在德国买房进行房地产投资的12个正确姿势

房价是否一直上涨?想在德国买房我需要满足什么条件?在德国买房有哪些费用?最近的报道指出,柏林的涨幅全球第一,不知道小伙伴们有没有蠢蠢欲动呢。如果你要在德国进行房地产投资,必须明白房地产最基本的逻辑。今天我们就来谈谈德国私人买房进行房地产投资,到底应该采用什么样的策略。
In Berlin steigen die Immobilienpreise weltweit am stärksten

上面的新闻截图来自柏林早报,说的是2017年柏林房价涨幅全球第一,站在了香港巴黎和伦敦前面。想必留德华们也或多或少亲身感受或者是听说了,中国近年来打鸡血般的房价上涨。没买房的在懊悔自己为什么没买,然后挣扎着凑着首付,买了房的一边庆幸着一边想为什么没在房价还没有这么高的时候多买几套。那德国的房地产市场是什么样的呢?是不是值得进去捞一笔呢?本文就尝试一下带给你一个德国房地产投资的纵览。本文将分两部分介绍下面的几个点。

1. 房价是否一直上涨

房价是否一直上涨呢?这是大家投资前最想知道的一个问题。当然也有很多投资者会说,当然会涨了,无限上涨啊,看看上海呀。其实中国的现代房地产市场历史并不长,80年代开始才有了真正意义上的商品房,而满地开花则要从90年代末期算起来。即便是这么短的时间里,其实房价也没有真的一直在上涨,最近一次让一些投资者怀疑人生还是2016年的短期低迷。

再看看美国,上一次经济危机又名次贷危机,也就是又房地产次级贷款引爆的,结果就是满地跌到谷底的房价和破产的个人投资者甚至机构投资者。具体是怎么回事就不再展开了。其实在发达国家,房地产市场之所以称为市场,就是因为价格是或多或少自由波动的,而市场本身则被现代经济之父亚当斯密称为看不见的手。

那德国是什么样子的呢?德国的房地产和中国相比算是历史悠久了,更有意思的还经历了更多的经济危机,而上个世纪初的大萧条时期,在德国马克贬值成纸的时候,房地产更是经历了有意思的事情,这个以后我们会继续展开。至于德国房价,也是经历了起起落落的变化,具体可以参考之前的一篇博文《德国的真实通货膨胀率》里面最后的一段。

总结起来就是其实从几十年的跨度来说,虽然短时间内会起起落落,但大城市的房价还是上涨的,当然前提条件是这个城市不会衰败。至于衰败的城市是什么样子的,可以参考美国底特律。德国的房价有没有一个可能的上限呢?我用科学的方法进行了相关的分析。

2. 什么是房地产

要想投资德国的房地产,我们应该先了解一下到底什么是房地产。相比国内70年的产权,相比你听说过外国伊甸园的房子是永久产权的。我们就从这里说开。首先我们谈谈什么是产权。

产权在德国可以分成两部分,一部分是地Grundstück,一部分是地上面的那个房子(当然地窖也算在这里),而永久产权则指的是,你从政府手里买了一块地,这块地的使用权就永久属于你了。至于上面建造的房子,当然就像你买的手机,自然是无期限的属于你的。在德国买一个房子不一定意味着地也买了,有的时候地是从地的主人手里租来的,比如一个200年的租地合同。这种地当然是每年都要准时付租金的了。

如果你要在德国投资房地产,必须明白房地产最基本的逻辑。上面说永久产权,那你可以对这块地干任何你想干的事儿嘛?对不起不能。罗伯特.清崎在他的《富爸爸穷爸爸》里面对房地产有一个经典的描述,房地产的英文名real estate里面的real,很遗憾不是“真正”的意思,而是西班牙语“皇家”,也就说real estate的直译不应该是“真正的财产”,而是“皇家的财产”。

