最近国内因为烂尾楼引出了对预售制度的质疑，有观点认为预售制度危害巨大，那么德国有没有预售制度呢？是的，德国也有预售制度。
如果没有预售制度，开发商必须先建成再出售，这意味着要么先用自有资金垫付，要么贷款垫付，这都会增加成本，降低资金回笼速度，回款周期的增加也增加了风险。
没有预售制度，开发商就得让每一票都得赚得比预售更多，才能让自己更好的活下去，。所以取消预售制度让房价进一步上涨是可能的。但是这不意味着预售制度的风险也要让购房者独自承担。
德国如何在程序上保护地产交易双方的利益
德国人在售新楼时对双方利益的极大程度来自于法律手续的前后顺序，以下是从签合同到拿到房子的核心步骤：
- 买卖双方在公证处Notar签购房/建房合同
- 满足基本条件后（交好税）公证员在土地局Grundbuchamt将买家名字标记在地契Grundbuch上。注意此时买家并没有成为房东，而是标记为唯一潜在房东Auflassungsvormerkung 。这一步使得卖家不可能将地再次出售，因为其他人检查地契时都能看见已经打算出售了
- 买家的贷款银行会要求买家出示Auflassungsvormerkung作为放贷的依据
- 银行放贷不是一次性支付的，而是根据法律规定的建造程度分最多7次支付（有的银行可能只最多支付5次），比如地基建好后付25%这样。放贷的时候银行会要求出示开发商提供的支付依据。这一步就防止了房子还没怎么盖开发商就倒闭了，以至于钱全没了的情况。
- 房子盖好后，会支付最后一笔钱，此时公证处会去完成最后的过户手续Auflassung，这时买家才正是成为了新的房东。
另外德国法律还允许买家要求开发商在验房前提供安全保障Sicherheitseinbehalte，它可以是5%的买价，也可以是某种担保Bürgschaft。
买方利益就能完全被保护吗？
如果第5步完成前，开发商倒闭了，买家的权益会受到完全保证吗？
很可惜不一定。因为开发商可能还跟其他银行贷款了（注意不是买家的贷款），银行也会在地契上注明自己的权益。如果银行的优先权高于买家（一般都这样），那么银行还可能要求公证处撤销Auflassungsvormerkung。所以完全没有风险也不是的。
但风险非常有限，因为开发商的银行可以通过这套房子锁定的债务关系被Freistellungserklärung限制住了。这个条款不严谨的说就是保证买家付完100%的房款时就能成为房东。如果开发商倒闭了，需要付出多少代价能让开发商的银行同意完成过户，就得看买家的谈判能力了。
至于银行配合开发商挪用资金，咱也不能说不可能，但按德国人放贷的严格程度和“死心眼”“不灵活”“死板”“轴”的特点，不可能成规模的发生。
真的碰到开发商破产了怎么办？
一个好消息是，申请破产不一定就摆烂什么也不管了。
如果Insolvanzverwalter觉得合同还能完成一下，他有可能同意再救一救的，这样烂尾房也有可能起死回生的。这个有可能的选择叫Wahlrecht des Insolvanzverwalters（§ 103 InsO）。
可是如果Insolvanzverwalter觉得局面已经没救了，就会真的开启破产清算。
破产清算程序就是算算这家公司还有多少资本，改卖的卖一卖，然后再大家按照债务等级等先后顺序分一分剩下的钱。
至于没有完成的义务（楼没盖完），虽然也可以折现分钱的，但是原来的公司都没了显然不会自动继续有人去接着建房，所以购房者就只能自己找别的人再花钱接着建造了。
因为每个情况下都不一样，如果不知道自己都有什么权利和义务，就会吃亏，潜在的经济损失巨大，所以在遇到这么难的问题时，一定要找律师帮自己。
前面说了，破产清算说白了就是看看那个公司的锅里还有多少饭，大家分一分。来分饭的人不可谓不多，除了工程款没给结清的第三方公司，还有大Boss—开发商的银行呢。一般来说，开发商的银行在Grundbuch上的权利甚至在购房者之前。
在破产请算里，普通人根本不知道自己有哪些选择以及应该怎么选。比如怎么督促Insolvanzverwalter继续让公司完成义务，比如是否应该要求退出合同，而哪种方法金钱和时间的损失更小，还有怎么跟开发商的银行谈判等等。
那些专业的公司都会用专业律师去争取，必然为了抢锅里的饭十八般兵器都上了，而咱们消费者本来就处于弱势，再不带律师自己赤膊上阵的话，能分到几口饭就值得怀疑了。
怎么避免遇到开发商破产
避免遇到开发商破产最容易的方法显然就是不买新房。我知道这对于一些朋友是废话，但有些还在纠结新房还是二手房的朋友一定是想看的。
新房当然有新房的好处，但二手房也有二手房的好处，最明显的就是它不会破产并且比较便宜。而且有些建筑问题一定要时间去验证才知道有没有，比如地下室漏水、比如沉降等等，这些问题在新房上看不出，但二手房都已经被时间验证过了。
如果实在不想用别人用过的，有没有办法避免开发商破产呢？可能是有的，比如最常见的方法，去看看公司过去的记录。但是说实在的，这个方法的成功几率接近瞎蒙。举个栗子，稀烂的客户服务即可能是公司管理有问题，也可能是老板超级解约，所以现金流充沛。（当然了，谁也不希望自己找不到客服，但这段儿讨论的是破产的问题。）
说的更广泛一下，每年都有很多上市公司忽然倒闭，股价一天内脚踝斩。那些天天不干别的只研究公司经营情况的机构投资者都会看走眼栽进去，也只能通过分散投资降低风险，何况咱们这种业余的呢？
总结
总结起来，预售制度可以降级开发商的风险，增加自有资金的使用效率，这也意味着开发商潜在利润的增加，在充分竞争的环境下，按道理这种增加的利润会转移给消费者，从而降低房价。但完善的制度也能在保证开发商利润的前提下保证消费者的权利，没有理由牺牲任何一方的权益。
如果真的遇到了开发商破产，最重要的还是放松心情，慢慢应对，毕竟事情也很难更坏了，权当是人生体验了，接下来的生活才是最重要的。
最后祝大家都好运，一生遇不到这种事儿。
作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
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