12个在德国买房进行房地产投资的正确姿势

房价是否一直上涨?想在德国买房我需要满足什么条件?在德国买房有哪些费用?最近的报道指出,柏林的涨幅全球第一,不知道小伙伴们有没有蠢蠢欲动呢。如果你要在德国进行房地产投资,必须明白房地产最基本的逻辑。今天我们就来谈谈德国私人买房进行房地产投资,到底应该采用什么样的策略。
In Berlin steigen die Immobilienpreise weltweit am stärksten

上面的新闻截图来自柏林早报,说的是2017年柏林房价涨幅全球第一,涨幅超过了香港巴黎和伦敦。国内近年来来打鸡血般的房价上涨,没买房的在懊悔为什么当初没买,然后挣扎着凑首付,誓言要成为有房一族;买了房的则多么地希望自己当初能再多买几套啊。德国的房地产市场是什么样的呢?是不是值得进去捞一笔呢?本文就尝试带给你一个德国房地产投资的纵览。

1. 房价是否一直上涨

房价是否一直上涨呢?这是大家投资前最想知道的一个问题。很多投资者会说,当然会涨了,无限上涨啊,看看上海呀。中国的现代房地产市场历史并不长,80年代才有了真正意义上的商品房,而90年代末期才真正满地开花。即便是这么短的时间里,房价也没有一直在上涨,2016年的短期低迷还把一些投资者吓出一身冷汗。

再看看美国,上一次经济危机又名次贷危机,它就是由房地产次级贷款引爆的。当时到处都是破产的个人投资者甚至机构投资者。在发达国家,房地产市场之所以称为市场,政府并不会借入房价的调控,价格变化全靠市场自动调节,所以市场被现代经济之父亚当.斯密称为看不见的手。

那德国的房地产市场是什么样的呢?和中国相比德国房地产市场历史悠久,经历了数次经济危机,的国房价的起起落落,可以参考之前的一篇博文《德国的真实通货膨胀率》里面最后的一段。

从几十年的跨度来看,短时间内房价可以上涨也可能下降,但大城市的房价总体来看是上涨的。当然前提条件是这个城市不会衰败。至于衰败的城市是什么样子的,可以参考美国底特律。(德国的房价有没有一个可能的上限呢?我进行了相关的分析。

2. 什么是房地产

要想投资德国的房地产,先要了解一下到底什么是房地产。相比国内70年的产权,你一定听说过外国房产是永久产权的。我们首谈谈什么是产权。

房屋产权在德国可以分成两部分,一部分是地Grundstück,一部分是建筑(地窖当然也算在这里)。永久产权指的是,这块地的使用权就永久属于买家了。上面建造的房子,自然也是无期限属于你的。但买了地就可以对它为所欲为吗?

罗伯特.清崎的《富爸爸穷爸爸》有一个对房地产的经典描述,房地产的英文名real estate里的real不是“真正”的意思,而是西班牙语“皇家”,real estate的直译不应该是“真正的财产”,而是“皇家的财产”。所以政府可以规定房地产交易的限制和税收。

这一点在德国的第一个表现是地产税Grundsteuer的收取,接着是房东想对建筑进行的更改先要得到政府的批准,最后理论上政府甚至可以把卖出去的地再收回来。

在德国买一个房子不一定意味着也买了地,有的时候地是租来的,比如一个99年的租地合同。这种地当然是每年还要租金。

德国的楼宇的交易是随着1900年发布的Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)的才从法律上可行的,但依然无法交易公寓。1951年Wohnungseigentumsgesetz发布,终于可以通过Teilungserklärung把楼分割为公寓并分别出售。

3. 想在德国买房的我需要满足什么条件

个人投资者需要满足哪些条件才能在德国买房呢?

理论上说,只要能把房款付给卖方,再付给政府等相关机构手续费,就可以买房了。但很多人都是想贷款买房的,怎么能拿到贷款呢?

