上面的新闻截图来自柏林早报，说的是2017年柏林房价涨幅全球第一，涨幅超过了香港巴黎和伦敦。国内近年来来打鸡血般的房价上涨，没买房的在懊悔为什么当初没买，然后挣扎着凑首付，誓言要成为有房一族；买了房的则多么地希望自己当初能再多买几套啊。德国的房地产市场是什么样的呢？是不是值得进去捞一笔呢？本文就尝试带给你一个德国房地产投资的纵览。
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1. 房价是否一直上涨
房价是否一直上涨呢？这是大家投资前最想知道的一个问题。很多投资者会说，当然会涨了，无限上涨啊，看看上海呀。中国的现代房地产市场历史并不长，80年代才有了真正意义上的商品房，而90年代末期才真正满地开花。即便是这么短的时间里，房价也没有一直在上涨，2016年的短期低迷还把一些投资者吓出一身冷汗。
再看看美国，上一次经济危机又名次贷危机，它就是由房地产次级贷款引爆的。当时到处都是破产的个人投资者甚至机构投资者。在发达国家，房地产市场之所以称为市场，政府并不会借入房价的调控，价格变化全靠市场自动调节，所以市场被现代经济之父亚当.斯密称为看不见的手。
那德国的房地产市场是什么样的呢？和中国相比德国房地产市场历史悠久，经历了数次经济危机，的国房价的起起落落，可以参考之前的一篇博文《德国的真实通货膨胀率》里面最后的一段。
从几十年的跨度来看，短时间内房价可以上涨也可能下降，但大城市的房价总体来看是上涨的。当然前提条件是这个城市不会衰败。至于衰败的城市是什么样子的，可以参考美国底特律。（德国的房价有没有一个可能的上限呢？我进行了相关的分析。）
2. 什么是房地产
要想投资德国的房地产，先要了解一下到底什么是房地产。相比国内70年的产权，你一定听说过外国房产是永久产权的。我们首谈谈什么是产权。
房屋产权在德国可以分成两部分，一部分是地Grundstück，一部分是建筑（地窖当然也算在这里）。永久产权指的是，这块地的使用权就永久属于买家了。上面建造的房子，自然也是无期限属于你的。但买了地就可以对它为所欲为吗？
罗伯特.清崎的《富爸爸穷爸爸》有一个对房地产的经典描述，房地产的英文名real estate里的real不是“真正”的意思，而是西班牙语“皇家”，real estate的直译不应该是“真正的财产”，而是“皇家的财产”。所以政府可以规定房地产交易的限制和税收。
这一点在德国的第一个表现是地产税Grundsteuer的收取，接着是房东想对建筑进行的更改先要得到政府的批准，最后理论上政府甚至可以把卖出去的地再收回来。
在德国买一个房子不一定意味着也买了地，有的时候地是租来的，比如一个99年的租地合同。这种地当然是每年还要租金。
德国的楼宇的交易是随着1900年发布的Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)的才从法律上可行的，但依然无法交易公寓。1951年Wohnungseigentumsgesetz发布，终于可以通过Teilungserklärung把楼分割为公寓并分别出售。
3. 想在德国买房的我需要满足什么条件
个人投资者需要满足哪些条件才能在德国买房呢？
理论上说，只要能把房款付给卖方，再付给政府等相关机构手续费，就可以买房了。但很多人都是想贷款买房的，怎么能拿到贷款呢？
一般来说，什么身份都能贷款，只是贷款条件不同。想拿到最优惠的贷款一般需要拿到德国长居，应该有一个稳定的工作，最好是不限期合同。单身者至少要2000欧元的税前收入，两个人的话要再多一些，有孩子就再多一些。
银行希望客户再扣除生活费后还有盈余，有些银行甚至要求有Berufsunfähigkeitsversicherung。
一般认为需要能拿出20%的首付加购房的额外费用。其实如果信用够好，也可以用更少的首付购房。
4. 为什么买房的人好像都赚钱了，而炒股的总在赔钱？
“买房的人都赚钱了，而炒股的总在赔钱”并不是事实。如果搜索一下德国房产拍卖网站就会看见，每年都有大量的房产持有者被破产清算。但你也不要被吓跑，毕竟这是极端情况。
之所以产生“买房的人都赚了的感觉”，是因为房产有一个好处：不容易交易。
