今天写这篇文章的原由是为了回答一个读者的问题。这位读者想知道，如果拿不出大笔钱买房， 能否买REITs房地产信托基金作为替代品。我觉得这个问题问的很好，非常值得展开来谈一谈，顺便在我过去的文章《德国投资:房地产对比股票》的基础上，再次细致对比一下股票基金、房地产基金和私人购买房地产，然后谈一谈怎么在ETF资产组合中加入房地产指数基金。
德国投资房产的方式粗略可以分为4种：
- 第1种是大家最熟悉的直接买房
- 第2种是房地产基金
- 第3种是房地产公司REOC
- 第4种是房地产众筹
房地产众筹和前3种的区别是，它并不是直接投资房产本身，而是投资房地产衍生出来的债务关系，相当于高收益公司债，今天不展开讨论它，今天的重点是房地产基金和房地产公司。如果对德国的房地产众筹有兴趣，我在另一篇文章里面有非常详细的介绍。
开放式房地产基金和封闭式房地产基金
房地产基金的花样也比较多，在德国经常被提到的两种是开放式房地产基金和封闭式房地产基金offene/geschlossene Immobilienfonds。这两种基金简单说来就是，基金从投资者那里融资，然后买入或者新开发某个房地产项目，这个项目可能是包括住宅或者商业房产在内的任何房地产形式。基金负责把把房子租出去，然后一定年限之后再卖掉。
至于开放和封闭两种基金形式的区别就是，投资者是否可以在基金解散前把自己的基金份额赎回。这两种基金的相同点是，大部分情况下信息都不太透明，历史上投资者的收益都非常不好，以至于饱受争议，似乎早已沦为基金运营者把投资者的财富转移到自己钱包里的工具了，像极了主动管理型基金。所以简单总结就是，不要碰他们就好了。
房地产信托REIT
房地产基金的第三种形式就是这位读者问的房地产信托REIT（Real Estate Investment Trust），关于REIT我在《德国ETF基金投资的是什么》有过简短的介绍，简单看来，它似乎和上面说的房地产基金非常相似，也是一个基金公司持有某个物业，然后收取租金等等。 这种投资房产的形式最初是美国人发明的，2007年才被德国政府官方批准。
不过不是任何房产基金都可以被称为REIT的，想成为REIT需要符合很多标准才行。 被批准并成为REIT有什么好处呢？对投资者而言，被批准的REIT可以在税务方面得到非常多的优惠。比如由于它属于资产管理公司，不需要缴纳公司税，这样从税务上，通过REITs投资房地产和直接投资房产相比，就似乎没有劣势了。
另一个最大的好处是，REIT的基金份额必须要“上市交易”，也就是和正常的股票一样可以在交易所买卖。上市所带来的透明度，这也是REITs和上面说到的头两种房地产基金相比最重要的区别，这个透明度使得全球范围上看，REITs的回报可以和股市齐平甚至超越股市。
德国的REITs公司会在名字里也加上REIT字眼，很好判断。不过我们也不必关心这些细节，因为我们的目标是直接购买投资于多个信托的基金，而且我们的眼光不应该局限于德国，而是放眼全球。
房地产公司REOC
如果你使用我推荐的ETF数据库按照资产分类搜索指数基金的话，就会发现并没有REITs这个分类，而只有房地产Immobilien-ETF这个分类。这是因为REITs只是房地产公司的一个种类，除了它，还有最宽泛意义上的房地产投资公司，他们被称为REOC（Real Estate Operating Company）
当然我在这里说的并不是如同国内的万科之类的开发商，而是更类似于REITs的公司，这种公司的生意也主要是买入房子然后租出去赚租金，最有代表性的就是2019年初在柏林掀起全然大波的deutsche Wohnen。
不过由于他们不完全符合REITs的标准，所以也不需要遵守REITs的一些标准，比如他们经常还会从事房地产周边服务如做物业服务WEG-Verwaltung等等，另外只要能够获利，他们也会选择通过交易房地产等方式获利。
住房合作社
除了上市的REOC，其实还有一种比较德国特色的房企，就是Wohngenossenschaft住房合作社（其实这种资本形式全球也并不不罕见，比如瑞士就是一个大合作社）是的，它就是有这种听起来有些乡土的名字，不过其实一点儿不乡土。德国城市里的住房，其实有非常大的比例是在合作社的手里。
