们分坐两边,其他人像上课一样排排坐。由于人太多了,椅子根本没够,最后还有几个站着的。

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插播小知识:为啥房子会被拍卖

德国拍卖房子的可能性非常多,比较常见的有两种:

第一种叫Teilungsversteigerung,就是几个房东共同拥有一处房产,分割财产时候某些人不想要房子,只想要现金,如果无法谈拢价格,就可能直接上法院变现去了。最可能的就是夫妇分割财产以及兄弟姐妹分割遗产。

第二种是真正的强制拍卖Zwangsversteigerung,主要就是房东不还钱,于是债主就要求法院强拍了。这种不还钱不一定是贷款,可能是由于各种原因。这次我围观的就是这种强制拍卖。

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正式拍卖前

德国拍卖现场的流程是法官会先宣读一下本次拍卖的基本信息,特别是那本Gutachten上没有的信息。根据最开始我看到的公开信息显示,要求拍卖的债主是市政府,这就已经勾起了我看热闹不嫌事儿大的好奇心了。结果现场才发现,那些没有被事先公布出来的信息,才是这次拍卖最大的瓜。

过去我经历的拍卖,宣读信息很快就结束了,这次法官居然读了15分钟。主要就是债主太多了。现场的最大的债主就是银行,此外还有市政府和税务局。没有到现场的债主就是各种小债主了,总结起来就是给房东提供过服务但是没收到钱的人。

虽然房东到底是怎么欠政府钱的现场并没有说,不过介于房东甚至欠了几个刚过百元的账单,可以猜测他也不会缴房产税的。再加上房屋年久失修的程度都变成总价里的“负分”项目了,估计房东早就资不抵债了。

这个房子的地契里居然还登记了极其复杂的“居住权”Wohnrecht“优先承购权”Vorkaufsrecht,而拥有这个权力的人并不是房东,而是里面的一个租客,但是这个权力对整个房子都有效。

Wohnrecht简单说就是允许这个人一直住在这个房子里,无法被赶走,这次的拍卖房,甚至居住权延伸到水电费都得房东掏钱Vorkaufsrecht就是房子被卖掉的时候,他有权优先买根据德国法律,这两个权力不随着房屋的买卖甚至拍卖发生改变。不过根据后来现场发生的事情,我认为这两个地契里的这两个权力,很可能是房东在自己的房子要被拍卖之前给债主们埋的雷

法官阅读完本次拍卖的基本信息之后,就宣布大家可以出价了。一般这种拍卖,从宣布可以出价,有至少30分钟的时间供买家考虑,这段时间虽然每个新的出价必须高于上一个出价,但是不会出现那种“30万一次,30万两次……”的场景。只有过了这头30分钟,法官才开始准备用像电视里一样的方式喊成交。

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插播小知识:底价和保证金

当然出价也不是随意的,而是有底价的,这个底价理论上是评估价格Verkehrswert的50%,低于这个价格法院并不会承认。但是事实上债主有权在成交价低于评估价70%的时候提交申请要求不承认拍卖结果。今天这个债主甚至在法官解释完规则后,就直接表示他们不会接受成交价低于评估价的70%。

前面我提到了,谁如果想要出价是要做些提前准备的,一般第一个必须做的准备就是带好个人的身份证明,第二个必须有的是保证金Sicherheitsleistung。这个年代的保证金当然是不允许现金形式的,一般被法院所接受的保证金有联邦银行支票Bundesbankscheck银行担保Bankbürgschaft,支票Verrechnungsscheck以及汇款保证金的最低额度是评估价的10%

采用汇款方式缴纳保证金有一个小小的好处,就是如果把房子拍到手了的话,可以回头少交一点儿利息。这利息是对最终需要缴纳的全部费用和保证金的差值进行收取的,目前的利率是4%(在德国银行有存款的朋友一定清楚这个利率在德国有多高了)。最高出价者需要交的全部费用由自己的出价和其他手续费和以及税组成。总的来说费用是低于通过中介买房的。

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波折的出价阶段

法官刚刚宣布可以开始出价了,直接就出现了第一次高潮。这次事件直接影响了最后的成交价。只见观众席里一个中年男子大步走向法官,递交了一份文件。法官看了一眼就一脸无奈地直接宣布,今天他将无法宣布拍卖结果有效

原来那个男的交的这份文件表明,房东目前身患重病,要求推迟拍卖。根据法律,法官就不能今天宣布结果有效了。依据前后发生的事情,显然这件事儿的目的是希望今天能够流拍,这样房东就有时间继续尝试卖掉房子还债了。不过法官直白的表示,你们都试了1年多了,也没卖出去,有啥用呢?

法官为了不让大家今天白跑,决定采取一个折中的策略,就是今天的拍卖依然继续进行,当然最后他确实无法马上宣布结果有效,但是他会在之后要求对房东的健康情况进行鉴定。如果房东的健康其实根本没有那么糟糕,那么今天的结果依然有效。当然如果房东真的健康状况非常不好,那么今天的拍卖就真的不作数了,他只好重新组织一场拍卖会。

估计现场的其他参与者这时候真的是非常犹豫的,也是有几个人问了一些比如健康鉴定需要多久之类的问题,一半天也没敢出价。这时前面掀起第一个高潮的中年人决定再加点儿料,他表示这个房子还有一个租房合同,并且开始在现场分发事先准备好的复印件。

德国法律规定租房合同不随房屋买卖和拍卖改变。不过这个租房合同本身有很大的法律问题,并且是和前面提到的Wohnrecht捆绑的。法官表示那个Wohnrecht不符合正常规定,拍卖结束后就会被从地契里划掉,租房合同的合法性就大打折扣了。

这时候离拍卖结束只有10分钟左右的时间了,居然还没有一个人出价过,法官表示希望今天就有人出价,因为没人出价的话他也不会去检查房东的健康问题,那么下次拍卖很可能会重演今天的故事。

这时一个人站起来表示他出价,价格就是评估价格的70%。出价者是夫妻俩,表示两人各占一半。显然是以私人身份在拍卖。出价者把自己的身份证件交给法官检查,并且呈上了自己的保证金证明。法官宣读出价者信息,并向债主表示保证金证明收到了。

大家沉寂了2分钟左右,我前面的一对儿70岁左右的夫妇也出价了,在上一个价格的基础上加了5000欧元。1分钟之后第一个出价者再次增加了5000欧元。这回还没等大家反应过来,那对儿老年夫妇又加了价。

就这样两对人你来我往了好几个回合,老年夫妇把价格加到了大概评估价格的85%,这期间也没有第三个人表示要出价。转眼30分钟到了,法官开始宣布“一次,两次……”,那第一对儿出价者看来已经放弃了,随着法官宣布结束,不再接受新的出价了,拍卖结束,但是正如前面说的,今天没有实际成交。

最后法官又暂定了一个交余款的期限,并且把没有拍到房子的那对儿夫妇的保证金证明还了回去。今天的拍卖就这么结束了。

在德国想要从拍卖现场买到合适的东西不是一件简单的事情,如果感兴趣的话,建议读一读相关的书,还一定要多多地去现场围观,除了能在现场能够学习到不少东西之外,还经常能碰到这次这种好玩儿的现场,见到各种的有趣的事情,我觉得哪怕是当成消遣或者练习德语都是很有意思的。

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分类: 房地产

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