在德国贷款买房有哪些重要的时间点吗?

在德国如果要贷款买房,有几个重要的时间点。如果能够合理安排,将会提高效率少走弯路。其中最最重要的是签贷款合同和Notartermin的时间点,如果大意了,甚至可能造成重大损失。

如果要在德国贷款买房,有几个重要的时间点。如果能够合理安排,将会提高效率少走弯路。其中最最重要的是签贷款合同和Notartermin的时间点,如果大意了,甚至可能造成重大损失。

确认自身经济条件

买房的第一步是确认自己的经济条件,这样可以在未来节省时间和精力。

最重要的3个参数是:

  • 自己能拿出多少首付
  • 目前的收入水平
  • 每月的盈余情况

这3个参数对在德国贷款的条件和贷款的上限影响最大,知道他们才能大概确认贷款框架,才能了解自己应该去寻找什么样的房子。

确认贷款框架

了解了自身经济条件后,就可以开始和银行或者第三方贷款专家谈一谈了,了解一下自己大概能以什么样的利率贷多少款了。

最高贷款+首付这就是自己去找房看房的最高价格了。

了解德国房地产市场状况,划定找房的条件

接下来可以刷一刷德国房地产网站,比如immobilienscout24,了解一下各种房产的价格,了解一下房产的基本参数,让自己对德国的房地产市场有一个基本的认识。

最重要的几个参数包括:

  • 房子类型(公寓、联排、独栋等等)
  • 大小
  • 位置
  • 状态(各种设施比如暖气、窗户等等)

除此之外也可以直接找一个房产中介,咨询一下自己大概可以买到什么样的房产。

看房/确认最终目标

对德国的房产市场有一个基本了解后,就可以开始看房了。

可以在房地产网站上设置一个搜索条件,这样一旦出现合适的房产广告,就会收到通知。如果你的目标是买到尽量便宜的房产,那么收到通知后一定要马上给卖家发信息、打电话。性价比好的房子往往一两个小时内就被下架了。

另外也可以多找几个房产中介说一下自己在找什么样的房产,有时候会有意外收获。

最开始看的几个房产很难各方面都符合自己的要求,所以不要着急,慢慢看慢慢找感觉,摆脱情绪的控制。

找到最终目标后,别忘了讲价。

申请德国银行贷款

找到最终目标后,就可以正式申请贷款了。

提交申请之后,各家银行给出最终结果的速度不同,特别快的银行能在两三天之内给出结果,慢的则可能要一个半月之久。合格的贷款专家可以帮我们选到合适的银行。

 

收到贷款合同,签贷款合同

收到贷款合同之后,需要签字邮寄回给银行,或者亲自给银行送去。

本文最重要的知识点来了:

根据德国民法§ 355 Abs. 1, 2 BGB规定,消费者收到合同的撤销权解释文件(Widerrufsbelehrung)后的14天内,可以随时反悔,不需要承担任何责任。

所以一定要确保签买房合同的日子(Notartermin)在签下贷款合同的14天内,这样如果签合同的时候有任何意外,都可以无损失的退出贷款合同。反之,则要赔偿银行的损失。

确定签买房合同时间(Notartermin)

签买房合同的时候,一定要100%确保贷款没问题,因为签了合同就必须要把它买下来了。如果买不下来,需要承担一大笔赔偿金。

一个额外的知识点是,如果从公司手里买房,法定还有额外的14天等待时间。也就是说,拿到合同后最快也得在等14天才能去Notar那里签合同。但从私人手里买房没有这种规定。

如果贷款买房,除了签买房合同Kaufvertrag 还要再签一个银行抵押协议Grundpfandrechtsbestellung。好在这些复杂的事情并不需要我们自己操心,Notar会负责把所有的流程走完。

如果有任何疑问,都可以问Notar,毕竟付给他的钱不少呢。

成为名义上的房东Auflassungsvormerkung

Notar会在满足几个条件后,帮我们在地契Grundbuch上注册为名义上的房东,这一步叫Auflassungsvormerkung。

完成了这一步,卖方就没有办法再把房子卖给别人了,但房产还没有正式属于买家。

所谓Auflassung,可以形象的理解为,把门打开(Auf)成为(lassen)房东。

付首付,并告知银行放贷款

成为名义房东后,就可以放心的付钱了。一般需要我们先把首付付掉,再要求银行向卖家付款。

如果不确定什么时候付钱,别忘了问Notar。

交接权利义务

在法律上,德国房产的所有权、使用权以及各种义务Besitzübergang, Nutzungen und Lasten是分开的。一般来说,购房合同上会约定如何交接这些权利。

最常见的情况是,付钱后就可以拿钥匙住进去了(如果是二手房)。

成为正式房东Auflassung

Notar确认付款后,会在地契Grundbuch上把旧房东删除,并把购房者正式注册为新房东。

从签购房协议到这一步,短则几周,长则1年。

德国买房流程总结

上文中的内容我画在了下图里,这里大部分的时间点都可以由房产中介和Notar主动推进,几乎不用担心。

需要特别注意的就是,签贷款合同和Notartermin这两个时间点之间的时间间隔务必要少于14天,务必在Notartermin时能保证拿到贷款。这两件事未必有人会主动提醒,但存在有巨大的潜在风险。

德国买房流程图

对比银行贷款利率

从哪里贷款最划算呢?绝对不要简单的找一个银行问问就了事,因为你花一点儿时间对比一下,就有可能上下省出几万欧元的利息。在德国,能提供贷款的除了各大有网点的银行,还有很多网上银行能够提供贷款,甚至有些保险公司也能,而最方便的就是来找我了

*关于德国房贷方面的咨询请移步这篇文章:《德国买房贷款咨询

计算目标房屋的贷款条件

通过下面的表格可以轻松预估自己的目标房屋的贷款条件,如果觉得条件合适,可以在最后一步提交表格内容,我会在接到申请后联系你。

贷款总额:

目标房屋价格:

邮编 Postleitzahl:

城市(德语名称):

房屋类型:

贷款目的:


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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