德国买房贷款的种类你了解几个? 一文看懂德国所有房贷形式以及德国房贷利率

好像小学算数课就学过利息的计算，但现实世界的贷款花样可比算数课复杂多了。本文介绍咱们消费者最常见的几种在德国买房贷款的类型，文末还介绍了一些德国房贷利率方面的知识。文中介绍的几种房贷和他们之间的关系见下面的图文摘要。

德国房贷最重要的组成部分都有哪些？

关于住房贷款有各种各样的专有名词，但把各种贷款区分开的关键点只不过集中在本金还款、利息、利率绑定时间这3项上。

本金还款Tilgung

“有借有还再借不难”嘛，本金还款Tilgung很容易理解，就是把从银行借来的钱还给银行。它对应的动词Tilgen就是还钱的意思了。

本金还款的花样主要体现在以下几点：

• 慢慢还，还是期末一口气还完
• 慢慢还钱的频率（每个月、季度、年等等）
• 慢慢还的量-还款率（Tilgungssatz）

顺便说一句，以前利息高的时候，银行可以接受低至1%的还款率（每年还贷款总额的1%给银行），后来利息低到了1%，银行基本只接受最低2%了。如果未来利息又高了，可能银行还能接受低一些的还款率。这种变化主要是因为，还款时间越短银行觉得越安全，而总还款时间跟“利率+本金还款率”相关，并不只是还款率。

利息Zinsen

利息也好理解，就是对未还完的贷款收利息。

利息还可以用利率Zinssatz这个相对值表达，比如一开始欠银行10万，利率是1%，那么当年需要给银行的利息就是：

10万x1%=1000

还给银行1万后，还欠银行9万，则当年的利息为：

9万x1%=900

德国的贷款利率非常个性化，需要利率根据具体情况（年龄，工资，住址，家庭状况，房子的具体信息，首付，还款率等等）才能给出，同一套房子，不同的人贷款拿到的利率甚至可能上下浮动2%之多。关于贷款利率可以参考另一篇非常详细的文章的解释，如果想要了解自己能拿到的贷款情况，欢迎联系我。

买房贷款的利率绑定时间Zinsbindungsfrist

利率是浮动的，它一方面随着银行政策变化，另一方面又受到市场预期影响。（《为什么房贷利息涨起来了，银行却还收存款负利率？》）所以我们和银行约定的利率并不是永久不变的，这个绑定不变的时间就叫Zinsbindungsfrist。

这里引出了一个小知识点：德国的住房贷款不必须在利率绑定时间内还完！比如跟银行商定，未来10年内利率按1%算，如果过了10年贷款还没有还完，就得按当时资本市场上的情况重新约定。

下图是德国最大的B2B房贷平台之一的EUROPACE统计的德国房贷的利率绑定时间分布，可见大部分都是选择了10到15年之间的利率绑定时间。

一般来说，其他条件相同的情况下利率绑定时间越长利率越高。

有了基础知识，下面开始介绍德国的几种贷款类型。

德国房贷的几个基本类型

德国买房贷款的基础款：等额本息Annuitätendarlehen

最最基本的房贷类型是等额本息贷款Annuitätendarlehen，不只是德国，国内的房贷也大多是等额本息的，它最基本的特征就是每月给银行的钱（月供）是恒定的。

随着还款的增加，欠银行的余款也在同步减少，而利息是基于余款计算的，所以利息占月供的比例也就随着时间减少，又由于月供是恒定的，根据下面的式子可知每份月供里的本金还款的比例Tilgungssatz随着时间增加。正因为这个原因，跟银行约定Annuitätendarlehen的本金还款比例时，实际上约定的只是第一个月的还款比例，叫Anfangstilgung：

月供=利息+本金还款

下面两个图视觉化了上述过程。

这种贷款最大的好处是还款压力不会变化，比较好计划。

注意: 由于等额本息贷款Annuitätendarlehen的各种条件只固定到利息绑定时间，那之后是什么样子的还得贷款者到时候再和银行谈。如果不签新合同，老合同就会自动变成浮动利率，浮动利率贷款的细节见下文。

当然了，如果打算长期持有某个房产，也可以和银行签订一个利率绑定时间内正好还完贷款的合同，叫Volltilgungsdarlehen，这会比较省心。

下图是德国最大的B2B贷款平台统计的德国房贷的Tilgungssatz分布图，可见大部分人都是选择1%到2%的Tilgungssatz。

等额本金Tilgungsdarlehen

在等额本息贷款中，月供是恒定的，我们当然也可以让其他条件恒定，比如本金还款额。如果只是本金还款额恒定，就叫等额本金贷款Tilgungsdarlehen了。

和等额本息贷款Annuitätendarlehen一样的道理，等额本金贷款Tilgungsdarlehen的贷款余额也随着还款慢慢减少，相应的，利息也慢慢减少。根据下面的式子可知月供也随着利息的减少而减少，这是它和Annuitätendarlehen的一个区别。：

