德国房贷利息那么低，买房贷款时少付些首付合适吗？

此博文写于2020年11月，2022年中开始，德国房贷利率不断上涨，截止2023年4月12日，普遍的房贷利率甚至达到了3.5%到4%，完全不能再用“低”来描述了。所以里面应用的利息数据已经过时了，但重要的是，全文的逻辑依然不变，也可以用来理解自己房贷的真实风险和利息成本。关于德国房贷利息的文章，还可以参考《为什么房贷利息涨起来了，银行却还收存款负利率？》

德国房贷利率最近这些年一路下滑，从10年前的4%降到5年前的2%，到了2020又下滑到了1%不到（2020年11月），所以那些年里我也不断在德国华人的论坛里看到诸如“德国房贷利率太便宜了不贷款白不贷”的想法，还有朋友问我自住的时候，买房贷款比例是不是应该尽量大一些，我就用这篇文章谈谈我的看法。

本文全程讨论的是自住房，不包括投资出租房的思路。关于出租房的基础知识，看这里《在德国投资房地产的正确姿势》。关于德国房贷类型的详细介绍看这里《德国买房贷款的种类你了解几个? 一文看懂德国所有房贷形式》。

*关于德国房贷方面的咨询请移步这篇文章：《德国买房贷款咨询》

为什么想加大买房贷款时的比例？

为什么这些朋友在德国的朋友想要加大买房贷款比例呢? 可能这是一个看起来很简单的问题，不管原因有多么的五花八门，最值得讨论的就是一些朋友想要把“省下来”的首付拿去投资股市。

比如小明想买一个20万欧元的房子住，本来在自己付了各种购房的交易费用之后（Anschaffungsnebenkosten：中介费、公证费、交易税等等），还有8万欧元可以用来作为首付，也就是只要贷款12万就可以了（20万-8万）。

但是小明发现贷款8万和贷款20万的利息好像差得不是很多，都很便宜，那么不如贷款20万，然后把省下来的8万首付用来投资股市，因为股市的长期预期收益率（去除通胀后5%上下）可能是远高于房贷1%上下的利率的（《回报率应该是多少》），乍一看还挺有道理的。

但是总体来说，如果是买房自住，在有足够首付的情况下，我是不愿意用首付去投资股市的（而且我本来目前就更喜欢租房子住），甚至最好能全款买房，为什么呢？

德国房贷利息可能没有看起来那么划算

在深入讨论之前，我用德国某房贷网站的贷款计算工具分别计算了3种贷款情境，来解析一下小明这么操作下来，用自住房借来的炒股钱到底利息是多少。

为什么这么划分呢? 因为德国银行内部一般把高比例的住房贷款分为3个部分，房价60%以内的贷款被银行认为风险很小，被称为1a房贷。银行认为如果小明还不起贷款了，把房子拍卖掉拿回这些贷款应该问题不大。

注意：本文写于2022年11月，你读到本文时很可能利息已经变化了！

60%-80%这一段贷款额的风险就明显高一些了，被称为1B房贷。有些银行的风险管理系统甚至不允许贷出超过60%的贷款。

超过80%的贷款不是谁都能拿到的了，银行认为这部分是相当于无抵押贷款，和消费贷差不多，愿意借给小明完全是因为他优异的个人信用记录。而且这种情况下银行得把自己的自有资金拿出来了，这是银行不喜欢做的事情，因为收益率太低了。

我依据上面的数据，把100%贷款情况下借来的钱的利息分段计算一下，看看小明用房子贷来的钱成本到底是多少。下面的图就是100%贷款的情况下的计算结果，可以看到，超过80%的部分的实际利息超过60%贷款部分的2倍多的。

