咱们中国人可能是世界上最安土重迁的民族之一了，对房子有一种难以割舍的情怀，认为最棒的投资就是买房了，其实德国人也有类似的情怀，所以德国人称房产为Betongold（混凝土黄金）。
但根据统计，2018年时只有46,5%的德国人拥有自住房，为什么德国房产自有率这么低呢？
一方面是因为德国过去租房很便宜，现在对租客的保护也非常好，很多人觉得租房不比买房差，还有更大的灵活性。
商业上有一句话叫：“流动性重于利润”（Liquidität vor Rentabilität），甚至很多租房住的德国人即便自己买了房也只是租给别人的。我就是个租房爱好者。
另一方面在德国想要贷款买房是有门槛的，大概只有一半的德国人口能过这个门槛，没想到居然和房产自有率的统计对上了。
还有一方面，就是在德国参与房地产投资并不是只有亲自买房这一条路，德国的金融市场很发达，条条大路通罗马，本文梳理了几个常见的投资房地产的方法。
买房自住
由简入繁，最容易想到投资房产的方法当然是自己买自己住。德国买房自住有些地方和在国内不同，这里简单说几个基本的概念。
在德国买房，楼和地是分开的，买了房不一定也买了地，地也可以是租来的，如果在租来的地上建房，一般要每年额外交地租Erbbauzins。如果地也是买来的，一般就是无限期的产权。
无限期产权也有它的代价，就是需要定期缴纳房产税Grundsteuer，具体可以参考我写的《德国房产税》一文。
买房有很多交易费用，如果是二手房，一般包括：
- 中介费Maklercourtage（从2021年起可由买家承担最多50%）
- 房产交易费Grunderwerbsteuer
- 包括公证费Notar和房产证费Grundbucheintrag在内的一些杂费
这些费用加在一起在10%上下。
买房自住的税务优惠政策是持有房产3个Kalenderjahr再交易时，利润免税。比如2021年12月买房，2023年1月卖掉就算是住够了3年。
如果贷款买房的话，流行的说法是需要首付20%，实际上如果买家信誉够好，也可以全部贷款。另外不管贷款合同是多少年的，10年之后都可以解约。
买房出租
如果买房是为了出租，大部分政策条件和买房自住是差不多的，税务优惠政策上的不同是，出租房要持有超过10年才能在卖出时免税，另外出租房的贷款利息是可以抵扣个人所得税的。
投资出租房要注意使用杠杆，好的杠杆能放大本金的收益率。
德国法律更倾向于保护租客，所以构建出租房策略的时候，要先搞懂一些重要的政策，不要踏入雷区。比如出租合同某些条款要是措辞不当，有可能会导致条款无效，最惨的是，如果涨租金条款无效的话，就会导致永远没有权利涨租金。
买破房装修后出租
上面两个是最基本的投资房地产的方法，几乎谁都有能力操作，从这一条开始的几个思路略微升级一些，需要更多的企业家精神。
买新房之后直接出租自然是最省事的，但是plug in and play的代价也是巨大的，那就是价格昂贵。二手房一般比新房便宜，但一般的二手房还不够便宜，我们还可以买“更破的房子”，只要装修带来的升值效果高过装修的成本就行了。
另外装修费如果能够控制在一定程度之内，就可以马上抵扣投资者的个人所得税，相当于当年就拿回来一些成本，装修后可以以更好的价格出租，而出租房持有超过10年就可以免税卖出。
买破房装修后卖掉
上一个投资手段是破房装修后出租，下面这个情况要更主动一些。
在德国购买住房用作自住，住够3年后卖出即可免税。所以愿意折腾的朋友，也可以购买状态不是很好的便宜房子，把它装修好，让房子升值，然后住到可以免税卖出，马上就脱手，如此循环。
之所以自住房住一段儿时间脱手可以免税，是因为它属于税法的privates Veräußerungsgeschäft范畴，这个自住3年的限制，使得最快的再投资也只能每14个月进行一次，所以再进阶一些还可以从privates Veräußerungsgeschäft出来，进入真正的商业地产市场。
这个商业模式也是低价买破房，翻新后迅速卖出，是一个很成熟的模式，叫fix and flip。由于它不再属于私人范畴，所以收益也是要相应交税的。这种模式有可能会“污染”你的私人房地产投资，所以最好在公司的框架里进行。
买房后出售一部分地
有的时候运气好，可能买的房带了巨大的地，也就是Grundstück巨大（很遗憾这个“有的时候”很可能不是现在），这种情况下可以考虑卖一部分地来获利。
想靠这个法子多赚点儿钱，则需要自己去Bauamt提交申请，因为如果卖家也想到这一点了，大概率也会把这部分地价算入房价里，这样就无利可图了。
买地->建房->出售
前面的“买破房装修后卖掉”还只是“主动一点点儿”，这个参与房地产投资的方法就是纯粹的开发商行为了。
过去几年德国的房价涨得快，房地产开发商的数量也随着房价在增加。但开发房地产的利润并不是简单随着房价变化而变化的，因为这里更多要求的是优秀的项目管理和成本控制的能力，项目运转得越快利润越好、风险越低。
德国的房地产开发商并不都是国内那些巨型上市公司，而是有非常多的小开发商。其实并不是一个资金门槛非常高的行业，但它的风险很大，已经不是一般人能操作的了。