为什么它是好处呢？据统计，股市个人投资者亏损的最大原因是频繁交易。通过交易赚钱的方式是低买高卖，而个人投资者却总在高买低卖。但购房者不同，房地产价格不是像纳斯达克100指数一样随时变化，所以大部分人根本感觉不到房价的短期变化。而买房时的昂贵的手续费和税务负担也让投资者无法频繁交易。
在大时间跨度上大部分资产价格是上涨的。低一个原因是生产效率的提高，另一个就是通货膨胀率。通货膨胀是房地产投资者的好朋友，后面的章节“银行的角色”里面会展开这一点。
5. 在德国买房有哪些费用
本文只讨论正一般交易，不包括拍卖。
- 德国的二手房交易有时有中介费，一般介于3%和6%之间。
- 政府在交易时会收取房产交易税，根据各州的不同规定介于3%和6%。
- 最后是地契更名费、公证费、贷款产生的费用等等，它们加起来大概是房价的2%。
上面3项加起来大概是购房费用的12%。这个钱大部分情况下要购房者自己出，银行一般不会提供贷款。
6. 德国买房的税务问题
在德国交易房产涉及到税务问题，都有哪些呢？
首先是上面提到的房产交易税。然后是房子再次出售之后对收益的征税，有人说是投机税Spekulationssteuer，其实征税的标准就是投资者的个人所得税率。
有两个例外可以免除对收益征税。出租房持有10年以后再出售收益是免税的。如果曾经出租过，但在出售前3年完全自住，则出售收益也是免税的。如果房产从未出租过，完全是自住的，那么不管住了多久，出售的时候收益都免费。但这里要注意，如果买来后过了极短的时间就出售（比如半年），税务局几乎不可能承认你是出于自住的目的持有房产的，除非出售是出于理由充分的不可抗因素。
7. 持有房产的费用
持有房产也是有费用的？第一个依然是是税务，每年政府都会向房东征收房产税Grundsteuer，不同的州有不同的标准。一个公寓的房产税大概是一年几百块。房产税是地方政府一大稳定收入来源。
因为房子是要修缮的，德国的人工费又很贵，所以还需要考虑维护费用。这个费用根据房龄不同大概在每平米每年6块到15块之间，一些研究认为在房价的1%-2%之间。
另外也有类似国内的物业管理费，每个公寓大概是300欧元。独栋别墅一般没有物业，也就没有这个费用了。
最后还有各种保险，包括责任险、法律险、火灾险等等。
上面这些费用加起来大概在1000欧元上下。
8. 买房自住和租房哪个更划算
买房自用还是租房呢？我做了一个计算器，可以根据自己的实际情况从纯经济的角度上计算哪个更划算。另外下面的推荐书目里有有一本是专门讲这个话题的。
9. 买房出租收益有多高
为什么要买房出租呢？因为有租金收入。投资最在乎的东西之一是投资回报率，房地产投资的回报率上可以用租售比表示。就是年租金除以买价，同样的房子这个值越高当然收益越好。但更应该在乎的是投入资金的回报率。
比如房价是10万（包括购房时各种费用），首付是1万，贷款9万。每年的租金是5000，利息是2%（相当于每年90000×2%=1800欧元）。假设每年的额外费用是800块。可以算得实际收益是5000－1800－800=2400。2400欧元的收益相对最初投入的1万就是24%。远高于5%的租售比。
同样的房子，在采用不同策略的情况下投入的资金的收益也不同。
10. 银行的角色和税务优惠
上一小节的例子里，和银行借钱要给它利息。如果全款买下那个房子，每年可就是5000块进账呀。可如果有贷款的话，假设每年还款额也是2%，实际到手的钱就是：
租金－费用－利息－本金 = 5000－1800－800－1800 = 600
贷款的好处在哪呢？
首先从税务角度看。收来的房租要按个人所得税率征税。但很多支出是可以抵扣收益的。每年可以用房产建筑价格的2%抵税，银行的利息可以抵税，没有转嫁给租客的费用可以抵税。
上面的例子里，假设地价是2万。每年可以抵税的项目包括
- 建筑价格：（10万－2万）×2% = 1600
- 利息：9万×2%=1800
- 没有转嫁给租客的费用：800
这三项加起来是4200。如果全款买，可以抵税支出就少了1800块。
这个公寓未来的修缮支出也可以抵税。比如到了第五年，决定花2000块换一下窗户，可以再次跟银行贷款2000欧元，分5年还。装修好了之后就又增加了2000欧元的抵税项目。这时抵税项目已经超过了收益1200欧元，它可以用来抵扣工资收入。
因为新换的窗户让房子的能源利用率上升了，租客理论上可以节省暖气费，所以可以在未来几年里分批次把2000块的费用转嫁到租客头上，还银行贷款的任务还是由租客承担，你在没花自己钱的情况下还得到了额外地税收优惠。房子的价值甚至还因为新的窗户被提高了。