不管从词源上这个解释是否靠谱,至少你如果从这个角度看的话,对很多房地产交易上的限制以及税收就能明白了,而不是抱怨,“为什么我不能随意对待我自己的财产?”注意你买下来的那块地政府可以随时对它收税,目前在德国的基本体现是地产税Grundsteuer。然后政府还可以要求,你对它的任何更改前都必须先被批准。理论上说也可以把它收回,当然正常情况下很难想象会发生这种事。

德国的房地产里面这个楼宇的交易,其实从历史上是1900年随着Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)的发布,才在全德国从法律上可行的。而一个楼里面的单个公寓的交易则是从1951年Wohnungseigentumsgesetz的发布开始的,在此之前,房产的法律意义只是地上有一个东西。从1951年开始,一个楼才可以通过Teilungserklärung,从法律上分成一个一个公寓并分别出售。

3. 想在德国买房的我需要满足什么条件

那作为个人投资者,我要符合哪些条件才能在德国买房呢?其实理论上说,你只要能把房款付给卖方,再付给政府和公证处等机构相关费用,就可以买房。这个当然不是重点。我们想知道作为留德华,只有少量的首付,能不能贷款买房。

一般来说,想拿到贷款需要至少拿到德国的长居。当然也有个别案例可以在持有工作签证或者蓝卡的情况下拿到贷款的。然后你应该有一个稳定的工作,最好是不限期合同,少部分银行是愿意给持有有限期合同的人贷款的,这种情况你就得多问几家银行或者贷款中介了。然后就是收入情况,单身的话至少要2000欧元的税前收入,两个人的话要再多一些,有孩子就再多一些。

然后银行还希望你在扣除了生活费用后还有客观的盈余。有些银行甚至要求你有Berufsunfähigkeitsversicherung。然后还有首付,一般认为需要20%的首付加额外的购房费用。其实如果你的信誉够好的话,也是可以用更少的首付购房,关于信誉我们未来再用一篇文章展开来说。

4. 为什么买房的人好像都赚钱了,而炒股的总在赔钱?

这个并不是事实。如果搜索一下德国房产拍卖网站就会看见,每个城市每年都有大量的房地产持有者被破产清算。当然你也不用被吓跑,破产清算毕竟是极端情况。

房产有一个好处就是不容易交易。这个为什么是好处呢?其实据统计,股市让个人投资者蒙受损失的最大原因就是频繁交易。通过交易赚钱的方式可以简单概括为低买高卖,而个人投资者最容易达到的效果却是高买低卖。这在德国的房地产市场是是很难做到的,首先房地产价格不是像纳斯达克100指数一样随时都能被精确显示的,所以小起小落大部分人是体会不到的。

然后就是买房时的各种手续费用和税务问题让投资者无法频繁交易。而大部分资产在近现代的表现都是在大时间跨度上是上涨的。让它上涨的一个原因是生产效率的提高,另一个就是通货膨胀率。通货膨胀是所有房地产投资者的好朋友。这个我们在后面的章节“银行的角色”里面展开。

事实上投资股市和债券的方法如果得当,不但长期回报非常丰厚,而且不用承担债务风险,也不用花费太多力气。我的其中一篇文章《德国理财4步拥有百万欧元》就对此进行了通俗易懂的介绍。

5. 在德国买房有哪些费用

我们这里只讨论正常市场上的交易,不包括拍卖等等。首先自然是房款。在二手房交易的时候有时候还有中介费,这个一般介于3%和6%之间。然后是房产交易税,根据各州的规定不同介于3%和6%之间。

然后是地契更名费、公证费、贷款产生的费用等等,加起来可以安全地估计为房价的2%。一般总结起来可以大概考虑为12%的购房费用。注意这个钱是你必须有的,作为初级房产投资者,银行是几乎不可以连着购房费用给你贷款的。正是由于这个购房费用,使得投资者无法频繁交易。今年买明年卖更可能发生的是亏损。