一般来说,什么身份都能贷款,只是贷款条件不同。想拿到最优惠的贷款一般需要拿到德国长居,应该有一个稳定的工作,最好是不限期合同。单身者至少要2000欧元的税前收入,两个人的话要再多一些,有孩子就再多一些。

银行希望客户再扣除生活费后还有盈余,有些银行甚至要求有Berufsunfähigkeitsversicherung。

一般认为需要能拿出20%的首付加购房的额外费用。其实如果信用够好,也可以用更少的首付购房

4. 为什么买房的人好像都赚钱了,而炒股的总在赔钱?

“买房的人都赚钱了,而炒股的总在赔钱”并不是事实。如果搜索一下德国房产拍卖网站就会看见,每年都有大量的房产持有者被破产清算。但你也不要被吓跑,毕竟这是极端情况。

之所以产生“买房的人都赚了的感觉”,是因为房产有一个好处:不容易交易。

为什么它是好处呢?据统计,股市个人投资者亏损的最大原因是频繁交易。通过交易赚钱的方式是低买高卖,而个人投资者却总在高买低卖。但购房者不同,房地产价格不是像纳斯达克100指数一样随时变化,所以大部分人根本感觉不到房价的短期变化买房时的昂贵的手续费和税务负担也让投资者无法频繁交易。

在大时间跨度上大部分资产价格是上涨的。低一个原因是生产效率的提高,另一个就是通货膨胀率。通货膨胀是房地产投资者的好朋友,后面的章节“银行的角色”里面会展开这一点。

5. 在德国买房有哪些费用

德国的二手房交易有时有中介费,一般介于3%和6%之间。

政府在交易时会收取房产交易税,根据各州的不同规定介于3%和6%。

最后是地契更名费、公证费、贷款产生的费用等等,它们加起来大概是房价的2%。

上面3项加起来大概是购房费用的12%。这个钱大部分情况下要购房者自己出,银行一般不会提供贷款。

德国买房的费用
德国买房的费用

本文只讨论正一般交易,不包括拍卖

6. 德国买房的税务问题

在德国交易房产涉及到税务问题,都有哪些呢?

首先是上面提到的房产交易税。然后是房子再次出售之后对收益的征税,有人说是投机税Spekulationssteuer,其实征税的标准就是投资者的个人所得税率。

有两个例外可以免除对收益征税。自住房持有3年之后再出售收益是免税的,出租房持有10年以后再出售收益是免税的。这里的3年和10年都是德国的Kalanderjahr。比如自住的情况下如果2018年12月购入房产,2020年1月再出售就是免税的。

7. 持有房产的费用

持有房产也是有费用的?第一个依然是是税务,每年政府都会向房东征收房产税Grundsteuer,不同的州有不同的标准。一个公寓的房产税大概是一年几百块。房产税是地方政府一大稳定收入来源。

因为房子是要修缮的,德国的人工费又很贵,所以还需要考虑维护费用。这个费用根据房龄不同大概在每平米每年6块到15块之间,一些研究认为在房价的1%-2%之间。

另外也有类似国内的物业管理费,每个公寓大概是300欧元。独栋别墅一般没有物业,也就没有这个费用了。

最后还有各种保险,包括责任险、法律险、火灾险等等。

上面这些费用加起来大概在1000欧元上下。

在德国买房后持有房产的各种费用
在德国买房后持有房产的各种费用

8. 买房自住和租房哪个更划算

买房自用还是租房呢?我做了一个计算器,可以根据自己的实际情况从纯经济的角度上计算哪个更划算。另外下面的推荐书目里有有一本是专门讲这个话题的。

9. 买房出租收益有多高

为什么要买房出租呢?因为有租金收入。投资最在乎的东西之一是投资回报率,房地产投资的回报率上可以用租售比表示。就是年租金除以买价,同样的房子这个值越高当然收益越好。但更应该在乎的是投入资金的回报率。

