德国的房价猛涨好几年了，谁会不想分一杯羹呢？根据德国的统计结果，德国人自有住房比例只有51.1%，但想买房的比例却高达84%。总有新闻说德国人不喜欢买房，但明明是很多德国人买不起好吧！那么德国的房产是不是买到就是赚到呢？可惜也不是。德国的房地产市场成熟且但杂，坑多水深。本文总结了10个在德国投资房地产的初级错误。希望能助你投资之路一帆风顺。
1. 在德国买房忘记讲价
德国人虽然比较靠谱，但也不会老实到直接讲出房产底价的。广告里的价格一般都有议价空间，会在心理价位上浮10%到20%。
特别是2022年欧洲央行升息之后，德国人买房贷款开始变得更加困难，德国房地产市场也慢慢开始向“买方市场”转变了，这使得我们买房者的谈判筹码开始增加。此时此刻咱们当然更不能错过讲价的机会了。2023年找我帮忙贷款的朋友大部分都成功让卖家降价了5%到10%。
讲价要有技巧，要找到合适的理由。比如可以试探对方的真实需求，对方如果急于变现的话，也许可以通过承诺能够迅速付款的方式请求降价（最好确实也已经跟房贷融资专家谈过相关细节）。如果能拿到专业房产评估师Bausachverständiger或者装修公司对于未来房屋修缮花销的估价，可以此为议价基础。
总的来说，在任何情况下，都应该尝试一下讲价。毕竟只要态度不欠打，哪怕讲价不成，也没什么损失，何不尝试一下呢？就像德国人说的：Fragen kostet nichts, außer Mut!
2. 房子买贵了
注意“买贵了”并不是说没有讲价到位，而是本身的定价就太高了。之所以存在这个无厘头的错误，是因为德国房产差异化大导致的定价空间大，两个看起来装修差不多，同样平米数的公寓，可能因为一些细微处的差异和卖家的心理因素，实际卖价很可能就差了很多。
比如老化的电路，老化的水管，渗水的地下室，非专业人士无法一眼看出其中问题，但却是定时炸弹。德国人工价格昂贵，看似不起眼的问题在未来都可能需要花大价钱才能修补。
如果对房地产不是非常熟悉，可以在看中房子之后请一个专业人员Bausachverständiger/Gutachter来看一看。专业评估一个公寓的价格在500-800欧元的样子，和买房的总花销相比九牛一毛，却意义重大。最棒的是，Bauverständiger列出的房屋问题有理有据，完全可以拿去和房东继续讲价。
如果买入了一个卖价远大于实际价值的房屋，未来的盈利空间就会大打折扣。
如果买一个比普遍情况贵太多的房子，贷款时也会遇到困难，因为银行可能估值比卖价更低，从而导致银行视角的贷款比例变高，这也意味着利率过高。下面的漫画一定程度就描述的这个过程。
3. 购房合同里的免税项目被错误的列出来
在德国买房需要缴房产购置税Grunderwerbsteuer，但除了地皮和建筑本身，很多房屋的附属品（比如小家具、小家电）并不必交房产购置税的。如果合同里只写了交易的总额，而没有写清楚那些本可以免税的物品的价格，税务局就会默认一起收税。
如果购买的是公寓，房东们会统一在物业（WEG-Verwaltung）存放维修备用金Instandhaltungsrücklage，一般每个房东都有几千欧元的备用金。但交易房地产时，无法要回这部分维修备用金。所以买房的时候，这部分钱也默认包含在卖价里了。想让它也免税，就要在合同里写清楚。（根据德国高院2021年9月16号的判例Urteil v. 16.9.2020, Az. II R 49/17，计算房地产购置税时不再能够扣除维修备用金Instandhaltungsrücklage了，投资者失去了一个降税的方法。）
以上内容是大部分房产类德语网站都会教你的内容，以下内容则是本文独家进阶内容了。
列出免税项目这个策略虽好，但可不一定适用于想高比例贷款的朋友！原因是厨房等部件在银行眼里并非可抵押物，银行往往不愿意把这些东西考虑进可抵押的房产估值里，如若把它们单独列出的话，银行就会把它们的价格从房产估值里剔除，这将导致你的房产在银行眼里的可抵押价值降低，进而降低你的最大可贷款的额度和房子的可抵押价值！
房产的可抵押价值的降低，会直接导致被银行要求增加首付或者提高利率，而因此提高利率造成的损失几乎100%的会吞噬掉省出来的一点点房产购置税，真的是得不偿失。所以在高比例贷款的情况下务必要和你的贷款专家好好商量一个合适的策略，考虑一下在房产购置税和利息之间的取舍。
4. 买房贷款额过低
房产投资者贷款的时候容易过于保守，比如低估装修维护在内的后期投入，进而留下太少的资金用于紧急情况。这种错误有可能导致未来资金周转出现问题。所以贷款时最好请房贷融资专家帮忙计划，给自己的资金周转留够空间并避免付出过高的利息。
如果是自住的话，还要考虑风险和收益的比例是否合理，贷款太多的话，精神压力和家庭资产风险会增加，选择合适的平衡点才是王道。
如果是投资，推荐采取专业的方法估算最优的贷款比例。
5. 还款率约定得过高