合作社可以看成一种特殊的股份公司，但由于其目的是为了给社员同时也是租客（也必须同时是股东）谋福利，所以算是有公共福利意义的，按照德国法律可以享受巨大的税务优惠。 很多住房合作社是接受入股的，而且一般来说，每年还能得到不错的分红，目前的情况4%以上是非常普遍的。
不过一个坏消息是，他们只接受小规模入股，所以我没把它算成投资房产的形式，也不打算在这里展开了。
REIT能否代替直接买房投资？
这篇文章的诞生，正是由于这个问题的复杂性，也就是答案实在是不能一概而论的。 如果你经常阅读我的文章，能够看到我同时是债券投资和房地产投资的爱好者，所以我自认为在这个问题上，不会偏袒哪一方，下面就分情况详细分析一下，什么时候REIT和REOC能代替直接买房投资。（这里只讨论买房出租的情况）
无法买房者
这种情况几乎不用过多讨论。德国虽然没有什么限购令，不过也许有的朋友因为经济原因无法买房，或者说某人可能喜欢每个地方只住很短的时间，想做一个“世界公民”，那他也是几乎无法买房的，因为管理成本很高。 除非这些“无法买房者”计划变成下面要提到的情况，否则想投资房地产的话，只能借路房地产基金了。
“被动”房地产投资者
直接购买房产出租这种投资行为也不能够一概而论，粗略上可以分成两种：被动投资和主动投资。这里的“被动”并非贬义词，而是更像是“被动指数投资”里面的意义，只是和“主动”相对应的。
被动房地产投资者可能已经有可观的财产了，还在全款/少量贷款买房和购买基金等其他投资品之间摇摆不定，他们希望买房之后最好就什么都不用管了。他们也许只是希望辛苦攒下的钱不要贬值，然后退休之后，租金收益能够稍微充实一下钱包。房地产吸引他们的最大原因可能是房产的实物价值。
如果你属于被动投资者，不想花时间管理房屋，害怕遇到不讲理的租客等等，那么房地产基金绝对是一个非常好的替代品。而且事实上，根据德国的历史数据，直接投资房地产的平均收益并不好。而根据全球房地产基金指数过去几十年的数据，投资房地产基金的效果其实非常好。所以何乐而不为呢？
当然房地产基金也不是没有“缺点”的，那就是我们在各种财经网站或者手机APP上，都能看到它们的时时价格，而它们的波动幅度一点儿不比股票小。而如果我们直接投资房产，那么完全能够做到不看房价，做到“眼不见心为静”。
所以对于看到资产下跌10%就失眠型的投资者，如果无法适应正确的正常波动，也不太适合投资房地产基金。当然这个缺点事实上只存在于心理感受上，并不是基金的风险更大。而且也不是没有应对措施，在最后一节里会详细说明。
如果你虽然是被动投资者，但是买房的一个目的是分散投资，或者买股票基金的同时买房能让你睡得更香一点儿，那么我觉得直接投资房地产也未尝不可。只是投资之前最好先学习一点儿相关知识。
“主动”房地产投资者
这里的“主动”和“被动”可以非常好的对应于基金投资里的主动和被动。主动管理基金就是说基金经理会去主动分析市场，选择买卖的种类和时机等等，被动投资就是我最喜欢的指数基金啦。 主动投资房地产和主动投资基金意思相近，只不过主动管理的基金一般效果都很差，详见《让德国基金经理替我理财不好吗》。
但是主动投资房地产，做得对是可以获益颇丰的。 它的意思就是有意识的低价购买，然后按照市场需求和精确的计算来装修，并进行税务优化等等。主动投资者通过投入工作提升房屋的价值，可能在未来的某个时候再高价卖出获利。
在《德国投资房产的正确姿势》里我也提到了，主动投资房地产的精髓是杠杆的运用，也就是一定要使用银行贷款。 主动房地产投资如果操作得好，能够获得得收益是股市无法相提并论的，但是由于其杠杆的存在，风险一样不可忽视。
其实主动房地产投资者更像是一个企业家，他需要有基本的会计能力，有精确的计算能力，能够计划长达十年甚至几十年的项目，会和人打交道（中介、卖家、租客还有你的律师税务师水管工等等），他还要有一颗强大的心脏来承受杠杆带来的风险和各种人带来的烦心事儿，也能够有手段规避这些。
由于房地产基金不可以运用私人投资者的高杠杆率，基金投资者也无法根据自己的情况进行税务优化，所以主动房地产投资者是不能够利用房地产基金代替直接投资房产的。
如何把地产基金放进ETF资产组合中
投资REIT或者REOC的一大好处就是可以“无脑”操作，因为大部分繁杂的工作已经被公司管理人员替我们完成了。不过我并不推荐一般投资者直接投资单独的REIT或者REOC，理由类似于我也不喜欢投资个股，就是风险太大，而收益也无法保障。 我比较喜欢的投资REIT和REOC的方法是通过房地产ETF指数基金。