也许小明觉得这个利息还是挺低的，毕竟如果去和券商融资炒股，价格可比这个高多了，下面我们继续分析这个问题。

*当然需要注意的是，这个计算里所用的数据是极端简化的，因为贷款利率还和更多因素相关，房子的交易价格也未必是银行认可的最高可贷款额。

计算目标房屋的贷款条件

上面的数据基于2020年11月的调查，通过下面的表格可以预估自己的目标房屋的实时贷款条件，如果觉得条件合适，可以在最后一步提交表格内容，我会在接到申请后联系你。

公寓 Wohnung独栋或者双拼 Ein- oder Zwei-Familienhaus多户的居民楼Mehr-Familienhaus还未建房的土地Grundstück

买房（非自建）自己建房装修升级（Modernisierung）债务重组（换贷款银行）（Umschuldung）

点这里看贷款条件 zum Konditionsrechner

用房贷的首付炒股相当于杠杆炒股

如果小明不把自有现金作为首付投入在房子里，而是选择拿去炒股，然后加大买房的贷款比例，那是实际上小明相当于贷款加杠杆炒股。为什么呢？明明小明是用的自己的钱炒股啊？但如果我们把自己当成一个公司运作，把所有的资产和负债视为整体，那么降低首付比例并且拿首付去炒股，就会等效于加杠杆炒股。

下面我比较不同情况下的个人资产负债表，看看是不是这些情况是几乎等效的。

第1个资产负债表是比较老实的小日的，他把手里的现金拿出8万用来支付房款，再贷款60%也就是12万，最后还剩2万欧元用于家庭的紧急基金。

表的左边是他的总资产，包括了价值20万的房子和2万的现金，小日完全没有股票，所有他共持有22万的资产。右边是他的负债，也就是12万的房贷。左边和右边相减就是小日的净资产状况，一共是10万欧元。

第2个资产负债表是比较激进的小月的，他把也手里的现金拿出8万用来支付房款，再贷款60%也就是12万，最后还剩2万欧元用于家庭的紧急基金。但心急的他还想投资点儿股票，于是又贷款了8万用来炒股（这种情况其实会出现在假设中，因为券商一般是不接受比例这么高的股票杠杆的）。

表的左边是小月的总资产，也就是价值20万的房子和2万的现金，再加上小月价值8万的股票，所以他共持有30万的资产。看起来小月比小日多拥有8万的资产。右边是他的负债，也就是12万的房贷加8万的股票贷款，所以是总共20万的负债。左边和右边相减就是小月的净资产状况，一共也是10万元。

第3个资产负债表是似乎更聪明的小明的，他把手里的现金拿出8万用来炒股，买房则用了100%的贷款，也就是20万，最后还剩2万欧元用于家庭的紧急基金。聪明的小明用“省下的”8万用来炒股。

表的左边是他的总资产，也就是价值20万的房子和2万的现金，再加上小明价值8万的股票，所以他共持有30万的资产。看起来小明和小月拥有的资产是完全一样多的。右边是小明的负债，也就是20万的房贷。左边和右边相减就是小明的净资产状况，一共也是10万元。

必须承认的是，现实中小明的杠杆价格很可能低于小月的杠杆价格，但他的灵活性却也低于小月。但这些差异依然无法阻止他们俩的资产负债表是几乎一样的。所以我们可以说，小明用省下的首付买股票相当于杠杆炒股。

拿房贷的首付去炒股有啥风险？

对于散户来说，不管是加杠杆投资个股，还是加杠杆投资基金，都不是值得推荐的操作，杠杆的控制需要非常专业的知识。

用杠杆投资股市有一些非常明显的风险，首先就是银行的利息我们总是要付的，但股票可不一定每天都是盈利的状态。另外到期还贷款是几乎100%会发生的事情，但是到时候股票还值多少钱就不好说了，如果股票亏损了是割肉还是不割呢?

