禁止公寓转化的法案让你在德国买房更难了吗？

2021年6月20日更新：经过了将近1年的折腾和反复，靴子终于落地了，德国联邦参议院Bundesrat终于在2021年5月28日通过了这个所谓的Umwandlungsverbot。通过的几条最重要的条款包括：

• 住房紧张（angespannt）的地区适用Umwandlungsverbot
• Umwandlungsverbot适用于超过5个单元的居民楼
• 地方政府允许自行决定本地是否属于住房紧张
• 地方政府允许自行决定是否扩大不适用Umwandlungsverbot的居民楼范围
• 法案暂时5年有效，也就是到2025年低
• 一系列其他没那么重要的例外情况

另外该法案顺便扩大了地方政府行使优先购买权Vorkaufsrecht的范围，这将进一步阻碍房地产市场的流动性。一般来说，流动性的降低应该获得风险补偿，一定程度上确实可以打压房地产价格，但同时也阻碍了投资者投资的兴趣。

2020年9月24日

德国计划在Baulandmobilisierungsgesetz法案的框架内引入关于禁止将整体住宅楼（Mehrfamilienhäusern）分拆为（Aufteilung）独立公寓（Eigentumswohnungen）并出售的条例，该条例将允许地方政府（Gemeinden）自行决定，这种分拆是否只有在得到许可的情况下才能进行。禁止分拆公寓转化的法案（umwandlungsverbot）会让你在德国买房更难吗？

这件事儿里有好几个和房地产投资相关的概念我需要先解释一下，这样你就更容易看懂它了。

德国买房的一些相关背景知识

德国的关于房地产产权的法律可能和中国是有区别的，想要建房的话，我们当然是需要有一块地Grundstück的，有了地之后就可以建房了。我们在自己的地皮上建房，不管盖的是多户的居民楼Mehrfamilienhaus还是独栋住房Einfamilienhaus，它都是地的附属品wesentliche Bestandteile eines Grundstücks。

我们在德国购买那种居民楼内公寓（Eigentumswohnung）的时候，将同时得到完全属于我们的那部分东西Sondereigentum（一般是公寓室内的部分），公共部分的所有权Gemeinschaftseigentum以及Teileigentum。

这种买法不是一直都存在的，曾经的德国在法律上是几乎没办法购买一个公寓的，因为法律上没办法限定你到底买的是什么，所以你只能一口气买下一块带着一整栋楼的地。后来德国于1951年引入Wohnungseigentumsgesetz才从法理上允许了单独公寓的购买，简单说就是需要经过一个分拆的手续（Aufteilung）将住宅楼通过一个叫Teilungserklärung的文件细致的分拆每个公寓的物权，这样我们才能购买一栋楼里的单个公寓。

德国政府的新法律就涉及到上面的这个分拆操作。德国的很多大房东盖了房子之后并不会进行分拆这一步，因为出租单个的公寓并不要求这个公寓有分拆手续。但是一旦大房东决定将各公寓单独出售，那他就必须进行这个分拆的操作，并建立Teilungserklärung。德国有些投资者的商业模式就是买入一个公寓楼后进行分拆，然后以更高的价格单独出售来获利。相当于从批发到零售的中间商。

德国为啥会打算引入这条新的法律呢？

主要原因就是德国的很多大城市在最近几年住房市场变得非常紧张，租金上涨的非常厉害。而德国人租住的比例非常高，超过了50%，根据de.statista.com的资料，2018年时只有46.5%的人口是住在自己的房子里，首都柏林更是以17.4%的自有住房率在全德垫底。所以说租金的大幅上涨导致的民怨是很厉害的。也许你也知道德国政府推出的相应政策，比如限制租金上涨法案Mietpreisbremse，甚至柏林地方政府刚刚推出的Mietendeckel法案。

可惜这些现有的法案对租房市场并没能带来预期的影响，所以德国政府又盯上了整楼分拆这个细分市场。为什么呢？

购买这种带有租客的公寓的人一般有两种，一种是自住者，一种是小投资者。德国对租客的保护非常全面，一般来说房东只在非常有限的情况下允许主动和租客解约，其中一个情况就是自住（Kündigung wegen Eigenbedarfs）。由于现在房租太高了，很多人开始考虑直接买个公寓住，里面有租客的话就可以用这个Kündigung wegen Eigenbedarfs的特殊情况解约了。租客被解约后去租个新的公寓很可能就得多花钱。