德国买房的费用
德国买房的费用

6. 税务问题

说到需要交的税,首先是上面提到的购房阶段产生的交易税。然后就是房子再次出售之后对利得的税收。这个税收对于个人投资者并不是指个人所得税,而是投机税Spekulationssteuer,是利得的40%。好在政府网开一面,基本上说有两个例外是可以完全免税的,要知道在德国想找到免税的利得方式是很难的。

首先自主房持有3年之后交易利得免税,然后是出租房持有10年以后利得免税。这里的3年和10年都是德国的Kalanderjahr。也就是说自住的情况2018年12月31日在合同上签字,2020年1月1日出售就是免税的。当然这里面还有更复杂的细节,你要是想这么干的话一定要先问问税务师的意见,这篇文章不能代替税务师的意见。注意不要试图钻税法的空子,违法代价是个人不能接受的。

7. 持有房产的费用

持有房产怎么还有费用呢?首先又是税务,上面章节“什么是房地产”里说了,每年政府都会向房主收可观的房产税Grundsteuer,不同的地方又有不同的标准。这个还得以后再次展开细说。这个对于公寓来说一年几百块一般都是有的。房产税是地方政府一大稳定收入来源,所以很难想象会取消。

然后是维护费用,因为房子经常是要修缮的嘛,比如外墙过几年就要新做一下呀,德国的人工费大家都是心里有数的,总体来说根据房龄不同大概在每平米每年6块到15块之间,一些研究认为是房价的1%-2%之间。还有类似国内的物业费,保险一点儿估计可以按每个公寓300块。当然那种平房或者说别墅是可以没有物业的。

然后还有逃不开的各种保险费。比如你房上的东西掉下来把人砸了,在德国可以很贵的。各种费用总体下来一年一个公寓也是可以有小1000的。

在德国买房后持有房产的各种费用
在德国买房后持有房产的各种费用

8. 买房自住和租房哪个划算

买房自用还是租房呢?很多朋友可能都会选择先买一个房子自用,有闲钱来再投资买房吧。搜一下德语的媒体你会发现,有大量关于是租房好还是买房好的讨论。关于这个问题其实很难一概而论。

但是在买房自用前一定要考虑上文提到的“real estate”的问题。什么意思呢?罗伯特.清崎明确的指出,如果你只有一套自用的房产,它就不是财产而是负债。原因就在上面提到的持有房产的费用。

当然如果你是租房的话,房东也会想方设法把那些费用转嫁在你身上的。我觉得如果你没有心情花时间和租客打交道的话,有一个自住房也算是一个投资的一个小开端的。总比什么都不做好。当然如果你非得在慕尼黑市中心最贵的地方买最豪华的公寓算我没说。

9. 买房出租收益有多高

好的东西都在后面。谁没有耐心读到这里的话就真是可惜了。首先为什么要出租呢?当然很简单啦,有租金呀。租金又有多高呢?德国最好的地方慕尼黑柏林大家都知道,每平米几十块是轻轻松松的。但这里就出现投资房产的核心逻辑问题了。

投资最在乎的东西之一其实就是投资回报率。反映在房地产上可以用租售比表示。就是年租金除以买价。注意年租金是冷租,也就是不算暖气费垃圾处理费之类的。同样的房子这个值越高当然收益越好。

租售比 在柏林慕尼黑经常低到3%甚至2%。比如房价10万,每年租金是5000,那租售比就是5%啦。其实我们更在乎的是投入资金的回报率。这是什么意思呢?

比如房价还是10万(包括购房时各种费用),我首付(包括购房时各种费用)是1万,贷款9万。每年的房租还是5000,当然因为银行还要还款,比如利息每年是2%(当然这是在2018年低利率的情况下),可以粗略算是利息每年9×0.02=1800欧元。在扣除不能算在租客头上的费用等800块,还剩下5000-1800-800=2400。相对我投入的1万就是24%。而上面全款买的房子这个比例则是不到5%(5%是没有扣除费用的情况)。

