德国房产税Grundsteuer是怎么算的

Dr. Rich发布

你就算没买过房子,如果稍微关注一点儿房地产市场动态的话,也会注意到一个词——房产税。中国国内最近一直在讨论和国际接轨引入房产税,而德国则因为宪法的原因在讨论改变房产税的计税方式。今天我就来说一说德国的买房之后产生的德国房产税Grundsteuer到底是怎么回事。

德国房产税为什么会被收取

首先你必须明白的一件事儿就是,虽然在资本主义的德国购买房地产,如果同时购入土地的话,土地和房子就是永久产权的,看起来似乎土地就是你的了。但其实这只是表面现象。

我最喜欢引述罗伯特.清崎对于房地产的看法,就是房地产的英文real estate里面的real并不是“真正”的含义,而是西班牙语“皇家的”,就好象皇马球队名字里的那个real。换句话说,房地产就是皇家的财产,放在现代呢,就是国家的财产,只不过允许你在满足一定条件的情况下使用而已,要不然为什么政府能征收房产税,而且还几乎是可以任意的调整房产税率呢?

而这一切在德国都是有法律基础的,就是基本法第十四条第二款“Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen”。所以当国家需要房地产持有者为国出力的时候,你要是不站出来,房子可能就没了哦。我的另一篇文章《德国1948货币改革》就讲述了德国在货币改革的时候,有一部分房东享受到了债务的优惠,结果后来又被以另一种名义把那次特殊的优惠拿走了。

那么德国的房产税Grundsteuer到底是啥呢?这里注意不要和房产交易的时候产生的一次性费用grunderwerbsteuer搞混。Grundsteuer是你拥有某个房子的每个月都要交的,谁也跑不了。有一个对于投资出租房的朋友来说的好处就是,Grundsteuer可以百分百的转嫁给租客(当然合同里要说清楚)。

德国房产税

德国房产税

德国房产税目前的算法

房产税的征税法律依据是房产税法Grundsteuergesetz。作为一个收税门槛几乎可以和人头税一样低的税种,房产税可谓是历史悠久了。而二战之后,联邦德国更是标准化了收取的方式。目前的房产税分为A和B两类。对于我们一般的住房房地产持有和投资来说,重要的就是B类了,而税务局每个季度会收一次税。虽然在法律上算法看起来乱七八糟,但是作为一般的房东的你最多只需要知道下面的这个计算过程:

Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Grundsteuermesszahl
Jahresgrundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

我再略解释下这个计算方法里几个奇怪的词汇的意思。

首先Einheitswert是整个计算的基础。这个值是每一栋房子(或者单纯的土地)根据东德1935年或者西德1964年的土地测量结果评估出来的价值。从这爷爷辈儿的数据年龄上,就能看出来目前这个税的计算根据有多么的扯。至于具体到每个房子是怎么算出来的,基本上你也不用太关心,因为这个算法很快也要作废了。

Grundsteuermesszahl就可以大概理解成政府每年想从你手里在上面那个Einheitswert中抽成多少最后一个数字Hebesatz就是各个地方政府根据自己的“需求”想出来的了,经常就会出现“不争气的”地方政府,因为别的税收没收够,直接宣布提高来年的Hebesatz。

现在一方面德国政府说房租太贵了,市民付不起,一方面又把这种会被转嫁到租客身上的税务不断提高,难道不是精神分裂吗?下图是来自德国联邦统计局对于全国的2016年的Hebesatz的统计地图,你可以大概看看你住的地方的Hebesatz是多少。

德国房产税的Hebelsatz

我所知道的能部分或者全部减免房产税的可能性,只有空置的房屋。比如由于水灾火灾长期租不出去的空置房就有可能获得减免,当然这种减免必须得申请才能得到。但是如果是你特意不把房子租出去,税务局可是不会轻易给你减免的。

未来德国房产税会有什么改变?

2018年德国宪法法院裁决,目前的房产税违宪,要求2019年底前必须建立新的收税规则。刚刚媒体透露出了德国财长关于新规则的部分可能的算法,主要就是SPD出身的财长希望,新的房产税能够部分依据各个公寓的面积等因素(不再是以楼为单位)以及租金高低收取,租的越贵,税务越贵,并且能以此希望做到打压租房市场的作用,至于能不能做到,我们就只能静观其变了,反正对于各位房东来说,也是房客付房产税。

未来改革的情况虽然还没有完全明朗,但是几个前提是确定的。目前德国的房产税收入归属于地方政府,属于地方政府最重要最稳定的税种。和同样属于地方政府收入种类的工商税比,房产税可真是旱涝保收。不管经济上行还是下行,都是要收的,哪天想多要点儿,还可以增加Hebesatz。

所以首先政府就决不能容忍房产税收入大幅下降。另一方面不管怎么改变算法,肯定不可能对一部分人增加的过多,毕竟谁也不想把自己下金蛋的鸡杀掉。还有很重要的一点就是,虽然2019年必须有新的计税方法推出,但如果真的对全德国超过3600万个公寓和别墅逐个估值计税,真正想要数据达到可用的程度,恐怕会经历一个漫长的过程。

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作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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