德国买房贷款咨询

按照这个步骤进行，如果我经过计算可以提供更优的解决方案，对我们双方都是个好消息，如果我能确定你已经从其他人那里拿到了最优方案，你也可以放心的继续找他申请，而且我们都可以节省很多时间。

1. 请将你打算对比的银行方案发给我，同时提供贷款相关的Selbstauskunft（可以直接发给我银行给你整理的文件，也可以填写我提供的表格）
2. 我将在1-2天内告知是否能够提供条件更优的方案，并将方案发给你，同时可以提供方案相关的基本细节解读
3. 你决定是否采用我的方案
4. 如果采用我的方案，我们可以一起讨论进一步的优化空间并解答更多贷款相关的问题
5. 我帮助你整理给银行的材料并提交贷款申请，以及解答之后的相关疑问

“现在德国买房的贷款利率是多少？”

“现在的利率是多少？”是一个非常受欢迎的问题，可惜这个问题根本无法一概而论，因为能影响利率的因素高达几十项，仅仅一个贷款比例就能让利率上下浮动超过1%。我还有一篇文章对这个情况进行了详细介绍《在德国，别人买房贷款拿到的利率，对你参考意义还不如看新闻》。

下图是所谓的Pfandbrief的回报率，它并不是直接的房贷利率，而是非常优质的房贷（贷款比例不超过60%）证券化之后的一种标准金融工具，但优势是可以反映5到20年不等到不同期限德国房贷利率的利差。普通人实际拿到的房贷利率大多相当于下表曲线值再加上0.5%到1%之间的风险溢价。所以下面的曲线也有一定参考价值。

下表是根据模板计算出的一个贷款条件事例，可以作为目前银行利率的参考。（贷款利率受到多至几十个参数的影响，所以具体到个人的情况，还需要跟我直接联系，根据个体情况精确计算利率。）这个表格中的数字有一定的指导意义，因为他限定了很多条件，点击“repräsentatives Beispiel”既可以查看这些限定条件，如果你的条件正好和里面的条件差不多，那么估计误差也会缩小。

如果精确知道自己能达到具体多少利率，还需要将更多贷款相关参数都考虑进去才行（包括年龄、国籍等等），最简单的办法就是点这里直接联系我，我们一起仔细研究一下。

在德国，贷款买房流程是怎样的？

虽然并没有一个官方的贷款流程，但是我整理了一份最不容易出问题的贷款流程列表供你参考：

1. 找一个靠谱的贷款中介或者银行，一起结合自身情况预演一下是否能够贷款买到目标类型的房产：
   • 这个预演最好很接近实际，这意味着要将各种个人信息精确考虑进去（年龄，国籍，工作状况，工资，可能的退休金，婚姻，孩子等等）
   • 靠谱的贷款中介还可以帮助你再次更新自己的目标房的参数，让它更符合你的要求和实际情况
2. 明确自己的买房目标，包括地点、类型、大小、价格等等
3. 在网上看一看自己的目标是否符合实际（比如像在慕尼黑市中心买一个15万欧元100平的新房，就几乎不可能），并根据实际情况更新自己的买房目标
4. 由于银行现在对贷款材料的要求越来越严格，可以尽早开始准备材料（可以给我留言获得银行需要的资料列表以及看房的checklist），甚至根据贷款中介的建议适当更改税级、优化信誉状况等等
5. 尽量多看房，因为看房也要积攒经验，多看房可以将买房这个动作，从情绪化变成理性的决定
6. 看到心仪的房子后就可以再次跟贷款中介或者银行更近信息，在讨价还价的同时着手准备最后一步的贷款材料。因为有些房子的资料要几周时间才能拿到手，如果不事先准备，可能谈好的银行利率就不作数了。
7. 最终确认要买房后，开始提交贷款申请
8. 得到银行的最终确认甚至贷款合同后，开始马上约Notartermin。由于贷款合同有14天的撤销时限，务必将Notartermin定在这个时间段内，以保证万无一失。
9. 签贷款合同并签买房合同以及房产抵押手续（Grundschuldbestellung）
10. 等着Notar通知交Grunderwerbsteuer以及交房款：
    • 其中房款中的首付可能会你自己打给卖家，也可能会先汇给你的贷款银行，具体哪种形式，一般由银行决定
11. 完成过户

签贷款合同后能毁约吗？

根据德国民法§ 355 Abs. 1, 2 BGB规定，消费者收到合同的撤销权解释文件（Widerrufsbelehrung）后的14天内，可以随时反悔，不需要承担任何责任。

签贷款合同和Notartermin之间有什么联系？

根据德国民法§ 355 Abs. 1, 2 BGB规定，消费者收到合同的撤销权解释文件（Widerrufsbelehrung）后的14天内，可以随时反悔，不需要承担任何责任。

所以一定要确保签买房合同的日子（Notartermin）在签下贷款合同的14天内，这样如果签合同的时候有任何意外，都可以无损失的退出贷款合同。反之，则要赔偿银行的损失。

签买房合同的时候，一定要100%确保贷款没问题，因为签了合同就必须要把它买下来了。如果买不下来，需要承担一大笔赔偿金。

我还写了一篇关于整个买房流程的文章《在德国贷款买房有哪些重要的时间点吗？》

贷款前如何优化自己的Schufa信用分数

在德国贷款几乎无法绕过查Schufa信用分这一步，其实获得优秀的信用分数并不难，做到下面几点可以大概率获得更好的信用评分：

• 只申请少量的Girokonto和信用卡
• 少用消费贷款和分期付款
• 尽量不要使用账单支付
• 少搬家
• 一定不要忘了付账单

关于Schufa分数的算法可以参考我的文章《Schufa可算摊牌了，来看看官方公布的几个影响德国信用分数的因素》。

如果想知道自己的Schufa情况，有4种方式可以获得：

1. 免费的Schufa Datenkopie

免费的Datenkopie是Schufa根据欧盟通用数据保护法Art. 15 DS-GVO提供给消费者的信息，它包含了Schufa存储的所有关于你的数据。可以通过这个链接申请。但是由于它是这家公司迫于无奈被迫提供的信息，所以内容也是能省则省，并不能完全反映我们的信用分数，好处是免费的。

2. 通过Schufa的子公司Bonify

最近Schufa收购了德国另一家同样类型的公司Bonify，目前Bonify提供可以免费看自己Schufa基础分Schufa Basiscore的功能，可以稍微了解一下自己的信用如何。但是目前通过Bonify能看到的信息非常有限，只有一个分数，看不到任何其他信息（比如都有哪些机构调查过我们的信用）

注册Bonify很容易，只需要在他的网页上注册账号（邮件和密码），然后通过在线身份认证（拿着居留卡或者德国身份证用摄像头进行身份认证）或者通过链接自己的主银行账户，即可马上激活。

3. 收费的SCHUFA-BonitätsAuskunft

收费的Schufa分数文件包含了我们完整的Schufa信用分数，可以获知自己是不是有负面的分数，我们可以以此为基础有针对性的提升自己的信用得分。

缺点它是只能反映申请时的情况，之后想知道有没有提升还得再次申请。

4. Schufa的在线账户meineSCHUFA

通过开通包月的在线账号可以实时跟踪自己的Schufa总体情况，优点是适合用来实时获取自己是否有负面得分。

最便宜的在线账户费用为3.95欧元每月。缺点是无法获取自己的各行业分数。Schufa对几个细分行业有单独的评分。比如我的Schufa综合分数是99,48%（理论上100%是最高值），但是因为申请了几个CarSharing的服务，一度在CarSharing的行业分数不太好，不得不交了比别人更多的押金，但是这个信息在包月账户里并不能得知，只有购买一次性的SCHUFA-BonitätsAuskunft才能知道。

如果你正打算贷款买房，那么我建议至少要申请一个免费的Datenkopie，看一看Schufa那里是不是有关于你的负面的信息（完全可能来自搞错了的身份信息甚至网络身份盗窃，太常见了）。如果贷款的时候才又银行发现Schufa有问题，就太晚了，优化自己的Schufa分数至少也要几个月时间。

最优化的解决方案是申请一个收费的在线账户，然后通过申请好的在线账户再购买一次性的SCHUFA-BonitätsAuskunft，因为这时购买的SCHUFA-BonitätsAuskunft是半价的，相当于赠送了几个月的包月费。

如何提升贷款的可能性

银行是否能贷款取决于申请者的整体情况，以下是几个相对容易提升贷款成功几率和贷款额度的点：

• 提高德语能力，达到能简单交流的程度
• 尽早申请长居
• 优化自己的Schufa分数（见上一小结内容）
• 尽量少申请有额度的信用卡（credit card），因为一方面可能影响Schufa，另一方面有些银行会将信用额度也考虑到贷款里，对贷款的影响是负面的。（如果是Visa Debit卡没有关系）
• 不要使用任何消费贷，包括车贷或者其他分期付款
• 如果打算买房，尽量避免跳槽，因为很多银行不接收试用期或者6个月内新入职的职员。而且入职时间短可能导致银行不承认Bonus，进而影响贷款额度。当然如果新工作对工资的提升非常高，那当然跳槽更划算。
• 如果可能的话，跟雇主要求把13薪放进其他月份里发放，因为有些银行不承认13薪。

没有长居能贷款买房吗？

如果没有长居Niederlassungserlaubnis 可以拿到贷款吗？答案是需要看具体情况。

德国的大部分银行要求必须申请者有长居才给贷款，有少部分银行也愿意给有蓝卡的朋友贷款，有极少部分的银行可以给工签的申请者贷款。

假如你面前有A到Z这么多家银行，那么其中A到W这么多都要求必须有长居，而XYZ这3家可以给蓝卡贷款，只有YZ可以给工签贷款。

同时银行也会倾向于要求无长居的申请者提供更多首付，这意味着贷款占房价的比例一般不可以超过80%-85%（首付就是房价的15%-20%再加上额外的Nebenkosten，也就是Notar什么的的费用）。不过也有极为少数的银行可以给无长居的情况贷款100%，但是那几家银行提供的利率也会相对高很多。

那么没有长居会利率更高吗？

德国大部分银行并不会因为身份而区别对待给出不同的利率，身份只能决定是否给贷款，也就是如上文所说没有长居的情况下可选的银行少了很多，而剩下的能够给贷款的银行未必能够提供比其他银行更好的条件。

所以对同一家银行来说，没有长居大概率不会影响利率，但是对同一个人同一套房来说，有长居大概率能够拿到更低的利率，因为可选银行更多。

因为咱们同胞的买房年龄普遍比较低，所以买房时候就已经拿到长居的比例并不高，我经常能够遇到这种情况，好在几乎总能找到合适的解决方案，所以这一点无需太过担心。

利率固定期Zinsbindung要到期了怎么办？

当你的利率固定期到期时，你需要决定是续签你现有的贷款（Prolongation），还是转到另一家银行（Anschlussfinanzierung）。这取决于利率有多高，以及你还需要还多少钱。当你的利率固定期到期时，如果完全不管他，贷款会自动变成浮动利率。但是，如果你想转到另一家银行，你可以使用你的特别解约权。

你应该及时了解有哪些优惠，以及哪些条件对你有利。也可以直接联系我，我不止可以看到你目前的银行能提供的Prolongation条件，还可以帮你比较更多银行的条件，帮你找到最合适的后续融资方案，方便又实惠。

最好在Zinsbindung结束前提前半年以上就开始搞定新的贷款，以免有时间上的问题。

买第二套，可以把第一套抵押出去降低贷款利率吗？

确实可以通过同时抵押两套房给第二套房贷款的方式来降低贷款利率，在德国有5%到10%的贷款使用了这个方式降低贷款利率，甚至于将不可能的贷款变为可能。

一般来说在第一套房的贷款没还完的情况下有以下两个选项：

1. 继续找现在给旧房贷款的银行（银行A）给新房贷款，同时告诉它旧房也是他家的贷款，问他怎么做可以降低新房贷款利率。一般从技术上来说，它就是把旧贷款中已经还了的部分重新贷款给你，叫Revalutierung或者Kapitalbeschaffung，这样新房的贷款就自然降低了，利率就低了。这么做的缺点是它的利率未必比别的银行低。