比如房价是10万(包括购房时各种费用),首付是1万,贷款9万。每年的租金是5000,利息是2%(相当于每年90000×2%=1800欧元)。假设每年的额外费用是800块。可以算得实际收益是5000-1800-800=2400。2400欧元的收益相对最初投入的1万就是24%。远高于5%的租售比。

同样的房子,在采用不同策略的情况下投入的资金的收益也不同。

10. 银行的角色和税务优惠

上一小节的例子里,和银行借钱要给它利息。如果全款买下那个房子,每年可就是5000块进账呀。可如果有贷款的话,假设每年还款额也是2%,实际到手的钱就是:

租金-费用-利息-本金 = 5000-1800-800-1800 = 600

贷款的好处在哪呢?

首先从税务角度看。收来的房租要按个人所得税率征税。但很多支出是可以抵扣收益的。每年可以用房产建筑价格的2%抵税,银行的利息可以抵税,没有转嫁给租客的费用可以抵税。

上面的例子里,假设地价是2万。每年可以抵税的项目包括

  • 建筑价格:(10万-2万)×2% = 1600
  • 利息:9万×2%=1800
  • 没有转嫁给租客的费用:800

这三项加起来是4200。如果全款买,可以抵税支出就少了1800块。

这个公寓未来的修缮支出也可以抵税。比如到了第五年,决定花2000块换一下窗户,可以再次跟银行贷款2000欧元,分5年还。装修好了之后就又增加了2000欧元的抵税项目。这时抵税项目已经超过了收益1200欧元,它可以用来抵扣工资收入。

因为新换的窗户让房子的能源利用率上升了,租客理论上可以节省暖气费,所以可以在未来几年里分批次把2000块的费用转嫁到租客头上,还银行贷款的任务还是由租客承担,你在没花自己钱的情况下还得到了额外地税收优惠。房子的价值甚至还因为新的窗户被提高了。

最后也是贷款的关键好处之一。如果有10万欧元的现金,不贷款的话只能买一个10万的房子,税前收益是5000。如果贷款买10套,总的税前收益就是50000,这就是杠杆的力量。

11. 房地产投资者最好的朋友——通货膨胀

通货膨胀带来的是贬值,但贬值却能降低贷款购房者的还款压力降低。为什么呢?

贬值只是相对于现金而言的,而对于商品和劳动力,货币贬值的结果是价格的上升。

对于雇主而言,雇员的劳动力价格随着通货膨胀上涨。对于租客而言,他们工资的上涨所以可以承受更高的房租。对于房东而言,房租自然也应该随着通货膨胀上升了,房租的上涨会减轻我们还款的压力。

通胀还是房价上涨的好朋友。假设10年之后房屋供求市场没有发生改变,房价变化只是因为通货膨胀,欧洲央行的调控目标是每年2%的通胀率。所以房价应该上涨1.02的9次方,大约是19.5%。假设首付是10%的房款加12%的购房额外费用,相当于房价的22%;十年之后出售房屋本身的利得就是房价上涨比例19.5%减去交易费12%。

仅仅因为通胀产生的收益率就是(19.5%-12%)/ 22%=31.8%,再加上十年里房客贡献的不断上涨的租金,收益就更高了。

12. 如何学习投资德国房地产

很多朋友把投资房地产当成了一个学习成本低的理财方法,以为问问老留德华“邻居李阿姨”或者同事“托马斯”就能学会了。其实并不是这样的。

不经过系统性的学习就投资房产是非常危险。我推荐先看几本德语的房地产书籍,了解一下详细的投资逻辑和法规。下面是几本我自己看过的不错的书,有的甚至可以合法地免费获得:

小投资者在德国如何买房投资房地产并获得成功

Alexander Goldwein的这本书包含了最全面的入门知识,从德国房地产市场的初级知识到怎么计算回报率都有涉及。这本书还有一个福利,读者可以给作者写信索要一个excel的计算工具,可以计算投资的房地产未来10年的财务信息。

如何免费获得这本书

这本书本身虽然很贵,但在作者还把它拆分成了几本更薄的小书,这几本书经常是亚马逊读书会员Kindle Unlimited免费阅读材料,这个会员是可以免费体验的。

买房自用还是做租客更划算?如何做出正确选择?

