德国买房投资走心21问,帮你入门德国的房地产投资

德国的法律规定比较复杂,各种规定和习惯又和国内差别很大,如果没深入接触过德国的房地产,一开始很可能感到毫无头绪,我通过自问自答的形式,用21个问题把关于在德国买房投资的基础知识做一个梳理,相信能很好的帮你入门德国的房地产投资。

德国的法律规定比较复杂,各种规定和习惯又和国内差别很大,如果没深入接触过德国的房地产,一开始很可能感到毫无头绪,我通过自问自答的形式,用21个问题把关于在德国买房投资的基础知识做一个梳理,相信能很好的帮你入门德国的房地产投资。

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德国买房投资基础知识

1. 问:在德国买房需要什么必备的条件?需要“德国身份”吗?

答:在德国买房需要的必备条件只有1条,那就是钱够。只要钱够了就能买。要是非得凑出第2个条件,那就是得有银行账户,因为至少在明面上,用现金是不能交易房地产的。

2. 问:在哪里可以找到房产的出售信息?

答:主要有以下渠道:

  • 线下的房产中介
  • 线上的房地产网站,包括(不仅限于):
    • immobilienscount24
    • immowelt
    • eBay-kleinanzeigen
  • 熟人
  • 当地报纸

3. 问:找到中意的房子信息之后,接下来有什么样的流程呢?

答:在广告里看到中意的房子后,一般可以先要求中介或者卖家提供更进一步的信息,这一步一定要快,因为现在性价比高的房子常常是秒没的。

如果通过了自己的初步检查,就可以跟中介或者卖家约时间去看一看房子了(如果是二手房的话)。如果看过之后自己还拿不准,还可以找专业评估机构Begutachter去看一看。让他去的目的不是为了估值,而是看看有没有我们自己看不懂看不到的瑕疵,另外也可以顺便评估一下必要修缮的价格。

在决定要买这个房产的情况下,如果有贷款需求,就可以联系银行或其他机构了。另外尽量在有了买房想法之后,就先找贷款机构询问一下自己能贷到多少钱,这样找房的时候也有的放矢。

下一步就是真正签合同了,在德国买房必须经过公证机构Notar,整个交易过程需要严格按照一系列的法律步骤,以保障买家的利益。

这里有一个重要的点,在Notarvertrag购房合同上签字之前,什么事情都可能发生。所以还需要注意一下贷款合同的退出条件。

贷款的最后步骤一般是,银行给你发一个合同,只要你在X天之内签字并寄给他,合同就有效了。在这之后,你还有14天的时间反悔。在没有其他约定的情况下,过了这14 + X 天,如果你又不想要贷款了,就得赔偿银行一笔钱。所以一定要保证签购房合同的日期在这14 + X 天内,以便签不成购房合同也能取消贷款合同,给自己留好退路。

4. 问:为了初步判断是否有必要进一步考虑这个房产,需要要求中介或者卖家提供什么样的信息?

答:如果是二手房,第一步要考察的内容包括:

  • 户型图Grundriss
  • 最近几次房东大会的记录WEG-Protokoll(为了检查是否有重大问题和约定好的未来投资和修缮
  • 最近几年的物业费细节(主要为了考察各项物业费是否正常)

5. 问:房产交易有哪些步骤呢?

答:从签合同开始主要包括:

  • 签合同
  • 公证员为产权转移做各种准备
  • 付钱(包括银行贷款、将房产抵押给银行等等)
  • 买家付购置税
  • 完成交易

这里的好几个步骤其实都是异常复杂的,所以公证费才会那么贵。如果有任何不懂的地方,也都可以找公证员问明白,毕竟付了那么多钱呢。

6. 问:房产交易有哪些费用?

答:德国房产交易的费用挺高的,也一定程度上抑制了投机客。费用主要包括:

  • 中介费:一般在4%到7%之间不等,从来2021年开始,卖方至少要支付一半的中介费;
  • 房地产交易税Grunderwerbsteuer:根据联邦州的不同,在3.5%到6.5%之间;
  • 公证费:包括各种市政手续费在内大概是2%。

以上费用都是按交易价格计算的,所以如果能将部分卖价排除在外,就能一定程度上降低些费用,详情见这里。

7. 问:在德国持有房产还有其他费用吗?

答:常见的费用还包括:

  • 各种法定必须的保险
  • 垃圾倾倒费
  • 公共区域的电费
  • 修缮费用(跟据统计,二手房每年可以按房产价格的1%到2%估算,新房最初会更便宜,但长期看差不多)
  • 花园、草坪维护费
  • 除雪费
  • 公共区域清扫费用
  • 物业管理费(一般每年200到400欧元)
  • 房产税

以上费用都是通过物业费的形式支付的。房产税要自己交。另外你或许还想加入房东协会或者购买其他保险(包括房东法律险等等)

如果运气特别不好的话,还可能被要求为周围的公共设施掏钱(路费),所以买房前看一看周围街区的长期规划方案也挺重要的。

8. 问:德国的产权是永久的吗?

答:如果购买的地产也包含了土地的所有权,则产权是永久的。

如果只是租赁了土地的使用权,也就是所谓的Erbbaurecht,则土地的使用年限和地租合同有效期相关。如果使用权到期了,地皮的所有人可以选择是否续约。如果不续约,地皮所有人需要根据德国相关法律或者合同规定进行赔偿。

Erbbaurecht可能会在贷款上遇到困难,银行一般要求贷款者在土地租赁合同期限内还完贷款。

在德国买房的经济考量

9. 问:德国买房需要付多少首付?

答:德国政府暂时没有官方的最低首付要求,需要付多少首付,主要取决于房产本身的抵押能力和购房者的自身信用情况。

一般情况下,银行会认为房产本身至少可以抵押60%,也就是首付是交易价格的40%外加上面提到的购房额外费用,这几乎就是最差情况下的要求了。

但如果房子的情况不是特别离谱的话(房产种类特别或者价格贵得离谱亦或者地点差得离谱),可能银行还是愿意至少贷款到80%的。

超过80%的部分,从银行的角度看需要购房者用个人信用担保,相当于消费贷。所以能不能拿到更大比例的贷款,主要取决于购房者的个人情况啦。

另外银行还需要考虑贷款者是否能够负担他申请的贷款,大概就是看贷款者的每月盈余能否覆盖每月还款额和利息:

收入-各种支出 > 本息还款额(Tilgung + Zinsen)

通过上式也可以求出通过个人信用能贷出的最大贷款额

最大贷款额 = (收入-各种支出)/ 本息还款率

所以申请贷款的时候,往往需要填写一个详细罗列各项收入和支出的单子Selbstauskunft。

那能不能把支出写得很小以多拿贷款呢?其实没什么用,因为银行一般还会自动给每项支出设下限的。

另外超过自己承受能力的贷款还起来也是很痛苦的,要量力而行。

10. 问:如果需要贷款的话,需要什么样的身份?

答:其实贷款和买房一样,不需要身份,但是不同的身份将影响到最低首付比例和利息。私人购房最棒的情况就是,拥有“德国永久居留权Niederlassungserlaubnis”并拥有一个“不限期的工作合同”,另外已经通过了试用期也是很重要的。

11. 问:在德国到哪里能贷款?

答:德国能贷款的种类非常多样,最常见的就是找银行贷款,比如你平时存钱的银行。如果希望对比多家银行的情况,也可以找一个贷款中介。需要注意的是,德国的贷款中介素质良莠不齐,去之前最好自己对贷款有所了解,以免被坑了。

除此之外,德国的一些保险公司也提供贷款服务,甚至一些雇主也愿意为员工提供住房贷款。

德国国家复兴银行KfW也经常能为私人购房者提供有补贴性质的贷款,KfW贷款需要通过其他商业银行申请。

12. 问:德国贷款利率有多高?为什么别人比我贷款利率低(高)?

