10个在德国买房投资房地产的初级错误

德国的房地产热已经持续好几年了,也许留德多年的你已经早就坐不住,也想分一杯羹了吧?但是德国的房地产市场非常成熟也非常复杂,可以说坑非常的多。今天我来说一说,几个在德国买房或者投资房地产可能犯下的初级错误,包括贷款上的可能失误。希望你能避免这些错误,投资之路一帆风顺。

德国的房价猛涨好几年了,谁会不想分一杯羹呢?根据2019年的统计,德国人自有住房比例只有51.1%,但想买房的比例高达84%。德国的房产是不是买到就是赚到呢?可惜并不是。德国的房地产市场成熟且复杂,坑非常的多。本文总结了10个在德国投资房地产的初级错误。希望能帮助你必坑,投资之路一帆风顺。

1. 在德国买房忘记讲价

德国人虽然比较靠谱,但也不会老实到直接给房产出底价的。广告里的价格一般都有议价空间,会在心理价位上浮10%到20%。

讲价要有技巧,要找到合适的理由。比如可以试探对方的需求,对方如果急于变现的话,也许可以通过承诺迅速付款的方式请求讲价。如果能拿到专业人士对于未来房屋修缮花销的估价,可以此为议价基础。

虽然现在德国的房地产市场是“卖方市场”,大城市里经常出现供不应求、甚至百人看房的盛景。但在任何情况下,都应该尝试一下讲价。毕竟只要态度不欠打,哪怕讲价不成,也没什么损失,何不尝试一下呢?

2. 房子买贵了

之所以存在这个看起来无厘头的错误,是因为德国房产的定价空间大。两个看起来装修差不多,同样平米数的公寓,可能因为一些细微处的差异,甚至因为卖家心理因素,实际卖价差了很多。

比如老化的电路,老化的水管,渗水的地下室,非专业人士无法一眼看出其中问题,但却是时间炸弹。德国人工价格昂贵,看似不起眼的问题在未来都可能需要花大价钱才能修补。如果对房地产不是非常熟悉,可以在看中房子之后请一个专业人员Bauverständiger/Gutachter来看一看。一般来说公寓看一次可能在600-800欧元的样子,跟买房的总花销相比九牛一毛却意义重大。

如果买入了一个卖价远大于实际价值的房屋,未来的盈利空间就会大打折扣。

3. 购房合同里没有详细列出免税项目

在德国买房需要缴房产购置税Grunderwerbsteuer,但除了地皮和建筑本身,很多附件是不用交税的,比如前房东不想带走的家具等等。可如果合同里只写了交易的总额,而没有不写清楚免税物品的价格,税务局就会默认通通收税。

如果购买的是公寓,房东们会统一在物业(WEG-Verwaltung)存放维修备用金Instandhaltungsrücklage,一般每个房东都有几千欧元的备用金。但交易房地产时,无法要回这部分维修备用金。所以买房的时候,这部分钱也默认包含在卖价里了。想让它也免税,就要在合同里写清楚。

(根据德国高院2021年9月16号的判例Urteil v. 16.9.2020, Az. II R 49/17,计算房地产购置税时不再能够扣除维修备用金Instandhaltungsrücklage了,投资者失去了一个降税的方法。)

4. 买房贷款额过低

房产投资者贷款的时候容易太保守,容易低估包括装修在内的后期投入。这种错误有可能导致未来资金周转出现问题。买房贷款时最好多方询问价格,比如使用本文下面的工具,以免付出过高的利息。

当然如果是自住的话,还要考虑风险和收益的比例是否合理,贷款太多的话,精神压力和家庭资产风险都非常大。

如果是投资,可以采取专业的方法估算最优的贷款比例。

5. 还款率过高

德国房贷大多属于Annuitätendarlehen,即把每年的还款额分为本金还款Tigung,和利息Zinsen两部分(关于Annuitätendarlehen的详情,在《德国信贷类型总结》中有介绍了

Zinsen是银行定的,但可以砍价。如果议价能力强,还能省上一笔钱。Tilgung是贷款者自己决定的,一般只要高于2%,银行都能接受。

有的朋友希望快点儿还完贷款,就定了比较高的还款率。总的来说,虽然自住房迅速还完款是一个非常正确的选择,但如果家里情况有变,高还款率就会影响灵活性和流动性。所以可以尽量定一个比较低的还款率,比如2%,再和银行约定一个特别还款权Sondertilgung,会大幅增加灵活性。