对于小投资者来说，当然是为了收租金而买房了，自然是租金越高越好。可惜德国有一个普遍存在的情况，就是很多房东对那些住了很多年的房客并没怎么涨过房租。比如现在你在慕尼黑想租个公寓，可能需要每平方米付出至少20欧元的价格，但是很多住了很多年的租客的租金还在5、6欧元的水平呢。所以政府认为小投资者接手公寓后会有动力大幅度涨房租。

总之政府认为允许整楼随意被分拆为公寓再出售，会损害租客的利益，所以希望让这个操作只有在得到特许的情况下才能进行。

该法案会对德国房地产市场有什么影响？

德国科隆经济研究所IWKöln受德国自民党FDP委托对这个新政的影响进行了研究。根据这个研究报告，德国一年有17600个公寓是整楼分拆后被出售的，这就是这个市场的大概规模。在法兰克福，出售的公寓里有大概15%是属于这种情况。

德国人有多少私人房东有租金收益呢？人口2万以下的小城市有15%的家庭拥有出租房，中型城市有12%的家庭拥有出租房，而大型城市则是10%。德国整体上有12%的家庭拥有租金收益，这大概是500万个家庭。这几个数据在过去20年里都有几个百分点的上涨。

有出租房的人都是有钱人吗？还真不是。这个群体里有1%的人是失业人员，22%的房东收入低于德国平均收入，甚至有6%的房东属于德国收入最低的那20%人群。

IWK认为这个新政首先会导致那些本来可以分拆后卖给个人投资者的房屋，以后只能卖个大型房地产公司、合作社或者保险公司了。由于整栋楼的交易规模大，买家间的竞争会比较小，可能会导致整楼的出售的价格下降。由此也将导致市场上待售公寓的数量下降，可能会进一步推高面向小投资者的公寓价格。

另外IWK认为那些本来主要经营整楼分拆出售业务的开发商，可能会转向开发新楼盘，这将使得市场上便宜的出租房数量依然得不到提升，因为新房并不受限制租金上涨政策的限制。

IWK认为很多德国人买房是为养老做准备，因为有自住房可以保证花在住房上的钱不上涨那么多。（我做了一个比较买房还是租房划算的计算器，你可以根据自身情况填写参数模拟你的独特情景）德国政府最近的各种新政都是为了保障租客权益，可是IWK认为只有让更多的人拥有自住房才是对居民最好的保护（我不完全赞同这个观点，太片面了），可惜这个限制住宅楼转化的新政只会让私人购买住房更困难。

你对这件事儿是怎么看的呢？你能从中找到新的机遇吗？欢迎给我留言。

最后还有一条比较冷门的知识，一栋公寓楼第一次进行分拆的时候，如果某租客在分拆前就住在里面，那么他将自动拥有该公寓的优先购买权Vorkaufsrecht。其他关于德国房地产市场文章可以在这里找到。

德国房地产市场必将偏向专家市场

德国的以出租为目的房地产市场的规定可能是全世界最广泛和严密的吧，越来越多的政策让私人房东眼花缭乱疲于应对。除了这个新的Umwandlungsverbot，今年还有正被激烈讨论的二氧化碳税应该谁付，还有没多久前通过的现代化装修之后的新引入的转嫁上限。

做为房东的你，需要了解各种名词、法律规定，需要注意各种截止日期，完全可以遇见，小的私人房东会因为时间成本甚至经济成本放弃出租房，最终将导致德国大部分出租房都收归到了大型房企旗下。这对小房东和租客可能都不好事。不如看一下下面几个名词你了解几个吧？欢迎给我留言。

• Kleinreparaturklausel
• Haustürgeschäft
• Mietpreisbremse
• Mietspiegel
• Kappungsgrenze
• Gebrauchserhaltungspflicht
• Umlagefähig
• Verteilerschlüssel

*注意FDP和IWK本身的政见和经济观点是有可能影响它们的研究结果的中立性的。

作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）

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