都2022了,德国的房价能涨到多少?

按照现在的利率,德国房价的上限应该在哪里呢?本文以投资者的承受能力为基础进行计算,希望能给你提供一个额外的视角看待房价的未来。

两年前我写过一次《德国房价能涨多少?》,当时的估值方法主要基于投资者的还款能力,那时德国的利率降到了史上最低,甚至不到1%的房贷利率也不算稀奇。当时文章里算出的较低上限也有每平米1.4万欧元。

没想到现实世界里的房价还没涨到那么高,利率先涨了起来,仅仅用了不到半年就达到了3%上下,德国复兴银行124号自住房补贴贷款甚至在5月6月交界之际连续升息两次。

按照现在这个利率,德国房价的上限应该在哪里呢?本文继续以投资者的承受能力为基础进行计算,希望能给你提供一个额外的视角看待房价的未来。

文末将这里的计算结果以表格的形式呈现,欢迎观赏。

德国房价涨了多少?

如果看德国新闻关于房价的数据,那么应该能看到类似下面的图,它是Welt杂志用德国联邦银行的数据画的图,可见德国7个最大的城市在2008年到2019年的房价翻了一番。如果只看某些重点区域,可能100%的上涨都不止。

但房价是永远上涨的吗?当我们把时间线再拉长之后,就会发现没那么简单。下图是德国最权威的房地产价格指数之一的bulwiengesa-Immobilienindex2020年的最新数据,展示了过去44年德国的房价变化情况。

虽然最近十年房价单调上升,但德国的房价在很多年份里其实是躺在地上没怎么动的,甚至在几个特别惨的年景里还下降了。那么以后的房价会怎样呢?

德国房价的上限在哪里?

资本市场的底层逻辑是相通的,房屋的定价方法完全可以归类进股票定价的两种派别里,分别是“基本面分析”和“技术分析”。德国官方的房屋鉴定规范ImmoWertV里就提供了这两种派别的具体分析方法。

“基本面分析”对应了Ertragsverfahren,它按照租金、租售比等基本数据,分析楼宇应该值多少钱。“技术分析”则是Vergleichswertverfahren,根据周围差不多的房屋的价格对目标房价进行估计。这两种方法很难说哪个更优秀。(其实还有第3种方法Sachwertverfahren,但普通人没办法用这个方法。)

如果把 “技术分析”简化为,通过房价过去涨了多少钱来判断未来还能涨多少钱,相信大部分读者朋友都非常熟悉了,这里我就不多说了。

我更想通过基本面分析的方法来讨论一下房价最多能涨到哪里。

本文里对房价的分析都是排除通货膨胀影响的,因为这样更容易让我们用今天的视角去分析,而且未来的通胀率没办法准确被预测

基本面分析房价上限

用 “基本面分析”判断房价的上限需要2个假设:

假设一:大部分人买房要贷款,全款买房是少数派。

假设二:发达国家的房地产市场长期来看是基本理性的(几十年的尺度)。

第1个假设容易理解,第2个假设是什么意思呢?

可以简单地认为投资者买房大部分是以投资为目的(不是买来了只是投机甚至空置),投资的话就必须有确定的预期收益才行,赔钱买卖他们不做。

一个支持假设2的证据是,全球最发达的几个城市(除了我国以外),不管房价涨成什么样,租金收益率平均都超过3%甚至4%。

自住房的价格上限分析

先从第1个假设出发,看看极端情况下德国人能为自住房每个月付出多少呢?

2019年法兰克福的购房自住者平均每个月为贷款付出1575欧元,占家庭收入的26.13%。这两个数字在汉堡为1562欧元和25.93%。如果房价持续上涨,那么让这些人就需要再加把劲,比如假设德国人能承受的上限是把家庭收入的一半(而不是1/4)拿出来还贷款,那就大概是每月3000欧元,每年36,000欧元。

由于升息的缘故,银行以后可能愿意将最低本金还款率Tilgung降低为到1%,利率可以按2.5%计算(目前得大比例首付才能拿到这个利息,下表是你阅读本文时利率的实时市场数据),所以月供就是贷款额的3.5%。

 

那么算下来可贷款额为102.9万欧元(年还款额36000欧元/年还款率3.5%)。如果大部分人都0首付贷款,102.9万就是目前利率下房价的极限了,再高就真的买不起了。(上一次按超低息算出来的上限是180万)

如果平均购房者的还款能力没有每月3000欧元这么高的话,该理论的最高房价还会下降,比如每月2000欧元的还款额对应的房价是68.6万欧元。

当然上面算出来的两个数字都是按0首付计算的,但大部分德国人买房并不是0首付。

从下图可以看到超过一半的德国人贷款比例低于70%(这里将Beleihungsauslauf简化为贷款比例,并忽略交易附加费用),如果按照大部分人贷款比例为70%重新计算上面的两个房价上限,将分别提高到147万和98万。

投资房的价格上限分析

下面再从 “基本面分析” 的第2个假设出发,分析投资者的角度的房价上限。

投资者买房时希望动用最大化的杠杆来提高收益率,并且希望租金收益至少能覆盖贷款的支出,能有现金流就更好了。假设投资者也能拿到2.5%的利率和1%的本金还款率Tilgungssatz,那么他能接的最高房价就是“租金/还款率”(此处忽略无法转嫁的额外运营成本)。

假设租金是3000欧元,在不考虑额外的费用的情况下(维护、管理、地税等等),房价的上限和上面一样是102.9万欧元。

问题来了,租金最高能到多少呢?