Gerd Kommer是德国著名的投资理财专家,他有自己的资管公司,也写了不少投资理财的经典书籍,比如著名的《Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs》就科普了如何傻瓜式投资指数基金进。这本书也自带计算工具,可以根据个人情况估算到底是买房还是租房划算。

如何免费获得这本书

这本书也有办法“免费”获得,在Audible上能够找到这本书的有声版,会员可以免费听,Audible的会员可以免费体验的。即便试用Audible过后解约了合同,试用期间免费获得的书也是可以继续免费听的。

买房自用者如何贷款能够省钱和避免错误

最后一本推荐阅读的书也是Gerd Kommer写的,暂时我没发现这本书有办法可以“免费”获得,好在它也不像上面那几本那么贵。此书面向的读者显然如同书名,是打算贷款买房自住的朋友

他在书里先是用详尽的数据分析了买房的利弊,然后教给读者计算自己能够买得起什么样的房子,以及如何计算房屋的价值和贷款的策略等等。当然就像此书的标题所说的,书里还会教读者如何避免一些典型的买房时可能遇到的陷阱。另外税务的问题也被拿出来解释了。

Gerd Kommer在研究金融问题的时候喜欢用“冰冷的数据”推导出观点,虽然看起来冷酷无情,但也能帮助你不被错误的决定拉入经济的泥潭。

对比银行贷款利率

从哪里贷款最划算呢?绝对不要简单的找一个银行问问就了事,因为你花一点儿时间对比一下,就有可能上下省出几万欧元的利息。

在德国,能提供贷款的除了各大有网点的银行,还有很多网上银行能够提供贷款,甚至有些保险公司也能。除了自己去找银行,还可以去找贷款中介去询问,比如下面表里的Dr. Klein等等。在贷款前,最好通过下面的计算器看一看哪家的利率更划算,多多对比。


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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11 评论

  1. 解释的很清楚,明白了,谢谢老师!

  2. 老师我想问一下房产投机税的问题,如果我现在买一套房子自助,然后两个自然年之后,第三年我出租出去,租出去一段时间比如半年一年之后想再卖掉,这种情况要交投机税吗?还是从出租开始往后数10年卖才能免投机税呢?
    另外还听说一个说法,说买了以后立即自助,而不是先出租再自住,就算不满两年,只要住一段时间卖,就可以免投机税,是这样吗老师?
    谢谢。

    • 不用想的那么复杂,不管之前发生了什么,如果你想以自住的情况免税卖出,税务局只考虑你卖出前是不是连续自住了3个Kalanderjahre(卖出和自住两个动作之间没有时间间隔),跟之前有没有出租过没有关系。如果你卖出前不是自住的,那就得够10年

      • 老师,那开始计算的时间是Notar 过户的时间呢,还是正式入住也就是在Rathaus Anmelden 的时间呢?因为我正在看一套新房2021年底交房,但不知道年底能否正式入住。谢谢老师。

        • 是按签合同的日期算的,但是推荐你在心里没底的情况下,在真的卖掉前咨询一下专业税务师

    • 解释的很清楚,明白了,谢谢老师!

  3. 订阅加100连赞,期待,必读。如果能有幸见到题主交流那就太好了!

  4. 写得太好了,在国内投资过房产,也有不少收益,来德国很happy的买了一个,完全没做功课,买了后总感觉没国内那简单,决定好好研究。看了很多零散的文章和听到很多零散的观点,都没有解答我心中的疑问,在您这里,完美解答了我所有的疑问,太赞太感谢!马上关注公众号。

    • 谢谢! 过一阵子我结束这波关于指数基金的内容,会开始写比较硬核的房地产知识,欢迎关注!

  5. 非常实用,感谢分享!

  6. 写得好用心, 很好的文章

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