使用房地产ETF和普通股票ETF一样，可以轻松做到分散投资，甚至很少的资金也能“全球分散”，我个人觉得选择投资全球指数也是最安全的选项，因为地域集中的REIT指数基金或者直接买房都很难规避地域风险。 房地产ETF的其他特点其实和股票ETF是一样的，比如低管理费等等，本文就不冗述了。
如果我们把房地产ETF作为一种资产类型分析，那么就离不开讨论收益率和风险。先上结论，就是房地产指数（不是房地产价格指数，不要弄混）的历史收益率和股票指数相比是略高的。而风险分为两个，一个是波动率，一个是最大回撤，很遗憾这两个风险指标都是房地产比股票风险更大一些。也就是说你无法单独在房地产指数上不承担额外风险的情况下获得更大收益。
另外一个要注意的是，房地产指数里的大公司，其实很多已经被包含在宽基指数里，比如富时欧洲地产指数FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe里面的Vonovia就是DAX的成员。也就是如果你在投资宽基指数的同时再投资房地产指数，更像是房地产行业的权重被加大了，而不是新增加了一种资产。 那么我们在不考虑“我就是想拥有房产”的想法之外，为什么要投资房地产指数基金呢？
其实房地产还有一个特性，就是它和股票以及债券的“相关性”比较低，但是宽基指数里面房地产其实权重不够大，如果我们在资产组合里适度加大房地产指数的话，能够有效的降低风险，也就是降低波动率。
而由于“风水轮流转”这个亘古不变的规则，经过定期再平衡，还能增加收益。也就是房地产指数能让我们“吃到免费午餐”。关于其背后的原理，我在《资产配置理论》里面已经说过了，这里不再冗述。 为了演示一下加入房地产的效果，我用portfoliovisualizer做了3个资产组合进行演示，分别是：
- 组合1 – 40%美股，60%全球股票
- 组合2 – 24%美股，36%全球股票，40%美股债券
- 组合3 – 20%美股，30%全球股票，40%美股债券，10%房地产指数
三个资产组合美股和全球股票之间的比例是一样的，区别只是“组合2”里加入了债券，组成了经典60/40组合，然后在“组合3”里又削减股票总体比例，并增加10%份额的地产。 资产组合的回测区间是94年到19年（不是我选的，这是该模拟工具对这种情况能测的最大区间），然后每年都会再平衡。
下图是模拟结果。其实不细看区别是不大的。但是事实就是，年均回报最好的是有房地产成分的“资产组合3”，波动率和最大回撤最小的也是“组合3”。如果看5年滚动回报的话，“组合3”更是完爆另外两个组合，甚至每个滚动周期内都回报最好，而且做到了任何一个5年的周期内都没有亏损，这是弥足珍贵的。点击链接可以打开我调整好的3个资产组合，非常推荐自己调整各资产的比例玩儿一下。
当然必须明白的是，这只是历史数据，不能完美预言未来，只能作为一个指导。另外这个例子只是用来说明资产组合的作用，而不是说你应该采用这个组合和比例，每个人都应该按照自己的风险承受能力调整资产组合。特别是现在的低息状况我非常不赞成再持有债券，而是应该用活期和定期存款代替债券。
最后一个需要注意的点是，仅仅从资产配置的角度上，不应该让房地产指数在全部资产组合的比例太高，一般10%左右就足够了。一方面是它的波动一般比较大， 另一方面它被国家政策的影响也大。
总结
房地产指数基金不能完全代替直接投资房产，不过到底怎么选择，应该按照个人情况进行判断。对于不想花太多时间和精力的投资者，房地产指数基金是个非常好的替代品。
如果仔细看看我在《德国投资:房地产对比股票》中的对比，地产指数其实更像股票，而不是房地产，但是骨子里它又是房地产。可以说是一个两者兼顾的好东西。
将房地产指数加入我们的指数基金组合里，每年进行再平衡，能够在起到降低风险的同时，又可以起到提高收益的效果。
作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
本文只是博主个人观点，不构成投资建议，本人不承担据此操作产生的后果！
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