自用住房是不是资产?(周末讲座的补充)

论了,如何通过量化对比租房和买房来判断哪个更适合自己,我想通过这篇文章延展一下这个话题,从mindset思维方式的角度来探讨一下,自有住房到底算不算资产?

周末的讲座里跟大家讨论了,如何通过量化对比租房和买房来判断哪个更适合自己,我想通过这篇文章延展一下这个话题,从mindset思维方式的角度来探讨一下,自有住房到底算不算资产?

重点:
- 自住房当然算资产
- 计算自己的实际财富状况的时候,要考虑自住房产生的负现金流
- 构建自己的简单资产负债表和现金流量表对估计财务状况很有好处

关于这个话题,在读者群里边也有过激烈讨论,我感觉非常有趣。

在大部分人眼里自有住房,当然属于资产,甚至属于很多人一生中最大的一个资产项目。

但是《富爸爸穷爸爸》的作者罗伯特清崎认为,自有住房不仅无法产生正的现金流,甚至会产生负的现金流,实际上属于负债。这种思维方式一度是非常颠覆我的世界观的,甚至我现在也认为,从改变自己理财思路的角度,这么想也是正确的。

但是从实用角度讲,自有住房当然可以算作是资产。

在上面的讨论里,实际上我们涉及到了企业三大报表里面的两个,分别是资产负债表和现金流量表。两个要分开讨论,但也要相辅相成。每个人都可以给自己做一个简化版的资产负债表,他就是下面的样子,左边是我们的资产,右边是我们的负债。左边减去右边就是我们实际的净资产。

简化版个人资产负债表
简化版个人资产负债表

如果我们贷款买房的话,资产负债表就像上图,整个房子当然在资产负债表的左边,而我们欠银行的钱就在资产负债表的右边。随着我们把钱还给银行,右边的负债会逐渐减少,而左边的资产则随着房产的市场价格波动。

我认为自有住房也是资产的原因很简单,如果把自有住房卖掉是可以换钱的,可以换钱当然就是资产。

当然了,实际上能不能换到钱也要看当时房产的市场价格如何。

但是,自有住房这种资产的性质和股票债券等不同。股票和债券都可以很容易的产生正的现金流,而自有住房几乎无法直接产生正的现金流,事实上它产生的是负的现金流,因为即便我们全款买房也需要为自有住房支付各种各样的费用,这一点并不能在资产负债表里看到,只能通过现金流量表。

扩展:自住房的现金流

自有住房也许能够间接产生正的现金流,因为也许我们为他支付的各种费用小于租一个同等状况的房子。如果我们采用国际通行的会计标准制作更复杂的现金流量表,就能看到这一点。但是不要忘记自有住房的机会成本,这个我也在讲座里进行了深入的探讨。

在以前的文章里面我描述过如何计算自己需要多少资产,达到财富自由的水平。这个计算过程就是在制作自己的简易现金流量表。这个用于衡量财富自由的现金流量表并不需要按会计标准制作,只要让自己能明白自己的状况就够用了。这个计算可以简化为3步。

第1步是计算所有被动收入,也就是把产生被动收入的资产都总结出来,看看到底能产生多少收益。一般可以假设资产产生现金流的能力是资产总额的了4%。在做这步计算的时候,我们自然不需要把自有住房也考虑进去,因为他并不能够主动产生正的现金流。

现金流量表:被动收入
被动收入

第2步是计算所有的支出。大部分理财书籍都会建议读者记账,一个重要目的就是能做到对自己的支出心里有数。由于不管自有住房是不是比房租更便宜,实际上每月都直接产生支出,所以它产生的负的现金流自然要在这一步计算。

现金流量表:支出
实际支出

第3步只需要比较被动收入是否大于支出,就知道自己是否处于财富自由的状态了。

现金流量表:实际现金流
实际现金流。是否财富自由了?

从哲学的角度考虑自住房是不是资产也许是有意义的,但是从务实的角度出发,有可能会使问题的复杂度上升,反而无法帮助你理清思路以计算出真正能帮助自己的答案。

所以最简单的结论就是:

  • 自有住房是资产吗?是!
  • 但是我们计算财富自由的时候,不需要把它考虑在资产端。

如果你在有一个全款自有住房的情况下,还能够通过其他资产实现财务自由,那么这个自有住房可以当然可以算作是你财富自由的一个保障,相当于为自己的财富自由增加了一层缓冲垫。

但也不能忘记,这层缓冲垫的有很大的机会成本的,,如果不买房而是买基金买股票会不会更富有呢?是不是能在财富自由之路上助自己一臂之力,还要拿出计算工具自己仔细衡量一下。


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

本文只是博主个人观点,不构成投资建议,本人不承担据此操作产生的后果!

本文已经在德国的Notar处留档,抄袭前请考虑后果。

关注微信公众号“财富德国”,微博账号“财富德国DE”,不错过新文章,提高留德华们的理财能力

留下评论

Chinese (Simplified)Chinese (Traditional)English
error: Content is protected !!
%d 博主赞过: