在德国是买房还是租房划算呢？

我还会未来在这里详细分析这个话题，敬请期待！

33 评论

  1. 感觉这个模型的核心就是比较 租房租金 买房月供+维护， 不然如果基金投资利率大于房产升值（一般是的，不过持之以恒投资很难），那永远是租房划算

    • 这个模型就是套用最基本的企业投资决策的模型，你可以认为资本最大化是任何投资的基本原则，只不过成本和现金流有区别而已，买房也跑不出这个套路。

      • 是的，做得很不错，很受启发。一个小问题，为什么模型没有设置还款期限（年）呢，模型默认几年呢

        • 那不是有一个参数“计算年限”嘛，就是打算考虑多少年之后的情况，至于多少年还完根本不影响结果。当然了这里没有考虑Zinsbindung 以及可能的利率变化，毕竟只是一个简单的模型

      • 是我搞错了，已经有设置年化了，所以还款期限（年）是可以算出来的。

        我觉得我i已经理解这个模型，但是计算的时候发现租房者的期末总资产计算出来还是偏差很大，指数曲线似乎比我算的要快一点，感觉是code里好像有一些bug？

      • 还有一个想讨论的地方， 我觉得买房者期末总资产的算法也值得商榷，如果首付10万，个人认为总资产不应该因为负债就小于10万了（当然，取决于怎么想）。这里摘抄一段chatgpt：
        Why This Is Incorrect: At any point in time, the outstanding loan balance is not simply “total planned payments minus what you have already paid.” The future interest that you would pay over the remaining life of the loan isn’t a current liability at the time of sale or evaluation—it’s conditional on holding the loan into the future.

        Your equity should be calculated as: Equity=Property Value−Outstanding Loan Balance
        The outstanding loan balance (also called the remaining principal) is how much you still owe at a given point in time. This number does not include interest that has not yet accrued. If you sold the property or refinanced today, you would not owe all future interest, just the remaining principal.

        • 我没看懂你说的意思，chatgpt说的内容我也没看出来和我的计算器有什么关系，但是10万首付支出之后总资产低于10万是显而易见的，因为Nebenkosten是一次性支出，你又不能未来卖出的时候跟买家再额外要来。

          • 可是模型里租房者的初始投资是算了首付+装修+Nebenkost的，所以买房者这里不能减掉。
            你可以最短的5年计算来看。

            chatgpt那段话是关于模型计算买房者的，现在的模型我的理解是把将来的负债都算上的，有待讨论。

          • 不是。首付是首付，支出是支出，这两个是解耦的，你没必要考虑到一起去。抽象化问题的时候能解耦的地方一定要解耦。我这个就是简单的公式，不是代码实现的，我自己看了没有问题。你可能对德国买房的概念理解的不全面。

          • 不管初始投资额是多少，对于租房者的资产计算感觉还是有问题，资产5年里就翻倍了，即使设置了一个低的回报率。是没有扣除房租吗

          • 你感觉错了，再多试试不一样的参数好好感觉感觉🤣比如降低房价……算的结果不对劲的时候不要一味说别人错了好吗？

          • 说实话我就是弄了一天了，因为我自己想写个code，可以更好的模拟。你的模型里租房者没有减掉房租。

          • 减了房租了，你主观觉得的是错的，我自己做的我不知道吗？我都告诉你了让你降低房价试试了，随你便吧，我不会再回复你了

          • 不好意思，确实是我加了投资后额外又减了每月分房租…

  2. 很棒的计算器，但我想问一下，对于租房自住的期末资产计算时，Rich 君有没有考虑过每年要交的 Abgeltungssteuer？即使是定投大型etf的sparplan，管理费很便宜，但 如果每年的收益很高的话，超过免税额的部分是要扣掉 25% 利润的投机税，如果这样的话，租房自住的期末资产是不是还是现在这个计算模型呢?

    • 我这个模型当然是没考虑持续交的税务的，否则太复杂了。如果想考虑这个问题，那么也可以简化的把租房情况下的资产扣掉25%，这样得到的结果和实际不会差距太大。这个模型的一个问题是你估计投资收益率的误差已经很可能大于Abgeldtungssteuer了

  3. 非常感谢Dr. Rich 的用心制作的计算器 期待未来更多分享 （包括复杂计算功能的添加，例如通胀，房租增长）

  4. 按照计算器计算居然是买房不如租房划算，也是很震惊。。。不过有几点挺有疑问的，1. 这里没考虑到贷款还完的情况，在贷款还完之后买房的就可以有很多钱投基金了，而且不用付房租，会不会买房就变划算了呢？2. Tilgung是2%的时候，为什么41年之后贷款余额就变成负数了呢，不是50年才100%还完么？ 3. 房价跟通胀保持一致是不是对于全德国来看的，像在慕尼黑是不是就比通胀高很多？只要比通胀多2%就是买房划算了。。不过跟租房投基金差别还是不大。