最后也是贷款的关键好处之一。如果有10万欧元的现金，不贷款的话只能买一个10万的房子，税前收益是5000。如果贷款买10套，总的税前收益就是50000，这就是杠杆的力量。
11. 房地产投资者最好的朋友——通货膨胀
通货膨胀带来的是贬值，但贬值却能降低贷款购房者的还款压力降低。为什么呢？
贬值只是相对于现金而言的，而对于商品和劳动力，货币贬值的结果是价格的上升。
对于雇主而言，雇员的劳动力价格随着通货膨胀上涨。对于租客而言，他们工资的上涨所以可以承受更高的房租。对于房东而言，房租自然也应该随着通货膨胀上升了，而贷款利率和月供却不上涨，所以房租的上涨会减轻我们还款的压力。
通胀还是房价上涨的好朋友。假设10年之后房屋供求市场没有发生改变，房价变化只是因为通货膨胀，欧洲央行的调控目标是每年2%的通胀率。所以房价应该上涨1.02的9次方，大约是19.5%。假设首付是10%的房款加12%的购房额外费用，相当于房价的22%；十年之后出售房屋本身的利得就是房价上涨比例19.5%减去交易费12%。仅仅因为通胀产生的收益率就是（19.5%-12%）/ 22%=31.8%，再加上十年里房客贡献的不断上涨的租金，收益就更高了。
2022年的通胀已经触及了10%，如果以后几年真的通胀率保持在5%-10%之间，可以自己带入上面的世子计算一下，仅仅因为通胀就能给自己带来多大的收益。
12. 如何学习投资德国房地产
很多朋友把投资房地产当成了一个学习成本低的理财方法，以为问问老留德华“邻居李阿姨”或者同事“托马斯”就能学会了。其实并不是这样的。德国房地产市场水很深，需要系统学习才能让自己避坑，我还总结了10个新手常见的错误，欢迎参考。
不经过系统性的学习就投资房产是非常危险。我推荐先看几本德语的房地产书籍，了解一下详细的投资逻辑和法规。下面是几本我自己看过的不错的书，有的甚至可以合法地免费获得：
小投资者在德国如何买房投资房地产并获得成功
- 《Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor》（博主意译：小投资者在德国如何买房投资房地产并获得成功）
Alexander Goldwein的这本书包含了最全面的入门知识，从德国房地产市场的初级知识到怎么计算回报率都有涉及。这本书还有一个福利，读者可以给作者写信索要一个excel的计算工具，可以计算投资的房地产未来10年的财务信息。
如何免费获得这本书
这本书本身虽然很贵，但在作者还把它拆分成了几本更薄的小书，这几本书经常是亚马逊读书会员Kindle Unlimited的免费阅读材料，这个会员是可以免费体验的。
买房自用还是做租客更划算？如何做出正确选择？
- 《Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen》（博主意译：买房自用是做租客哪个更划算？如何做出正确选择？）
Gerd Kommer是德国著名的投资理财专家，他有自己的资管公司，也写了不少投资理财的经典书籍，比如著名的《Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs》就科普了如何傻瓜式投资指数基金进。这本书也自带计算工具，可以根据个人情况估算到底是买房还是租房划算。
如何免费获得这本书
这本书也有办法“免费”获得，在亚马逊的有声书服务Audible上能够找到这本书的有声版，这个Audible服务可以免费试用2个月，每个月可以免费获得1个Guthaben，每个Guthaben可以免费换取资源库里的1-2本有声书。即便试用Audible过后解约了合同，试用期间免费获得的书也是可以继续免费听的。也就是可以通过试用这个服务的方法免费听《Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen》这本书。
买房自用者如何贷款能够省钱和避免错误
- 《Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer: Geld sparen und Fehler vermeiden beim Kauf der eigenen vier Wände》（博主意译：买房自用者如何贷款能够省钱和避免错误）