月供=利息+本金还款

下面两个图视觉化了上述过程。

等额本金贷款Tilgungsdarlehen有啥好处呢？

大部分上班族工资都随年龄增长，仅仅因为通货膨胀涨涨工资也是合理的吧？所以Tilgungsdarlehen月供慢慢下降有啥好处呢？

这种贷款最大的好处就是降低未来的风险！因为今年比明年好预测，明年比后年好预测，越久远的未来越难预测。所以尽最大努力在自己收入可预测的情况下多还款可以降低风险，特别是对于那些快退休的人群或者是个体户来说。

只还利息的一次性贷款endfälliges Darlehen

没有人规定必须慢慢还贷款，所以还可以约定在贷款存续期间只支付利息，然后在约定的时间点一次性还完所有贷款，这种形式叫一次性贷款endfälliges Darlehen（也叫Zinszahlungsdarlehen）。

其实国债基本都是这种还款方式。

下面两个图视觉化了上述过程。

这种贷款一方面适合有特殊策略的投资者，比如知道自己会在某个时间段获得一大笔现金（比如那时候卖房），另一方面可能适合想用更大风险换取更大收益可能的朋友，因为没有挤牙膏一样的本金还款部分，相当于投资的杠杆不随时间减少，自己的本金利用率可能能提高。（《德国买房贷款利息那么低，少付些首付合适吗？》）

但是使用这种贷款时，银行经常要求提供额外的安全保障来代替定期的本金还款，比如和下文要提到的Bausparvertrag结合起来。如果两个产品可以无缝连接并做到月供不变，甚至能产生一种有自己名字的组合产品Konstantdarlehen。

远期贷款Forward-Darlehen

上面3种贷款主要是改变利息、本金还款的条件，除此之外，还可以改变支付贷款的时间点，比如和银行约定支付给我贷款的时间是3年以后而不是现在，这就叫远期贷款Forward-Darlehen。

远期贷款主要应用于贷款（比如Annuitätendarlehen）临近利率绑定时间点需要再融资的情况。比如某人现在有一个已经还了8年的贷款，再有两年就需要跟银行谈新的贷款合同，但他担心两年后利率上涨得太厉害了。这种情况下就可以和银行签订远期贷款合约，现在就锁定两年之后才生效的贷款利率。

一般可以约定最多5年之后生效的远期贷款合约。

远期贷款还有2个点要注意：

1. 远期贷款合约虽然是未来生效的，但一般不提供免费提前退出的条款，也就是签了就很难反悔了。
2. 远期贷款合约之所以能存在，是因为银行用金融手段排除了利率波动风险，这部分费用肯定会转嫁给我们贷款者的，所以远期贷款的利率一般会高于同样期限的普通贷款，这部分利差叫Zinsaufschlag。

浮动利率贷款variables Darlehen

前面介绍的几种贷款形式都约定利率在很长时间里不变，如果放弃绑定利率，让它随市场情况浮动，就成了variables Darlehen。

浮动利率也不是天天利率都变，一般每次锁定未来3个月的利率，欧元浮动贷款利率一般以EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate)为基础，再加上一个银行的额外费用（Margen）。

为啥还有额外费用呢？因为一方面银行也要赚钱的呀（鬼脸）。而另一方面，额外费用则是对银行的风险补偿。

使用浮动利率的投资者，在灵活的同时，也需要承受更大的利率上涨风险，银行也就间接要承受这个风险，资本市场上的风险都要求有相应的补偿，这里就以Margen体现出来了。2022年下半年开始，欧洲央行进行了多次加息，居高不下的通胀也让加息看起来没有尽头，这就意味着使用浮动利率的投资者给银行带来的风险陡然增加，结果就是，往日里更廉价的浮动利率，到了2023年则变成了，同一家银行提供的浮动利率一般比10年期贷款还高出了1.5%到2.5%。

这种贷款一般适用于需要一个短期房贷做过度的投资者，它非常的灵活，可以随时跟银行解约。如果把它作为长期房贷的形式，风险还挺大的，万一几年后利率增加10%了呢？

有利率上限（下限）的浮动利率贷款

上面variables Darlehen最大的风险是未来利率可能上浮。所以还可以再跟银行约定一个利率上浮的上限Cap，比如利率超过3%就不再增加了，这种贷款叫Cap-Darlehen。

和远期贷款Forward-Darlehen类似，设定利率上限也不是免费的，会导致银行收取更高的额外费用。

但有一个方法可以稍微降低点儿费用，就是再跟银行约定一个利率下限。假如现在的利率是3%，可以跟银行约定下限为2%，这样哪怕EURIBOR利率跌到了1%，我们也得付给银行2%。这让银行方面的安全性增加了，就降低了银行要收取的额外费用。

