这个坑在德国的房东朋友们一定要避:和房客要求涨租金的No-go area

德国对租客的保护非常周道,房东如果想涨租金的话,绝不可能像国内那样,直接跟房客口头涨租金,还以"不同意就滚粗"相威胁。德国的法律很复杂,我们做一下复杂操作的时候,最好先找专业人士帮忙分析一下是不是合法和安全。希望这篇文章能帮助在德国买房的房东和未来的房东避个坑。

德国对租客的保护非常周道,房东如果想涨租金的话,绝不可能像国内那样,直接跟房客口头涨租金,还以”不同意就滚粗”相威胁。

一般来说,在德国想跟租客涨租金有2种方法:

  • 合同约定好未来涨多少以及什么时候涨
  • 房东每次跟租客单独约定

合同约定未来涨幅的方法还分为IndexmieteStaffelmiete两种。

Indexmiete就是房租跟着德国官方通胀率浮动,好处是忽然遇到高通胀也可以多涨(比如今年),坏处是不灵活,而且每次想涨价也得书面告知租客一下。

Staffelmiete则是在合同里详细约定未来什么时候具体涨多少。好处是每次涨租金都是自动的,不用另行通知,并且未来通胀低的话(比如前几年),有可能比Indexmiete涨得多。但坏处则是通胀忽然变高,房东也只能把牙打碎了咽进肚子里。

这两种涨租金的约定还需要符合当地的MietspiegelMietpreisbremse的相关规定,否则可能导致整个涨租金条款失效,这意味着以后都不能涨租金了,因为房东无权利要求重新约定涨租金条款。所以做这种复杂合同的时候一定要请求专业人士帮忙,比如加入当地的Haus und Grund房东协会。

如果不采用上面的Indexmiete和Staffelmiete约定未来涨幅,也可以每隔几年跟租客谈一次涨租金的问题。

虽然我用了”谈”这个字,但我们依然需要书面告知房客涨租金的事宜。书面告知的内容也需要符合规定,包括告知涨幅,为什么上涨(比如当地出了新的Mietspiegel,根据新的指导价上涨了)还有什么时候开始上涨等等。

这个书面告知还需要给租客一个回应的时间,如果租客拒绝接受,房东只能通过起诉要求涨租金了。

我在德国人的房东论坛里看见不少人问:租客不回应涨租金的信怎么办呢? 有的朋友可能想到了一个办法,那就不寄信了呗,直接亲自把信给租客,而且当面跟租客谈涨租金比较友好,谈完了之后把回执塞给租客,马上签字以免夜长梦多。

但这是一个大坑,一定要避,因为它形成了所谓的Haustürgeschäfte。简单来说就是,房东可以要求涨租金,但也需要给房客一个思考的时间。直接上门要求租客签字,可能使租客迫于压力才签字,并且事实上放弃了思考的时间Widerrufsfrist,所以有效性不受法律支持。

如果我们通过Haustürgeschäfte拿到了房客对涨租金的认可,租客未来也被允许撤回他的签字(widerruf),相当于这段儿时间没涨过租金。所以直接去找房客签字后患无穷啊。

德国的法律很复杂,我们做一下复杂操作的时候,最好先找专业人士帮忙分析一下是不是合法和安全(律师、税务师、房东协会等等)。希望这篇文章能帮助在德国买房的房东和未来的房东避个坑。


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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