2. 所以还可以找另一个银行B给新房贷款，同时把旧房也抵押给银行B，叫Zusatzsicherheit ，这样可以降低从银行视角的贷款比例，利率利率就低了。难点是旧房的贷款没还完呢，大部分银行都不接受旧房作为Zusatzsicherheit ，所以得找到一个愿意接受这种排在别人后面的银行。

如果遇到这样的难题，欢迎来找我，我可以帮助你寻找既能接受旧房作为Zusatzsicherheit 又能利率更低的银行，如果以前帮助你贷款的银行也在我的名单里（大概率是这种情况），那么跟它的协商也可以由我来代劳，帮助你一站解决这个问题。

Bausparvertrag往往可以在合同里保证未来贷款时极低的贷款利率，即便在2023年这种相对高息的贷款环境里，也有很多Bausparvertrag提供1%甚至0.45%的超低利率。但是超低利率的合同往往又有他的弊端，需要仔细研究不同的合同才能找到真正适合自己的，切莫仅仅因为低利率就签了合同，最后如果发现用不上，反而损失更大。

即便在2023年这种相对高息的贷款环境里，也有很多Bausparvertrag提供1%甚至0.45%的超低利率，但是资本市场是公平的，有得必有失，超低利率的合同往往有他的弊端，主要表现在：

• 同样的贷款额度，往往需要向Bausparvertrag里存入更大比例的存款
• 存款阶段的利率更低
• 相对更差的灵活性
• 超级短的贷款阶段，或者说超级高的还款额

千万不要仅仅因为低利率就签了不适合自己的Bausparvertrag，一定要仔细研究合同，或者找我帮你分析对比出适合你的合同。

Bausparvertrag的缺点使得它在大部分情况下并不适合作为买房的整个贷款合同来使用，而是只用来贷一部分款，作为贷款技术上所谓的“本金替代”，这有助于降低其他贷款的利率，同时保留自己的贷款灵活性。签一个计划中要买的房的10%到30%的Bausparvertrag即可。需要注意的是，很多银行要求Kaufnebenkosten必须使用真正的自有资金（包括Bausparguthaben），不能是Bauspardarlehen。具体可以找我帮你分析。

如果买一个40万欧元的房子，其他附加费32000欧元（Notar和税金等等），总共432000欧元，考虑两种情况：

• 情况1：仅有32600欧元，刚好覆盖附加费。
• 情况2：之前已经存了一个Bausparvertrag，此时Bausparvertrag账户里有32000欧元的存款（Bausparvertrag相当于把情况1里的钱放进的Bausparvertrag里，但是要扣除手续费，此处手续费按600计算），那么可以再用Bausparvertrag贷款32000欧元，那么只需要36.8万欧元的贷款。

在2024年1月15日的计算结果里（还有其他前提条件，比如地址是Berlin，收入Netto有6000欧元等等），有Bausparvertrag的情况2中可以获得比情况1低0.27%的利率。（此处不考虑Bausparvertrag自带的贷款32000欧元的利率，而且它反正也大概率更低一些）

而如果存款数量更少，以至于根本无法覆盖附加费，甚至可能无法贷款，但加上了Bausparvertrag就能贷款了。

需要注意的是，这种策略最好提前三五年就计划，否则Bausparvertrag可能没法在需要用的时候被允许使用贷款功能。

想2年之后贷款买房，目标房价40万，银行Berater告诉可以签一个30万的Bausparvertrag。

面临的损失：

• Bausparvertrag一般要存够40%到50%才能用，30万就是存至少12万，可能根本存不够（极少数合同有更灵活的条款）
• 存不够目标数量的存款话就用不了Bauspar-Darlehen贷款，需要把存进去的钱再取出来作为买房首付。
• 即便能存够40%到50%，如此短时间内就使用的Bauspar-Darlehen贷款一般要求使用超级高的月供，而不是普通银行的1%-2%，购房者可能完全承受不了，最后还是得把存进去的钱再取出来作为买房首付。
• Bausparvertrag的签约费在1%-1.6%之间，也就是需要支付至少3000欧元的费用。