你看,同样的一套房子,在采用不同策略的情况下我的投入的资金的收益就上升了。当然目前的市场,想在大城市找到租售比10%的房子还是不容易的。当然还给银行的钱除了利息还有本金,但是这个本金并不是失去的钱,在你出售房子的时候,它就会变相的又回来了,所以当然是算在收益里的。

10. 银行的角色和税务优惠

接着上面的话题,有人可能就说了,我买一套房,和银行借钱还要给它利息。我如果有10万,直接买下上面说的那个房子,每年可就是5000块进账呀。可如果有贷款,假设每年还款额和利息一样也是2%,我实际到手的钱就是

租金-费用-利息-本金 = 5000-1800-800-1800 = 600

这好处在哪呢?首先先说首付的事儿,我们有10万块,不贷款的话只能买一个10万的房子。贷款呢,粗略的说咱们可以买10套。每套600,加在一起就是6000啊。哪个更多显而易见。

然后就是税收的问题了,注意收上来的房租是你的收益,是要按个人所得税率收税的。但是可能是因为你帮助国家给那些不想买房或者买不起房的人提供租房的可能了,国家可以给你税收的优惠。有多少呢?

粗略的说对于大部分房子,房价减去地价之后的价格的2%可以每年用来抵税。然后银行的利息可以抵税,注意上面例子里的利息1800,不是本金。然后不能转嫁到租客头上的费用大部分也可以抵税。按照上面有贷款的例子说,假设地价是2万。那可以抵税的值就是(10万-2万)×2%+1800+800=4200。也就是说只需要对5000块租金里的800块收税。那全款买的呢?可以抵税的值就少了1800块。如果是个收入不错的工程师,个人顶级税率是可以达到42%的。

你以为这就完了嘛?咱们来说说整修房子。比如到了第五年,你觉得你房子里窗户不是太好了,打算花2000块装修一下。你决定从银行借2000块,分5年还。

现在最棒的来了,装修好了之后你把这2000快的账单给税务局,上面有贷款的房子的例子里剩下不可以抵税的800块也不用交税了,而剩余的1200块也可以用来抵你别的应税收入。

这还没完,因为你新换的窗户让房子的能源利用率上升了,也就是租客可以少付点儿暖气费,你当然可以和租客讨论下是不是在接下来的几年里分批次把那2000块转嫁到租客头上,也就是还银行钱的任务有租客承担,你的房子的价值因为新的窗户得到提升了,而你在没花自己钱的情况下得到了额外地税收优惠。

11. 房地产投资者最好的朋友——通货膨胀

通货膨胀带来的后果就是贬值,贬值对于贷款购房者产生的影响就是还款压力降低。为什么呢?贬值是对于已经在手里的现金而言的,而对于商品,货币贬值的结果当然是商品和劳动力价格的上升。

而出租房当然也是商品之一,房租自然也是随着通货膨胀上升的。也许有人担心,涨太高了不是大家都租不起房了吗?这个当然不用怕,如果只是因为通货膨胀引起的租金上涨,自然对于租客而言,会因为他们工资的上涨而把上涨的房租抵消掉,因为对于雇主而言,雇员的劳动力价格也是随着通货膨胀上涨的呀。

然后还有更棒的,假设10年之后所在的城市房屋供求市场没有发生改变,那对于欧洲央行2%的通胀率目标,粗略估计房价应该上涨1.02的9次方,大约19.5%。假设首付是10%+12%的购房费用,十年之后出售房屋本身的利得为(19.5%-12%)/ 22%=31.8%。至于通货膨胀率是不是2%,或者说比2%到底高了多少,可以参考另一篇文章《德国的真实通货膨胀率》。还有别忘了这十年房客贡献给你的租金啊。

12. 如何学习投资德国房地产

很多朋友可能把投资房地产当成了一个学习成本低的理财方法了,以为问问留德老人“邻居李阿姨”或者同事“托马斯”就能学会了。其实并不是这样的。我认为不经过系统性的学习就投资房产是非常危险的事情。如果想入门德国房产投资,推荐先看几本德语的本地房地产书籍,下面我列出了几本我自己曾经看过的给大家做个参考,有的甚至有办法合法地免费获得:

