德国对租客的保护非常周道，房东如果想涨租金的话，绝不可能像国内那样，直接跟房客口头涨租金，还以”不同意就滚粗”相威胁。
一般来说，在德国想跟租客涨租金有2种方法：
- 合同约定好未来涨多少以及什么时候涨
- 房东每次跟租客单独约定
合同约定未来涨幅的方法还分为Indexmiete和Staffelmiete两种。
Indexmiete就是房租跟着德国官方通胀率浮动，好处是忽然遇到高通胀也可以多涨（比如今年），坏处是不灵活，而且每次想涨价也得书面告知租客一下。
Staffelmiete则是在合同里详细约定未来什么时候具体涨多少。好处是每次涨租金都是自动的，不用另行通知，并且未来通胀低的话（比如前几年），有可能比Indexmiete涨得多。但坏处则是通胀忽然变高，房东也只能把牙打碎了咽进肚子里。
这两种涨租金的约定还需要符合当地的Mietspiegel和Mietpreisbremse的相关规定，否则可能导致整个涨租金条款失效，这意味着以后都不能涨租金了，因为房东无权利要求重新约定涨租金条款。所以做这种复杂合同的时候一定要请求专业人士帮忙，比如加入当地的Haus und Grund房东协会。
如果不采用上面的Indexmiete和Staffelmiete约定未来涨幅，也可以每隔几年跟租客谈一次涨租金的问题。
虽然我用了”谈”这个字，但我们依然需要书面告知房客涨租金的事宜。书面告知的内容也需要符合规定，包括告知涨幅，为什么上涨（比如当地出了新的Mietspiegel，根据新的指导价上涨了）还有什么时候开始上涨等等。
这个书面告知还需要给租客一个回应的时间，如果租客拒绝接受，房东只能通过起诉要求涨租金了。
我在德国人的房东论坛里看见不少人问：租客不回应涨租金的信怎么办呢? 有的朋友可能想到了一个办法，那就不寄信了呗，直接亲自把信给租客，而且当面跟租客谈涨租金比较友好，谈完了之后把回执塞给租客，马上签字以免夜长梦多。
但这是一个大坑，一定要避，因为它形成了所谓的Haustürgeschäfte。简单来说就是，房东可以要求涨租金，但也需要给房客一个思考的时间。直接上门要求租客签字，可能使租客迫于压力才签字，并且事实上放弃了思考的时间Widerrufsfrist，所以有效性不受法律支持。
如果我们通过Haustürgeschäfte拿到了房客对涨租金的认可，租客未来也被允许撤回他的签字（widerruf），相当于这段儿时间没涨过租金。所以直接去找房客签字后患无穷啊。
德国的法律很复杂，我们做一下复杂操作的时候，最好先找专业人士帮忙分析一下是不是合法和安全（律师、税务师、房东协会等等）。希望这篇文章能帮助在德国买房的房东和未来的房东避个坑。
作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
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