关于杠杆炒股本身的缺陷不是本文的重点，也就不细说了。下面说说小明的情境引入的独特风险：期限错配。

期限错配是一个非常普遍存在的现象，控制得不好就会出现非常严重的事故，比如最近崩盘的长租公寓就普遍存在这个问题。在我们讨论的这个情景里，就是股票投资未必能在贷款的还款期末保证本金没有损失。

下面我用曲线演示一下这种风险，这里假设房价的波动是每年4%（纯粹是我随便想出来的数字，现实中不一定是4%，如有雷同纯属巧合），也就是不管上涨还是下跌都是4%，下图里黄线和绿线分别代表了房价连续上涨10年和连续下降10年的情况，它们之间的区域也就是假想的房价波动范围。

红线代表了贷款率为100%的情况下，贷款余额随着时间的变化。这里我假定每年还款率为贷款总额的2%（近似于Annuitätendarlehen，但忽略Annuitätendarlehen债务余额减少时有加速度的特征）。绿线代表了贷款率为60%的情况下，贷款余额随着时间的变化。

可以看见，在这个假想的情景里，10年后，100%贷款率的债务余额是比房价下限还多低的，如果这时候正好需要续签贷款合同（Zinsbindungsfrist是10年），就可能面对新合同可以贷款出的钱比旧合同的余款低的情况，而如果之前买的股票的价值又比两个贷款合同的差值更小，就面临了债务违约的风险。

请不要只看得见上面的那条代表价格上涨的黄线，却对下面代表房价下跌可能性的绿线视而不见。对于小投资者来说，也许只有被尊为“无风险利率”的发达国家国债的确定性才有可以和还贷的确定性相提并论，那么这个国债的无风险利率和住房贷款利率谁高呢？现在德国国债的收益率是负数。

在德国买房自住的一般贷款原则

一般来说，自住房的融资原则就是，尽量少贷款，尽量快还债。抽象一些考虑，按照罗伯特.清奇的定义，债务分为好的债务和坏的债务。好的债务就是能带来现金流的债务，而坏的债务就是让我们支出增加的债务。自住房的贷款就是让我们的支出增加的债券，所以应该尽快消灭这个债券。

具体到实际问题上，我们贷款买自住房已经需要背负失业则断供被拍卖的风险，却还需要我们每个月用自己辛苦赚来的工资还房贷付利息。反观投资出租房，在承担风险的同时，租客替我们换租金，德国政府还给出包括利息可以抵税在内的各种税务优惠，可以说相比之下，贷款买自住房的风险收益比率就不好看了。所以应该尽量少贷款，尽量快还债。

最后还有一个很重要的点，不要从”贷得太多”的极端走向另一个”钱没贷够”的极端，如果贷款额太拮据，导致不够用了就不好了，毕竟谁都不想地板铺了一半发现钱没了。（参考《10个在德国买房的初级错误》）

当然以上观点绝不意味着买自住房本身是不好的，一定注意区别对待债务和消费行为本身。一定不要犯买房的初级错误。

*关于德国房贷方面的咨询请移步这篇文章：《德国买房贷款咨询》

我还想推荐看一下达里奥关于债务原理（贷款）的入门短视频《经济机器是怎样运行的》，毕竟学习经济学的一大目的就是，不要被经济学家骗了。

最后一本推荐阅读阅读一本Gerd Kommer写的参考书《Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer: Geld sparen und Fehler vermeiden beim Kauf der eigenen vier Wände》（博主意译：买房自用者如何贷款能够省钱和避免错误）。此书面向的读者显然如同书名，是打算贷款买房自住的朋友。 他在书里先是用详尽的数据分析了买房的利弊，然后教给读者计算自己能够买得起什么样的房子，以及如何计算房屋的价值和贷款的策略等等。

当然就像此书的标题所说的，书里还会教读者如何避免一些典型的买房时可能遇到的陷阱。另外税务的问题也被拿出来详尽地得到了解释。 Gerd Kommer在研究金融问题的时候喜欢用“冰冷的数据”来推导出观点，主观情绪被放在了最次要的位置。虽然看起来冷酷无情，不过至少用数据学来这些知识之后，不用在你进行一生最大的投资—-买房的时候，被错误的决定拉入经济的泥潭。

这本书几乎是一本给买房自住者的详尽攻略，再实用不过了。任何想要买房自住的朋友都应该读一下。毕竟如果仅仅因为不愿意花一周的时间学习，就用一生的时间去赌自己可以买房的时候做出正确决定，是非常危险的。

作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）

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