上面说了6种需要自己撸袖子买房子的主动投资法，下面再说几个被动参与房地产投资的方式，可以分为股权和债券。
股权：房地产基金
股权就是做房东，债券就是扮演银行的角色，借给房东钱。
封闭和开放房地产基金
德国最初级的房地产基金就是开放式房地产基金和封闭式房地产基金offene/geschlossene Immobilienfonds，之所以说他们初级，是因为如果你去找德国所谓的投资咨询师，他们大概率会向你推荐这种东西。
这些基金就是用从投资者那里集资的资本，买下一些房地产，包装进基金里。这两种基金大部分情况下都不太透明，历史上的收益都非常不好，饱受争议，不太建议去涉险。
上市型房地产基金：REIT和REOC
上市型房地产基金有两种形式，分别是：
- 房地产信托REIT（Real Estate Investment Trust）
- 房地产投资公司REOC（Real Estate Operating Company）
REIT和开放式房地产基金一样，都是买入房产进行经营。不同的是REIT必须符合非常严格的标准，并且在交易所上市交易。投资REIT就相当于做上市公司的小股东，相当于间接做了房东。
REOC则是比REIT更广义一些的上市房地产公司，比如Deutsche Wohnen。
由于他们都受到非常严格的监管，所以不会像上面说的那2种基金一样坑金主爸爸。
房地产ETF
REIT经过多年的发展，出现了花样繁多的分类，甚至有CoreCivic这样专门经营私人监狱的REIT（美国的监狱是私人盈利机构），很容易让投资者挑花眼。
而且单独的REIT可能风险很大，甚至最差的情况下会像公司一样倒闭，投资者分文不剩。现在疫情之下，很多经营商业地产的基金就很困难。
所以投资REIT和REOC最好的办法就是和投资股市一样，充分分散风险。最简单的分散风险的方法就是直接买入房地产ETF指数基金。
需要注意的是，房地产指数的历史波动率比股票更大，也就是风险更大，但收益又没有高到哪里去，所以不应该用它完全代替股票指数基金。
由于房地产指数和股票以及债券的“相关性”比较低，如果我们在资产组合里适度配置房地产指数的话，能够有效的降低风险，也就是降低波动率。（关于这个话题，可以参考我的另一篇更详细的文章）
Genossenschaft住房合作社
除了上市房企，还有一种比较德国特色的房企，就是Wohngenossenschaft住房合作社。合作社可以看成一种特殊的股份公司，但由于其目的是为了给社员（同时也是租客以及股东）谋福利。
很多住房合作社是接受入股的，而且一般来说，每年还能得到不错的分红，目前的情况4%以上是非常普遍的。不过一个坏消息是，他们只接受小规模入股。
债权：房地产众筹、P2P
上面的几种投资房地产的方式都是股权投资，是成为房东。除此之外，我们还可以投资债券，也就是扮演银行的角色，借钱给房地产开发商。
本文中的债权并不是指上市公司发行的债券，因为在欧洲现行的货币政策下，这种投资基本无利可图了。这里更值得讨论的是房地产众筹和房地产P2P。
众筹和P2P都是借款方通过互联网平台跟小投资者筹款，区别是P2P的借款方一般也是个人，而众筹的借款方一般是公司。
众筹和P2P的种类可以说五花八门，但是接下来我主要想说的是关于房地产的众筹和P2P。
德国的众筹大部分属于所谓的夹层贷款Mezzanine-Finanzierung。开发商除了投入自有资金（相当于我们私人买房的首付）和银行贷款，还会通过众筹筹款，这些钱的“权益”排在银行之后，安全性差于银行贷款，收益也高于正常贷款，一般在5%-10%之间。
这种投资虽然风险很大，但是如果做好个人风控，在经济正常的时候，还是很值得考虑的。可是这种有着“垃圾债”属性的债券投资往往蕴含系统性风险，也就是整个行业可能都会低迷或者出现破产潮，目前的疫情更是加大了这种风险。不是很建议没有经验的投资者在这种情况下参与房地产的众筹和P2P。
关于债券和房地产众筹，我在早期的文章《负利率下有什么债券的替代品》里也有详尽的分析。
总结
不管在哪里投资房地产，都可以分为自己挽袖子干起来的直接投资和通过金融工具参与的间接投资。
自己买房投资，可以获得最大的掌控，如果操作得当，可能得到超越市场平均的收益，但其风险也不容忽视。因为单独房产未来的价值很大程度上依赖于所在城市甚至是所在国家的经济发展情况。
通过金融工具间接投资房地产，可以利用金融市场的优势充分地分散风险，而且还省时省力。但我们对基金的掌控能力也很低，没办法对其主动施加影响来扩大收益率。
总的来说，并没有一个简单结论能告诉我们哪种方式更好。应该采用哪种方式，还需要根据自身情况判断。最后再加一句，小孩子才做选择呢，成年人都要。
作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
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