在德国,别人买房贷款拿到的利率,对你参考意义还不如看新闻

在德国,各家银行放贷的标准差异巨大,计算利率时的参数甚至有几十个,导致德国买房贷款的房贷利率差异很大,让新手摸不到头脑。为什么会这样呢?本文告诉你答案!

在德国,各家银行放贷的标准差异巨大,计算利率时的参数甚至有几十个,导致德国买房贷款的房贷利率差异很大,让新手摸不到头脑。为什么会这样呢?本文告诉你答案!

“最近房贷利率多少”“我拿到了1.0%”“哇好羡慕,我拿到的高多了,你是哪个银行”

这种对话你可能也在德国微信群里看见过吧?相信我,“你是哪个银行贷款”这个信息点,除了增加social点数,几乎没有参考意义。

因为我们去同一家银行,甚至可能在自己的收入比好心的分享者更高的情况下,却根本拿不到贷款。

德国买房贷款利率的真相

出现这种事情的原因很简单,那就是各家银行放贷的标准差异巨大,计算利率时的参数甚至有几十个。人类都喜欢从经验里总结规律,通过问别人贷款数据,或许能总结出一两个银行计算利率的参数,可惜这样依然无法解开剩下几十个参数的秘密。

超多的参数导致计算利率的函数实际是一个多变量多项式,而自变量之间还会出现耦合,函数甚至可能出现非线性特征。

下图是我随便画的一个简单的双变量多项式函数演示,可以清晰的看到,计算结果根本不是正常人能用逻辑分析推导出来的。

google.de, 双变量多项式图

为啥银行搞的这么复杂?

为啥银行搞的这么复杂、各不相同呢?因为他们面对的细分市场不一样啊!如果REWE旁边开了Penny,会意味着REWE生意做不下去了吗?

当然不会,因为去Penny买东西的人本来也不会去REWE,反之亦然。所以经常能看见德国卖场里同时存在好几个超市的情况。眼红别人开兰州拉面馆赚钱,就自己也去旁边开一家一样的卷起来,那是非常脑残的商业行为。

你可能见过“对比450家银行利率”这种德国贷款中介广告吧?实际上在贷款系统里输入完具体参数后,真正留下还愿意给贷款的银行也就是10%的样子,甚至可以说“大部分银行不给大部分人贷款”😜

举一个虚拟的例子,小明从杜塞的Sparkasse贷款30万,拿到了3%的利率,这是好是坏呢?

这家虚拟的银行之所以给小明贷款,是因为小明现在就住在银行划定的区域里,而他要买的房子也在这家银行划定的区域里,银行甚至给房子所在地在国王大街0.1%的折扣。

小明拿了5万的首付+土地交易税等附加费,表面上贷款比例是5/6,但这家银行认为小明的房子买贵了,银行给的估值也就25万,这样小明在银行眼里实际上是0首付,需要加1%的利息。

但是小明贷款额度超过了20万,银行又给了0.2%的折扣,再加上最近银行生意不好,在做活动,再给新客户0.2%的折扣。

综合了以上的各种因素(可能还有更多没列出来的),小明拿到了3%的利息。

上学时学测量,咱们都学过一个“置信区间”概念,可以认为真实值大概率在这个范围内。如果给小明3%的利息套上这么一个区域,比如加减0.5%,能保证我们自己拿到的利率也大概在这个范围内吗?

很可惜不能。小明完全可能因为自己的特殊参数拿到了超高利率(如下图右侧黄色的小明),这样减去0.5%后依然比大部分情况都高。

反过来,小明也可能由于自己的特殊参数拿到了超低利率(如下图左侧蓝色的小明),这样加上0.5%后依然比大部分情况都低。

在德国,不同的人买房拿到的贷款利率差异很大
在德国,不同的人买房拿到的贷款利率差异分布很大

而如果我们不住在小明那个街区,小明的那家银行可能根本不帮忙贷款!

所以你看看,简单交换各自拿到的贷款利率信息的用处实在不大,真正能拿到的利率和自己以为的利率可能相差超级多呢。

那新闻上的利率呢?

有时候德国的新闻会说房贷利率达到了xx%,这种数据一般直接说明最重要的参数并有统计意义,所以反而比社交来的信息更具有参考意义,(比如文末的表格)。至少通过把这个利率上下浮动一些,就大概率覆盖到我们自己可能拿到的利率了。

如果想更精确的比较利率,就需要找和自己参数相似的人比较。不只是个人收入参数,还有房子本身、贷款比例、贷款金额等各种参数。

如果能和自己同龄、做相似工作、拿相同工资的同事比较,而婚姻状况孩子数量都差不多,又拿同样首付买了同一栋楼同样大小的公寓,那就完美了。

正如德语的说法:不要把苹果和梨放一起比。”Man soll Äpfel nicht mit Birnen vergleichen”

而想要获得自己精确的贷款利率,最靠谱的还是自己去银行或者找贷款中介问问,又正如德语的说法:问问又不要钱Fragen kostet nichts。

 

作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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