答:如上面所述,德国的房地产贷款的首付比例跟房子本身和购房者自身情况相关,利率毅然。

由于计算参数众多,而且银行未必愿意公开自家的风控模型,所以单纯和别人比较贷款利率是没有意义的,除非你们买同一个房子并且各项个人情况都一样。

德国的贷款利率主要呈现以下趋势:

  • 首付越多利率越低
  • 贷款年限短,利率更可能低(但超短的贷款可能实际利率并不低,因为银行是有固定成本的)
  • 个人信用好,利率更可能低。

大致可以认为贷款利率大概相当于德国10年期国债收益率加一个Margin,目前的超低息环境下,Margin大概是1%上下。

13. 问:德国住房贷款可以贷多少年?要多久还完?

答:德国的房贷不一定要在约定的时间内还完,我们在德国听说的贷款年限,一般指的是利率不变的年限。比如约定1%利率10年不变的话,就是在这头10年里,一直支付1%的利息,10年之后可以和这个银行签一个新的贷款合同以解决没有还完的贷款,也可以换一家银行重新贷款。

14. 问:不还贷款会发生什么?

答:如果不还贷款又不没有跟银行达成新的协议,则被抵押的房产有可能被拍卖掉用来抵债。

如果拍卖之后还无法填补欠的债会发生什么呢?

一般来说在签贷款合同时,银行还会和债权人签persönliche Vollstreckungsklausel,这样就可以在拍卖价格比剩余债务少的情况下,继续对债权人进行追债了,这个追债的权利一直延伸到债务全部还完或者债权人个人破产为止。

15. 问:德国的房价能一直涨吗?

答:最近这些年德国的房价涨得很厉害,但是长期来看,过去几十年里即便是大城市的房价也不是一直涨的,有的年头甚至涨幅不及通胀率,也就是实际是下跌的。从全球的角度看,放大到几十年的维度,房价的变化率是差不多跟通货膨胀同步。

另外即便是最近这些年,德国一些经济差的地区,房地产的表现也不好。所以不应该把自己的资产增值太过寄希望于房价的上涨,而是更应该放在租金回报率(投资出租房)或者改善个人生活(自住)这两个维度上。

16. 问:德国的房价还能涨多少?

答:这是个非常难以解答的问题,因为如果所有人都认定房价必然会上涨,那么这个上涨的预期应该已经被计算在价格里了,希望你能理解这个经济学逻辑。

网上有很多预测房价走势的专业报告,最有名的就是Postbank每年发布的30年房价走势预测图,我在《德国楼市报告是怎么被夸大的》对前几年的报告进行过分析。要是对比一下不同年份的报告,就会发现差异还挺大的,指导意义比较有限。

另外我还从另一个冷门的角度对德国房价的可能上限进行了分析。

17. 问:买房自住比租房更划算吗?

答:德国人普遍认为买房自住更划算,中国同胞们也更倾向于买房自住。但从纯经济角度考虑,买房自住未必比租房更划算。

到底是哪种生活方式更划算,还得根据个人实际情况进行计算。有一个非常粗略的估计方法是,如果短期内打算搬家(5年以内)一般租房更划算,因为买卖房产的损耗和交易费用可能会带来巨大的损失。当然前提是,租房的情况下,要能够有效的利用多出来的现金流进行投资,比如投资ETF指数基金

如果打算长期在一个地方定居,买房贷款的还款率加维修费用越是接近房租,则买房划算的可能性越大。

在德国买房的税务知识

18. 问:德国收房产税吗?