最后一本推荐阅读的书也是Gerd Kommer写的，暂时我没发现这本书有办法可以“免费”获得，好在它也不像上面那几本那么贵。此书面向的读者显然如同书名，是打算贷款买房自住的朋友。
他在书里先是用详尽的数据分析了买房的利弊，然后教给读者计算自己能够买得起什么样的房子，以及如何计算房屋的价值和贷款的策略等等。当然就像此书的标题所说的，书里还会教读者如何避免一些典型的买房时可能遇到的陷阱。另外税务的问题也被拿出来解释了。
Gerd Kommer在研究金融问题的时候喜欢用“冰冷的数据”推导出观点，虽然看起来冷酷无情，但也能帮助你不被错误的决定拉入经济的泥潭。
对比银行贷款利率
从哪里贷款最划算呢？绝对不要简单的找一个银行问问就了事，因为你花一点儿时间对比一下，就有可能上下省出几万欧元的利息。
在德国，能提供贷款的除了各大有网点的银行，还有很多网上银行能够提供贷款，甚至有些保险公司也能。除了自己去找银行，还可以去找贷款中介去询问，比如下面表里的Dr. Klein等等。在贷款前，最好通过下面的计算器看一看哪家的利率更划算，多多对比。
下表中的几个词的意思分别是：
Nettodarlehen：打算贷款多少钱；
Kreditlaufzeit：利息绑定多少年（不是要多少年还完钱）；
Beleihung：贷款额占房价的比例（它只有两个选项，选一个差不多的就行，详细情况必须跟贷款顾问细说，任何网上贷款计算器都只是算个大概的利率）；
Tilgung：初始本金还款率，一般选2%就行；
monatliche Rate：每月还款额（本金还款额+利息）；
effektiver Jahreszins：贷款的利率
Restschuld：过了上面提到的 Kreditlaufzeit 之后，还剩下多少贷款没还完
作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
本文只是博主个人观点，不构成投资建议，本人不承担据此操作产生的后果！
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文章写得很好。有一点想商榷一下，您关于房价随通胀上涨并不成立，就以德国来说，2022通胀最高10%左右，房价其实是在下跌的，如何解释呢？
“房价随通胀上涨”长期统计结果的近似，而不是像f=ma那种随时都必须遵守的物理定律。事实上，通胀也是一定时间内的统计结果，不能因为今天青椒6欧一公斤，昨天是3欧元，不符合统计局的通胀数据，就说统计局数据有误或者统计数据没意义。
解释的很清楚，明白了，谢谢老师！
老师我想问一下房产投机税的问题，如果我现在买一套房子自助，然后两个自然年之后，第三年我出租出去，租出去一段时间比如半年一年之后想再卖掉，这种情况要交投机税吗？还是从出租开始往后数10年卖才能免投机税呢？
另外还听说一个说法，说买了以后立即自助，而不是先出租再自住，就算不满两年，只要住一段时间卖，就可以免投机税，是这样吗老师？
谢谢。
不用想的那么复杂，不管之前发生了什么，如果你想以自住的情况免税卖出，税务局只考虑你卖出前是不是连续自住了3个Kalanderjahre（卖出和自住两个动作之间没有时间间隔），跟之前有没有出租过没有关系。如果你卖出前不是自住的，那就得够10年
老师，那开始计算的时间是Notar 过户的时间呢，还是正式入住也就是在Rathaus Anmelden 的时间呢？因为我正在看一套新房2021年底交房，但不知道年底能否正式入住。谢谢老师。
是按签合同的日期算的，但是推荐你在心里没底的情况下，在真的卖掉前咨询一下专业税务师
解释的很清楚，明白了，谢谢老师！
订阅加100连赞，期待，必读。如果能有幸见到题主交流那就太好了！
写得太好了，在国内投资过房产，也有不少收益，来德国很happy的买了一个，完全没做功课，买了后总感觉没国内那简单，决定好好研究。看了很多零散的文章和听到很多零散的观点，都没有解答我心中的疑问，在您这里，完美解答了我所有的疑问，太赞太感谢！马上关注公众号。
谢谢! 过一阵子我结束这波关于指数基金的内容，会开始写比较硬核的房地产知识，欢迎关注!
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写得好用心, 很好的文章