很显然房客不是待宰的羔羊,抛开德国租金法定上限Mietspiel不说,如果房东要的价格太高了,房客完全可以搬到更偏远的地方住。

假如我在慕尼黑能找到净收入3000的工作,但是租房要花2000,每月还剩1000欧元用来干别的事情。而我或许在图灵根只能找到净收入2000的工作,但是房租只要500,还剩1500欧元。仅仅从经济角度看,我没必要在慕尼黑工作。

那德国人愿意为房租花多少钱呢?

有一个概念叫Mietbelastungsquote,就是房租占家庭收入的比例,它理论上应该在一定范围内变化。比如上面的假设里,虚拟的我自己在慕尼黑的 Mietbelastungsquote就是66%,而图灵根则是25%。这个数据在德国一般是多少呢?

根据德国科隆经济研究所的数据,虽然最近这些年德国的平均Mietbelastungsquote有所上升,但上升的并不多,截止到2017年也没有超过30%。大城市比小城市的Mietbelastungsquote虽然高一些,但是高得也不多。估计未来上升的余地应该是有限的。

德国房租占家庭收入的比例
Mangelware Wohnraum
Ökonomische Folgen des Mietpreisbooms in deutschen
Großstädten, Forschungsinstitut für gesellschaftliche Weiterentwicklung

2016年德国家庭的平均净收入是3314欧元(到2022年肯定也涨了一些了)。这个家庭收入对应30%的Mietbelastungsquote就是994欧元,如果投资者零首付购房,按这个租金计算的房价就是(994 X 12 /3.5% = 340800)。50%的Mietbelastungsquote则是1657欧元的租金,对应的房价是(1657 X 12 / 3.5% = 568114欧元)。如果某些大城市的平均净收入更高一些,对应的投资房的价格上限还可以按比例提升。

如同自住者的情况,投资者也可以将首付比例调高,如果按30%的首付计算(不考虑附加费用),则上面的两个房价上限分别上升到486857欧元和811591欧元。

按平米价格计算的房价上限

当然上面的计算都是基于整套房的价格,也许按照平米价格计算会更有意义。德国人需要多大的居住面积呢? 2019年德国的人均居住面积是47平方米。一家按2个人计算就是94平方米。

但是城里人住得小一点儿也正常,比如按慕尼黑市政府的统计,慕尼黑市内人口人均居住面积在2019年是43平方米,这样两个人就是86平方米。我们可以假设德国城里人差不多都愿意住这个面积的住房。按照上面102.9万欧元的上限,就是每平米大概1.2万欧元。

按照68.6万欧元则是7977欧元每平米。说实话算出慕尼黑这样的房价有点儿惊到我了,它已经接近现在市面上的行情了。但是也别急,因为还有其他上涨动力呢,请继续读下去。

注意:上面的数据中,穷人把人均面积拉低或者富人把人均居住面积拉高的可能性都存在。

德国人工资的增幅对房价的影响

上面的分析是基于去除通胀的房价的,但工资的增加不只是来源于通货膨胀,还有生产力增加的因素。后者可以给我们带来实际购买力的增加,也就是实际有能力买更贵的房子了。

那么去除通胀后的工资能增加多少呢?我们可以按照过去的数据进行一下预测。

按照DIW的数据,在1991到2015年期间,并不是所有德国人的工资在去除通胀后都增加了。不过没关系,也并不是所有人都买房,我们可以乐观一点儿,只看最有钱的10%,毕竟他们是最有可能买房的。

最有钱的10%的德国人在这25年里工资比其他人增加的更多,去除通胀后大概增加了30%,相当于年化1%(按复利计算)。所以如果未来生产力还能一如既往地增加,房价的上限每年可以再往上加个1%(去除通胀影响的)。

德国人工资的变化
verteilungsfrage.org

如果说房价就要触及承受能力的上限了,它未来上涨的速度可能会降低到”通胀率+1%”的水平,你会觉得这个增速令人惋惜吗?

不要这样。长期来看,房价增幅在通胀率上下浮动才是常态,像过去10年那样涨是变态。

这和买股票基金一个道理,收益率还得看长期,而不能把过去几年的疯长当成自己的目标。理财的心态可以放平,毕竟这么多年只出了一个巴菲特,而他还不算真的白手起家。

结语

当然以上分析都是基于我的两个假设,如果他们并不成立,那整个分析也就崩塌了。

比如也有可能房地产交易者大部分是全款支付的富翁而不是贷款者,比如也可能购房者在见识过过去房价的变化后购房的心态大都发生了变化,不再以赚租金为主要目的了。

主要是希望这篇文章能给你带来新的视角。也欢迎读者朋友们从批判的视角审慎文中的结论。

下表将本文的计算结果总结起来,放在一起就可以发现不同的前提条件对最终结果产生了巨大的影响,哪个前提条件才是符合事实的呢?很可惜暂时还找不到能让我信服的数据。你愿意相信哪个结果呢?欢迎给我留言。

不同情境下德国最高房价的可能性

作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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