在德国投资出租房如何合理安排贷款比例

挖个坑:未来我会详细解说这个话题

下面的计算器以“股息贴现模型”为基础,因为去除费用后的租金收益可以对应股票的股息。用股息贴现模型对资产进行股价,是假设认为资产的收益全部来自股息,所以把未来股息按折扣率折价到现值便是现在资产的应有价格。

理性的房地产收益模式符合上面的假设,所以可以用同样的公式进行估值。

股息贴现模型计算无贷款情况下房价的公式:

理想的房价 =(租金-不可转嫁的费用)/(期待的收益率-租金增长率)

直接用上面的公式进行房产估值的弊端是,无法考虑杠杆的作用。在交易所投资的股票,其实是自带杠杆的,投资者购买的不是企业的总资产,而是净资产。通过贷款买房并出租,可以通过贷款加杠杆。可以通过假设这个主动加入的杠杆是房地产自带的属性,来估计理想情况下的最高首付。

股息贴现模型计算有贷款情况下房价的公式:

理想情况下的最高首付 =(租金-不可转嫁的费用-贷款利息)/(期待的本金收益率-租金增长率)

该计算模型需要忽略本金还款额Tilgung对现金流的影响,所以假设使用endfälliges Darlehen,这种贷款方式在合同执行期间只需要支付恒定比例的利息,本金在合同期末一次性结算。

德国的住房贷款一般采用的是Annuitätendarlehen等额本息还款,需要每月Tilgung。该类型贷款会使得本金率不断增加,杠杆率不断下降。相同利率和相同首付比例的情况下,可能Annuitätendarlehen比endfälliges Darlehen的本金收益率更低,但风险也更低。

为了计算方便,本模型需要先给出贷款的利息,才能计算出理想情况下的最高首付比例。但现实中的贷款利息是和最高首付比例相关的。所以使用本计算器时可能需要多次手动调整贷款利息以符合现实情况。(自动迭代需要更复杂的模型)

该模型有一下隐含假设:

未来出售房地产的时候,新的购房者的资金成本和今天是相同的。

未来出售房地产的时候,新的购房者也是理性的,并使用同样的思路对房产进行估值。

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