为什么德国人租房的比例那么高

如果你刚来德国,可能会惊讶于德国人“租房的积极性”,甚至感慨于德国人“当租客也很快乐”的洒脱。只有46,5%的德国人有自己住房。为什么德国人租房的比例这么高呢?是因为穷吗?还是因为不想买呢?

如果你刚来德国,可能会惊讶于德国人“租房的积极性”,甚至感慨于德国人“当租客也很快乐”的洒脱。

德国的住房自有率在发达国家里垫底,在世界经合组织中排名倒数第2,根据2018年的统计数据,只有46,5%的德国人有自己住房。

作为对比,同属高福利国家的“富人国”挪威的自有率也有84%,而热爱房产的我们在2020年时,城镇住房自有率则高达96%

为什么德国人租房的比例这么高呢?

为什么德国人租房的比例这么高呢?是因为穷吗?还是因为不想买呢?我认为两者都是存在的。

一方面德国过去租房很便宜,现在对租客的保护也非常好,很多人觉得租房不比买房差,还有更大的灵活性。

商业上有一句话叫:“流动性重于利润”(Liquidität vor Rentabilität),甚至很多租房住的德国人即便自己买了房,也只是租给别人的。

另一方面,在德国想要贷款买房是有门槛的,只有大概一半的德国人能过这个门槛,没想到居然和房产自有率的统计对上了。对于那些想买但买不起房的德国人来说,做租客可能无奈大于洒脱吧。

德国联邦银行在2020年时出了的报告,从另一个视角讨论了政策对住房自有率的影响(也包括房价、租金、贷款能力等等),并认为鼓励购买自有住房可以降低贫富不均,为什么呢?

德国主要有以下3个不利于购房自住者的政策:

  1. 高达5%左右的交易税(Grunderwerbsteuer,各联邦州不同)
  2. 购房自住者没有税务优惠
  3. 开发公共住房可以得到广泛的政策扶持

针对这3条政策,研究人员通过进行了模型模拟,计算了改变住房政策对购房自住者比例的影响。下图是实验结果。

4个图中的横轴Vermögensdezil都代表了家庭净资产在所有德国人中的位置,比如最左面的1代表了最贫穷的10%人口,相应的最右边的10是最有钱的人。纵轴是住房自有率。黑色虚线是目前的情况,蓝线则是实验里的模型结果。

图A代表了降低交易税(Grunderwerbsteuern)的情况,图B是如果贷款利息可以抵税的情况,图C假设政府不再推进廉租房,图D是3种政策变化加在一起的情况。

为什么德国人租房的比例那么高

观察黑线(现实情况)可以发现,德国最贫穷的30%人口几乎没有自住房(估计银行也不会给他们贷款的),而最有钱的30%人口拥有自住房的比例非常高,最富有的10%人口甚至几乎都有自住房。

3种情况下,蓝线都呈现了不同程度的上移,代表3种政策都能提高相应的人群的住房自有率。如果同时改变3个政策,也就是同时降低购置税、引入贷款利息抵税政策、停建廉租房,则能将整体住房自有率提高到58%。

改变住房政策的负面影响

虽然改变这3个住房政策会提高德国人整体的住房自有率,但政策却不能给所有人带来益处,对部分人群来说甚至是有害的。

研究者认为,虽然降低交易税将有助于降低购房者的总支出,但随即带来的影响是进一步刺激房价上涨,进而引起租金的上涨。从上图A可以看到,收入最低的30%人口并不太会因为降低交易税而购房(因为还是没钱,银行也给不贷款)。

如果降低住房交易税,政府就少了一个巨大的税收来源,需要由其他税种补充。

也就是说,低收入者不但无法享受改变政策带来的好处,还得多花租金,甚至还得一起承受政府的额外税务负担(所得税、公司税、房产税、增值税等等)。

可能有助于降低贫富差距

由于自住房有助于帮助房主省钱(攒首付和还贷款),可能直接使得一部分人的财富积累能力增加。这个研究认为,改变上面3个住房政策,可以将德国人整体净资产提高至少11%,并且主要是中产阶级受益。

一个现实中的统计也支持这个论点。下图是欧洲几个国家住房自有率和基尼指数的关系。横轴为自有率,纵轴为基尼指数。基尼指数越高则贫富差距越大。这个统计显示了住房自有率和贫富差距之间有着很强的相关性。

为什么德国人租房的比例那么高

总结

德国人爱租房的特点有多个来源,有些洒脱,有些无奈,可以说每一个房客不买房的原因都是不同的。如果不买房是因为经济原因,那么政府的政策只有极大降低经济上的门槛,才能促进买房。

上面的模型里,交易税(Grunderwerbsteuern)的降低对购房率影响最大,原因在我看来很简单。银行一般要求购房者自己拿各种交易费用(Kaufnebenkosten),这些费用在首付中往往占比很高,如果交易税降低了就明显降低了首付要求,自然使得更多人能买得起房了。

可惜交易税是一个州税(Ländersteuer),也就是税收直接进了地方政府的账里,而且占地方政府的收入比例还不小,很难想象德国的地方政府会同意放弃这部分税收。


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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