银行大都愿意接受每年5%的Sondertilgung。有了特别还款权,就可以每年年底根据情况自由决定当年是否使用它,而不需要额外付出赔偿银行损失的代价Vorfälligkeitsentschädigung。

特别还款权还有另外一个好处,如果想提前解约贷款合同的话,银行计算提前还款损失Vorfälligkeitsentschädigung时必须考虑Sondertilgung的影响,因为银行不能要求赔偿这部分利息,这样可以省一大笔钱。

另外还可以和银行商量最开始的一段时间先不还款,给自己留下更多的灵活性。

6. 草率地决定房价里建筑价值的比例

用来出租的房产可以每年把建筑成本抵税,叫AfA(Abschreibung für Abnutzung)(详见《德国投资房产的正确姿势。注意只有建筑物的价值能用来抵税,地皮价值不可以抵税,因为地皮是不会被用坏的德语叫Abnutzung。) 所以购买房产后,要和税务局详细说明交易价格里建筑物和地皮分别是多少钱。

曾经有个不成文的规则,在合同里把建筑和地皮七三分就行,但是现在很多税务局不接受这种粗略分法了。因为经济部给出了详细的分割办法,还附带了计算器。新的算法里使用了地皮标准价Bodenrichtwert的概念,该值可以在各联邦州Gutachterausschuss的网站上可以查到。(微信公众号后台回复Kaufpreisaufteilung可以获得下载Kaufpreisaufteilung计算器的链接)

这个官方计算器里面的操作空间挺大的,各地税务局具体接受到什么程度,还需要有相关经验的税务师的帮助,所以在签订Notarvertrag前最好找一个靠谱的本地税务师。如果能够获得更大比例的建筑物价值,未来通过抵税能节省很多钱。

7.没有想好策略就鲁莽下手买房

投资每一个地产,都应该有对应的策略,要考虑适合自己的贷款策略,要计划修缮升级长期的计划,要考虑目标租客是哪个群体。

税务策略是购买出租房进行投资的重中之重。购入房屋的头3年里,如果装修费用少于建筑价值的15%,则可以一次性抵税,否则只能每年抵税2%。这两种情况差别很大,所以不适当的计划可能导致损失一大笔钱。

在策略中也要考虑到对租客的选择。一个不需要修缮的公寓,可以考虑直接出租多年。但一个需要修缮的公寓,因为上面提到的税务原因也许最初几年只能稍微修缮,未来可以计划再来个大修,这样就不能一开始便找一个长期租客,否则下一阶段的修缮工作将难以开展。

8. 随意自拟租房合同

出租房屋要签正式的合同,在网上一搜索就能找到免费的租房合同范本,这种合同能用吗?

网上找的免费合同范本风险很大,因为一个用词错误便可能导致某个条款无效。最安全又经济的方法就是找德国房东联盟Haus und Grund购买合同范本,联盟的律师团队经验丰富,早就把漏洞堵好了。Haus und Grund虽然是全国性质的协会,但我们需要找当地的分支入会。入会还能购买到和协会合作的房东律师险,因为协会会复杂庭外的咨询事宜,保险可能会比自己去买便宜一些。

9. 商业性质房地产交易

德国政府对房东有税务优惠政策,个人持有房地产超过一定年限后,卖出的收益可以免税(详见《德国投资房产的正确姿势)。但还要遵守一个三单元上限Drei-Objekte-Grenze,既5年内以个人名义卖出的房地产数量超过3个,就会被税务局定性为商业性质房地产交易。

商业性质房地产交易的收益是不免税的,最惨的是不止这几个房子要收税,以前卖的可能也要被收税,所以一定要远离这个界限。如果进行频繁交易,务必跟自己的税务师商量。

10. 不经过学习就贸然投资房地产

很多朋友把投资房地产当成了一个学习成本低的理财方法了,问问老留德华“邻居李阿姨”或者同事“托马斯”就觉得学会。其实并非如此,不经过系统性的学习就投资房产非常危险。本文列出的10个坑还是初学者最容易犯的错误,深究起来还有很多坑,被人诓骗是分分钟的事情,所以投资之前一定要花时间好好研究中立的意见,而不只是去询问房产中介或者银行这些利益相关者的意见。