小投资者在德国如何买房投资房地产并获得成功

Alexander Goldwein的这本书是我认为入门知识最全面的一本,从德国房地产市场的初级知识到怎么计算回报率等等都有涉及。这本书还有一个福利,就是读者可以给作者写信索要一个excel的计算工具,用它可以计算任何你想要投资的房地产未来10年的财务信息,非常直观。

如何免费获得这本书

一个小Tipp是,这本书本身虽然很贵,但在作者还把它拆分成了几本更薄的小书,这几本书经常是亚马逊读书会员Kindle Unlimited免费阅读材料,而这个会员是可以免费体验的。

买房自用是做租客哪个更划算?如何做出正确选择?

Gerd Kommer是德国著名的投资理财专家,他有自己的资管公司,也写了不少投资理财的经典书籍,比如更为著名的《Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs》就科普了如何傻瓜式投资指数基金进行理财。和上面那本书一样,这本书也自带计算工具,不过计算的是根据个人情况估算到底是买房划算还是租房划算。

如何免费获得这本书

当然这本书也有办法“免费”获得,不过不少读,而是“听”,那就是这本书有对应的音频有声书,在Audible上能够找到,会员可以免费听。而Audible的会员也是可以免费体验的,所以就相当于可以免费听这本书了。另外Audible上即便是试用过后又解约了合同,试用期间免费获得的书也是终身可以免费听的。

买房自用者如何贷款能够省钱和避免错误

最后一本推荐阅读的书也是Gerd Kommer写的,暂时我没发现这本书有办法可以“免费”获得,不过一个好消息是它也不像上面那几本那么贵。此书面向的读者显然如同书名,是打算贷款买房自住的朋友

他在书里先是用详尽的数据分析了买房的利弊,然后教给读者计算自己能够买得起什么样的房子,以及如何计算房屋的价值和贷款的策略等等。当然就像此书的标题所说的,书里还会教读者如何避免一些典型的买房时可能遇到的陷阱。另外税务的问题也被拿出来详尽地得到了解释。

Gerd Kommer在研究金融问题的时候喜欢用“冰冷的数据”来推导出观点,主观情绪被放在了最次要的位置。虽然看起来冷酷无情,不过至少用数据学来这些知识之后,不用在你进行一生最大的投资—-买房的时候,被错误的决定拉入经济的泥潭。

这本书几乎是一本给买房自住者的详尽攻略,再实用不过了。任何想要买房自住的朋友都应该读一下。毕竟如果仅仅因为不愿意花一周的时间学习,就用一生的时间去赌自己可以买房的时候做出正确决定,是非常危险的。

对比银行贷款利率

从哪里贷款最划算呢?绝对不要简单的找一个银行问问就了事,因为你花一点儿时间对比一下,就有可能上下省出几万欧元的利息。另外在德国,能提供贷款的除了各大有网点的银行,还有很多网上银行能够提供贷款,甚至有些保险公司也能。另外除了自己去找银行,还可以去找贷款中介去询问,比如下面表里的Dr. Klein等等。在贷款前,最好通过下面的计算器看一看哪家的利率更划算,多多对比。


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

本文只是博主个人观点,不构成投资建议,本人不承担据此操作产生的后果!

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5 Comments

  1. 订阅加100连赞,期待,必读。如果能有幸见到题主交流那就太好了!

  2. 写得太好了,在国内投资过房产,也有不少收益,来德国很happy的买了一个,完全没做功课,买了后总感觉没国内那简单,决定好好研究。看了很多零散的文章和听到很多零散的观点,都没有解答我心中的疑问,在您这里,完美解答了我所有的疑问,太赞太感谢!马上关注公众号。

    • 谢谢! 过一阵子我结束这波关于指数基金的内容,会开始写比较硬核的房地产知识,欢迎关注!

  3. 非常实用,感谢分享!

  4. 写得好用心, 很好的文章

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