    • 理论上不一定是租房划算哈，只能说是你的设置下是这样的。1.你说的很对，我没考虑贷款还完会怎样，这个我也在思考怎么解决。主要是以目前我有限的网页设计能力，不知道怎么弄。2.和上一个一样，我没考虑还完贷款，所以即便还完了，这计算器还在”接着还”，就成负数了。tilgung为什么41年就成负数，是一个很好的问题。简单说就是Anuitätsdarlehen的tilgung+Zinsen是不变的，随着你的还款，余债越来越少，利息就变少了，所以tilgung就增加了，到后来就不是2%了，如果利息是2%，那到快还完就是接近4%了。这导致2%的tilgung实际上远不用50年就能还完。回头我写个文章详细介绍一下。敬请期待。3.慕尼黑的增长率高是过去十年的情况，有没有可能因为已经太贵了，未来反而低于通胀呢?我不知道，但是是不是值得考虑这个可能性呢?说实话虽然很多人认为股票基金的风险高于房地产，但我认为正相反。因为一般人买房做不到广泛分散投资。如果看错地点了就全毁了

      • 这个颠覆了以前的认知，以前觉得买房肯定是比租房划算的。再计算几次了几次，在慕尼黑还是租房更划算。。。可能因为慕尼黑租售比太差了

      • 突然想到好像并不需要考虑贷款还完的情况，假如已经比较出贷款差不多还完的时候租房比买房划算，也就是租房投基金最后得到的钱会比房子价值更高，那就假设到时候花租房投基金得到的一部分钱把那个房子买下，这样还能剩余一部分钱，而且也不用继续付房租，这样仍然是当时租房更划算。

          • 之前一直在算贷款快还完的时候的价值，刚刚把计算年限往小了填，意外发现，假设贷款33年还完，在比方15年的时候，买房比投基金划算，这是为什么呀

          • 你这个问题也非常有趣。买房那边因为你的杠杆率随着还贷开始慢慢下降。比如最开始你只投入1万，房价涨了1万，你就收益了100%，但是当你总共还了10万的时候，房价再上涨1万，你就只收益了10%。当然这里如果不考虑房价涨，那买房的收益率就是0。租房那边呢，开始的时候基金价值可能是1万，每年它也许能产生5%的收益就是500。当你攒到比如10万的时候，5%就变成5000了。这时候基金收益慢慢超过了房租，这不就比买房划算了。所以买房那边的本金收益率其实在慢慢下降，而租房买基金那边的收益率并不会下降。买房那边的本金越来越多，租房那边的基金价值越来越大，就有一个break event，那时候租房就超过了买房。

          • 买房自住还是投基金，这个问题可真复杂啊，还是动态的。我都是按慕尼黑的算的，因为有在看这方面的。如果房价相对通胀几乎没有涨，肯定是基金划算了。但是房价如果有比通胀多个1.5%或者2%，买房在投几年不如基金划算（猜测是因为手续费），到十几年二十几年又是买房划算，再往后到30年又变成买房不划算了。。难不成最好先买房持有20年然后卖掉，买基金养老？那个时候房子冷租（从自住房搬出找房来租) 可就不是现在的冷租好价了。或者一开始就是买房出租，不自住，这样子现在的低价冷租也保住了，房子的杠杆收益也享受了？不过最关键的还是房价增长率了，不知道作者可不可以指点一下在哪里可以查到慕尼黑长时间的房价增长率呢

          • 买房出租投资的成功秘诀是买的便宜并能一直保持杠杆率，也就是不断买新的。房价变化网上搜索啊。过去的增长率无法预言未来。过去的增长更可能提前消耗未来的增长。房子独特性很高，买的便宜与否很重要

          • 你好，我朋友给提了个点， 上面的计算器如果考虑去掉通胀的话，贷款利息是不是也应该减掉通胀率才对呢？

          • 我想应该是不需要的。因为首先计算去除通胀最简单的思路就是假设没有通胀，也就是收入支出都不随时间变化，不用想那么复杂。其实当我们付利息的时候，通胀是站在我们这边的。再次在这个算例里，利息其实只对另外一边租房者的可用投资额有影响，而不会影响购房者资产。这里只是假设购房者的支出（利息+tilgung+维修费）和租房者的支出（租金+购买基金）相等，所以调整利息不会对购房者的资产有影响。不用想得太复杂。其实你看到算下来两边差不多是符合逻辑的，因为房地产市场有很多机构投资者，如果房地产收益明显高于股市，那必然吸引他们加大入场房地产的力度，导致房地产收益下降，反之亦然，这是一个动态平衡的过程，而不是两个完全分割开的生态

  5. 按照计算器计算，25万欧以下的房子买房划算，超出之后反而是租房划算啰

    • 租金、利息甚至首付以及你自己投资的收益率都会影响到最后的结论的，当然影响最大的肯定是房价。一个极端例子，如果房价1千万，如果是租金则每个月100，你说是买房划算还是租房划算呢？

    • Hi,多谢留言。我发现忘了设置小数点位数了，现在改好了可以输入小数了

      • 按照计算器计算，25欧以下的房子买房划算，超出之后反而是租房划算啰

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