其实投资任何东西之前,都应该知道收益和风险的比率如何,假如买房的回报率和活期存款一样的话,相信没有人会去冒险买房的。

在《我在德国的投资回报率应该是多少》中,我总结了大部分流行投资品的回报率,推荐一读。

参考书籍

想入门德国房产投资,推荐先看几本德语的本地房地产书籍,下面我列出了几本我曾经看过的书(仔细阅读下文,有免费获取的办法):

Alexander Goldwein的这本书是我认为入门知识最全面的一本,从德国房地产市场的初级知识到怎么计算回报率等等都有涉及。一个小Tipp是,这本书本身虽然很贵,但在作者还把它拆分成了几本更薄的小书,这几本书经常是亚马逊读书会员Kindle Unlimited的免费阅读材料,而这个会员是可以免费体验的。 这本书还有一个福利,就是读者可以给作者写信索要一个excel的计算工具,用它可以计算任何你想要投资的房地产未来10年的财务信息,非常直观。

Gerd Kommer是德国著名的投资理财专家,他有自己的资管公司,也写了不少投资理财的经典书籍,比如更为著名的《Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs》就科普了如何傻瓜式投资指数基金进行理财。和上面那本书一样,这本书也自带计算工具,不过计算的是根据个人情况估算到底是买房划算还是租房划算。 当然这本书也有办法“免费”获得,不过不少读,而是“听”,那就是这本书有对应的音频有声书,在Audible上能够找到,会员可以免费听。Audible的会员也是可以免费体验的,所以就相当于可以免费听这本书了

最后一本推荐阅读的书也是Gerd Kommer写的,暂时我没发现这本书有办法可以“免费”获得,不过一个好消息是它也不像上面那几本那么贵。此书面向的读者显然如同书名,是打算贷款买房自住的朋友。 他在书里先是用详尽的数据分析了买房的利弊,然后教给读者计算自己能够买得起什么样的房子,以及如何计算房屋的价值和贷款的策略等等。

当然就像此书的标题所说的,书里还会教读者如何避免一些典型的买房时可能遇到的陷阱。另外税务的问题也被拿出来详尽地得到了解释。 Gerd Kommer在研究金融问题的时候喜欢用“冰冷的数据”来推导出观点,主观情绪被放在了最次要的位置。虽然看起来冷酷无情,不过至少用数据学来这些知识之后,不用在你进行一生最大的投资—-买房的时候,被错误的决定拉入经济的泥潭。

这本书几乎是一本给买房自住者的详尽攻略,再实用不过了。任何想要买房自住的朋友都应该读一下。毕竟如果仅仅因为不愿意花一周的时间学习,就用一生的时间去赌自己可以买房的时候做出正确决定,是非常危险的。

以上就是我总结的几条投资房地产的初级的错误,你一定要绕过这些坑,虽然财富自由之路不会那么容易,但保持持续的学习精神,相信你终将富有。 德国地产过热了吗?未来的房地产市场会怎么变化呢?德国Postbank每年都会有相应的研究报告。微信公众号后台回复“楼市报告”,查看我对房地产价格发展报告的解读。

对比银行贷款利率

从哪里贷款最划算呢?绝对不要简单的找一个银行问问就了事,因为你花一点儿时间对比一下,就有可能上下省出几万欧元的利息。在德国,能提供贷款的除了各大有网点的银行,还有很多网上银行能够提供贷款,甚至有些保险公司也能。

除了自己去找银行,还可以去找贷款中介去询问,比如下面表里的Dr. Klein等等。在贷款前,最好通过下面的计算器看一看哪家的利率更划算,多多对比。

下表中的几个词的意思分别是:

Nettodarlehen:打算贷款多少钱;

Kreditlaufzeit:利息绑定多少年(不是要多少年还完钱);

Beleihung:贷款额占房价的比例(它只有两个选项,选一个差不多的就行,详细情况必须跟贷款顾问细说,任何网上贷款计算器都只是算个大概的利率);

Tilgung:初始本金还款率,一般选2%就行;

monatliche Rate:每月还款额(本金还款额+利息);

effektiver Jahreszins:贷款的利率

Restschuld:过了上面提到的 Kreditlaufzeit 之后,还剩下多少贷款没还完


作者:Dr. Rich 财富德国 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)

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