保险抵押贷款Policendarlehen

贷款不一定跟银行借，还可以跟保险公司借钱。但前提条件是在保险公司有能用来抵押的保险合同，比如人寿保险（私人养老保险）。这种抵押保险单的贷款叫Policendarlehen。它的好处是放贷很痛快，缺点是抵押比例一般不高。

Bauspar贷款

Bausparvertrag是德国特别常见的一种和房地产相关的金融产品。原理是很多人跟银行签这种合同，大家都慢慢往合同里存款，就像定投一样，这样就形成了一个资金池。当一部分签了Bausparvertrag的人需要贷款时，就可以用资金池里的钱互相贷款。

需要注意的是，Bausparvertrag经常被银行或者所谓的Finanzberater作为“全能理财工具”推销给客户，但其实这个东西高度复杂，只有特定场景下的使用才有意义，否则就是在浪费钱浪费机会，切勿随便签Bausparvertrag。

这里列举几个可能适合签订Bausparvertrag的场景：

• 计划几年之后买一套房（3到10年），签订Bausparvertrag代替首付（原因：可以有效的给首付加杠杆，有效降低真正房贷的利率）
• 几年之后需要给目前的房子续贷款合同（3到10年），但是害怕利率上涨太多自己承受不了（原因：可以以相对低的代价锁定利率）
• 几年之后需要对自己的房子进行整修（换门窗，暖气等等），但是怕自己攒不够钱，可以用Bausparvertrag有效锁定几年之后的贷款利率

再列举几个很可能不适合签订Bausparvertrag的场景：

• 把Bauspar当成活期或者定期存款。如果只是想存款，那么纯粹的银行存款更合适。（原因：费用太高）
• 打算几年之后买房，直接签一个大额度的Bausparvertrag，并打算用它覆盖整个房款（原因：不够灵活，费用太高）
• 一两年之内就买房，签一个Bausparvertrag用来贷款（原因：非常难在短时间内达到允许使用贷款的Zuteilung程度，即便达到了，大概率面临非常高的月供，非常鸡肋）

如果上面有适合你的使用Bausparvertrag的场景，欢迎联系我，我可以免费帮你进一步分析是否需要Bausparvertrag并找到适合你的合同。

国家补贴贷款KfW

除了一般的商业银行贷款，德国政府还时不时的对个人买房有贷款形式的支持政策，比如通过德国复兴银行KfW（die Kreditanstalt für Wiederaufbau）提供的各种补贴贷款。

KfW几乎常年有支持个人买房的贷款KfW-Wohn­eigentums­programm，另外为了推进德国的一些长期目标，KfW还会时不时推出一些特殊的贷款项目，比如专门给节能房的补贴贷款。

KfW由于是德国政府性质的，给的利率加上补贴的加持有可能比商业贷款划算，但这个经验也不是铁律。总之申请前多多比较一下肯定错不了。

消费贷Ratenkredit，Konsumentenkredite，Rahmenkredit

消费贷和房贷的区别是不用抵押房产，相应的，银行要求的利率也更高。有趣的是，虽然消费贷表面上利率高，有时候把它和传统房贷结合，居然可能得到更低的综合利率！所以，真的没办法把任何事情简单否定，合理运用各种贷款工具才是王道。

消费贷的还款形式和上面的几种房贷其实很类似，就不一一介绍了。

德国房贷利率和一些统计数据

德国房贷利率跟很多因素有关，很难一概而论地说利率是多少，如果想知道自己能拿到什么样的贷款利率，还需要找银行或者找贷款专家（比如我）根据具体参数计算一下，可以参考这个博文。下面的图是德国贷款专家们常用的一个平台EUROPACE统计的过去这些年的平均房贷贷款利率，有一定的参考意义。有的朋友觉得现在的利率就挺高了，但如果看一看10年前的利率就会发现其实现在的利率也没用那么高了。

下面的表格是假定了几个参数以后的不同利率绑定年限的贷款利率，关于它假定的参数，可以点击repräsentatives Beispiel查看，这个表格的参考价值更高一些。如果想知道自己能拿到什么样的贷款利率，欢迎过来找我详细咨询。

下图是所谓的Pfandbrief的回报率，它虽然经常被其他网站引用，但需要注意的是它并不是真正的房贷利率，而是非常优质的房贷（贷款比例不超过60%）证券化之后的一种标准金融工具的利率（如果对ETF感兴趣，你甚至能买到关于Pfandbrief的ETF），但这个曲线的优势是可以反映5到20年不等到不同期限德国房贷利率的利差。普通人实际拿到的房贷利率也可以粗略认为是下表曲线值再加上0.5%到1.5%之间的风险溢价。

总结

并没有一概而论哪种贷款更好的说法，关键还是要了解各种可能性，再从中找到最适合自己的那种。欢迎联系我帮你找到最适合自己的贷款合同！

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作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）

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