德国开发商破产了,买家利益如何得到保障?

最近国内因为烂尾楼引出了对预售制度的质疑,有观点认为预售制度危害巨大,那么德国有没有预售制度呢?是的,德国也有预售制度。

最近国内因为烂尾楼引出了对预售制度的质疑,有观点认为预售制度危害巨大,那么德国有没有预售制度呢?是的,德国也有预售制度。

如果没有预售制度,开发商必须先建成再出售,这意味着要么先用自有资金垫付,要么贷款垫付,这都会增加成本,降低资金回笼速度,回款周期的增加也增加了风险。

没有预售制度,开发商就得让每一票都得赚得比预售更多,才能让自己更好的活下去,。所以取消预售制度让房价进一步上涨是可能的。但是这不意味着预售制度的风险也要让购房者独自承担。

德国人在售新楼时对双方利益的极大程度来自于法律手续的前后顺序,以下是从签合同到拿到房子的核心步骤:

  1. 买卖双方在公证处Notar签购房/建房合同
  2. 满足基本条件后(交好税)公证员在土地局Grundbuchamt将买家名字标记在地契Grundbuch上。注意此时买家并没有成为房东,而是标记为唯一潜在房东Auflassungsvormerkung 。这一步使得卖家不可能将地再次出售,因为其他人检查地契时都能看见已经打算出售了
  3. 买家的贷款银行会要求买家出示Auflassungsvormerkung作为放贷的依据
  4. 银行放贷不是一次性支付的,而是根据法律规定的建造程度分最多7次支付(有的银行可能只最多支付5次),比如地基建好后付25%这样。放贷的时候银行会要求出示开发商提供的支付依据。这一步就防止了房子还没怎么盖开发商就倒闭了,以至于钱全没了的情况。
  5. 房子盖好后,会支付最后一笔钱,此时公证处会去完成最后的过户手续Auflassung,这时买家才正是成为了新的房东。

另外德国法律还允许买家要求开发商在验房前提供安全保障Sicherheitseinbehalte,它可以是5%的买价,也可以是某种担保Bürgschaft。

如果第5步完成前,开发商倒闭了,买家的权益会受到完全保证吗?

很可惜不一定。因为开发商可能还跟其他银行贷款了(注意不是买家的贷款),银行也会在地契上注明自己的权益。如果银行的优先权高于买家(一般都这样),那么银行还可能要求公证处撤销Auflassungsvormerkung。所以完全没有风险也不是的。

但风险非常有限,因为开发商的银行可以通过这套房子锁定的债务关系被Freistellungserklärung限制住了。这个条款不严谨的说就是保证买家付完100%的房款时就能成为房东。如果开发商倒闭了,需要付出多少代价能让开发商的银行同意完成过户,就得看买家的谈判能力了。

至于银行配合开发商挪用资金,咱也不能说不可能,但按德国人放贷的严格程度和“死心眼”“不灵活”“死板”“轴”的特点,不可能成规模的发生。

需要注意的是,法律还赋予了买家在开发商无法完成义务时退出合同的权利,但2018年以后,如果没有特殊约定,退出合同也意味着必须同时撤销Auflassungsvormerkung,这时买家如果退出,可能也拿不回自己的钱了。

 

总结起来,预售制度可以降级开发商的风险,增加自有资金的使用效率,这也意味着开发商潜在利润的增加,在充分竞争的环境下,按道理这种增加的利润会转移给消费者,从而降低房价。但完善的制度也能在保证开发商利润的前提下保证消费者的权利,没有理由牺牲任何一方的权益。


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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