答:德国是有房产税的,税费由地方政府规定,一般每年几百欧元。目前的房产税计算方式在这里有介绍,但该计算方式将会在未来被淘汰。

19. 问:自住房怎么收税

答:总的来书,自住房在购入的时候需要交一次上面提到的房产交易税和每月的房产税(一般按季度交)。

卖房的时候可能被收取利得税。这个利得的税率是个人所得税税率,也就是收益和卖房者的当年其他收入加总一起计算税率。(§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG

但是一般来说,房产如果在过去3个日历年里都是在自住,那么买卖差价产生的利得就是免税的。

比如在2018年12月完成交易入住后,在2020年1月再卖出,就不需要缴纳利得税了。

需要注意的是,税务局只关心在卖出前这段儿时间是否是连续自住,也就是只要被出租打断过,就会被按照出租房的规则收税。

20. 问:出租房怎么收税

答:出租房也逃不掉上面自住房的3种税,但有一些区别。

如果在租房合同里有明确约定,则每月的房产税是允许被转嫁给租客的(§1 Betriebskostenverordnung)。

出租房也能在卖出时免去利得税,但上面3年的期限被延长到了10年。

另外出租房经营期间的收益也需要交税(或者抵税),也是按照个人所得税率。是交税还是退税,主要取决于是有收益还是亏损,算法是:

收益(亏损)= 所有收到的钱 – 支出的钱 – 抵扣项

这里收到的钱包括从租客那里拿到的所有钱(包括预付Nebenkosten在内),而支出的钱包括退给租客的多付的Nebenkosten。

有的朋友会问哪些支出可以抵税,其实不需要想那么多,大部分情况下,只要是花出去的钱都可以抵税,只不过有的是马上就能抵税,而有的要分多年抵税。

土地的成本不能抵税,因为理论上土地用不坏。

21. 问:为什么是21个问题?

答:我也不知道。这个题目是灵感迸发的时候自己冒出来的,所以算是命题作文,不受我控制。能跟着感觉走我也非常愉快。

关于在德国投资房地产的知识当然不是读这一篇短文就能搞定的,如果希望深入了解,来一本几百页的书基本上跑不了的。但是有了这篇入门,相信以后你想给自己增加知识的时候,也会更加有的放矢了。

如果有什么想法,欢迎给我留言。

下面再介绍几本关于德国房地产投资的德语书。

小投资者在德国如何买房投资房地产并获得成功

Alexander Goldwein的这本书包含了最全面的入门知识,从德国房地产市场的初级知识到怎么计算回报率都有涉及。这本书还有一个福利,读者可以给作者写信索要一个excel的计算工具,可以计算投资的房地产未来10年的财务信息。

如何免费获得这本书

这本书本身虽然很贵,但在作者还把它拆分成了几本更薄的小书,这几本书经常是亚马逊读书会员Kindle Unlimited免费阅读材料,这个会员是可以免费体验的。

买房自用还是做租客更划算?如何做出正确选择?

Gerd Kommer是德国著名的投资理财专家,他有自己的资管公司,也写了不少投资理财的经典书籍,比如著名的《Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs》就科普了如何傻瓜式投资指数基金进。这本书也自带计算工具,可以根据个人情况估算到底是买房还是租房划算。

如何免费获得这本书

这本书也有办法“免费”获得,在Audible上能够找到这本书的有声版,会员可以免费听,Audible的会员可以免费体验的。即便试用Audible过后解约了合同,试用期间免费获得的书也是可以继续免费听的。

买房自用者如何贷款能够省钱和避免错误

最后一本推荐阅读的书也是Gerd Kommer写的,暂时我没发现这本书有办法可以“免费”获得,好在它也不像上面那几本那么贵。此书面向的读者显然如同书名,是打算贷款买房自住的朋友

他在书里先是用详尽的数据分析了买房的利弊,然后教给读者计算自己能够买得起什么样的房子,以及如何计算房屋的价值和贷款的策略等等。当然就像此书的标题所说的,书里还会教读者如何避免一些典型的买房时可能遇到的陷阱。另外税务的问题也被拿出来解释了。

Gerd Kommer在研究金融问题的时候喜欢用“冰冷的数据”推导出观点,虽然看起来冷酷无情,但也能帮助你不被错误的决定拉入经济的泥潭。


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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