德国房贷大多属于等额本息贷款Annuitätendarlehen，即把每年的还款额分为本金还款Tigung，和利息Zinsen两部分（关于Annuitätendarlehen的详情，在《德国买房贷款的种类你了解几个? 一文看懂德国所有房贷形式》中有介绍了）。
利息Zinsen是银行定的，如果能通过靠谱的房贷融资专家找到最便宜的银行，往往能省一大笔钱。
Tilgung是贷款者自己决定的，一般只要高于2%，银行都能接受。随着利率的增加，也有银行愿意接受1%的Tilgung了。
有的朋友希望快点儿还完贷款，就定了比较高的还款率。总的来说，自住房迅速还完款是一个正确的选择，可以节约利息支出，还可以降低风险，但如果生活情况有变，高还款率就会影响自己的灵活性和流动性。大部分情况下更好的策略是，先定一个比较低的还款率，比如2%到3%，再和银行约定一个5%的特别还款权Sondertilgung，这样能大幅增加灵活性。
所谓特别还款权Sondertilgung，就是可以每年根据自己的情况自由决定是否多当年还银行一些钱，而不需要额外付出赔偿银行损失的代价(Vorfälligkeitsentschädigung)。银行大都愿意接受每年5%的Sondertilgung。以3.5%的利息加2%的Tilgung为例，如果再每年都用满5%的Sondertilgung，可以11年左右就还完贷款！而如果某些年份不想或者不能还Sondertilgung，则可以只还利息和普通的Tilgung。这个策略可谓进可攻退可守。
特别还款权还有另外一个好处，如果想提前解约贷款合同的话（比如想搬家卖房了），银行计算提前还款损失Vorfälligkeitsentschädigung时就必须考虑Sondertilgung的影响，这部分钱银行不能要求赔偿这部分利息，这样可以省一大笔赔偿金。
另外还可以和银行商量最开始的一段时间先不本金（ tilgungsfreie Zeit ），给自己留下更多的灵活性（但是这段时间还是要支付利息的）。
此处要注意的是，有些银行会因为Tilgung比例适当升高而降低利息，这个门槛各家银行各不相同，可能是2%，也可能是其他数字，让贷款专家根据你的情况帮忙决定适当的比例才是王道。
6. 草率地决定房价里建筑价值的比例
用来出租的房产可以每年把建筑成本抵税，叫AfA(Abschreibung für Abnutzung)（详见《德国投资房产的正确姿势》。注意只有建筑物的价值能用来抵税，地皮价值不可以抵税，因为地皮是不会被用坏的德语叫Abnutzung。） 所以购买房产后，要和税务局详细说明交易价格里建筑物和地皮分别是多少钱。
曾经有个不成文的规则，在合同里把建筑和地皮七三分就行，可惜现在大多税务局已经不接受这种粗略分法了。因为经济部给出了详细的分割办法，还附带了计算器。新的算法里使用了地皮标准价Bodenrichtwert的概念，该值可以在各联邦州Gutachterausschuss的网站上可以查到。（微信公众号后台回复Kaufpreisaufteilung可以获得下载Kaufpreisaufteilung计算器的链接）
这个官方计算器里存在操作空间，各地税务局具体接受到什么程度普通人很难把握，所以还需要有相关经验的税务师的帮助。因此在签订购房合同Notarvertrag前最好找一个靠谱的本地税务师。如果能够获得更大比例的建筑物价值，未来通过抵税能省很多钱。
另外一种合理合法的分割建筑价值的方法是通过Gutachter评估师出具的文件，比如我找到一个网站可以在线评估建筑价值的比例用来提交给税务局，它甚至保证在税务局不接受它出具的估值的情况下可以退款，值得一试。
7.没有想好策略就鲁莽下手买房
投资每一个地产，都应该有对应的策略，要考虑适合自己的贷款策略，要计划修缮升级长期的计划，要考虑目标租客是哪个群体。
税务策略是购买出租房进行投资的重中之重。比如购入房屋的头3年里，如果装修费用少于建筑价值的15%，则可以一次性抵税，否则只能每年抵税2%（Anschaffungsnaher Aufwand），这两种情况差别很大，不适当的计划可能导致损失一大笔钱。
在策略中也要考虑到对租客的选择。比如一个不需要修缮的公寓，可以考虑直接出租多年。但一个需要修缮的公寓，因为上面提到的税务原因也许最初几年只能稍微修缮，未来可以计划再来个大修，这样就不能一开始便找一个长期租客，否则下一阶段的修缮工作将难以开展。
德国税务局默认的房屋抵税年限是50年（1925年之后的房子）或40年（1925年之前的房子）或者33年（2023年之后的新房），但是根据Bundesministerium der Finanzen在2023年2月22的说明，房屋也可以按照实际剩余使用年限抵税，这对于过去30年没有过大规模翻新的房子来说就非常诱人了。可以用nutzungsdauer这个网站免费预估自己的房子是否可能通过Begutachtung的方法来降低抵税年限，已达到提升每年可抵税的金额。
8. 随意自拟租房合同
虽然德国有合同自由，租房合同甚至可以是口头的，我甚至见过中国房东给中国租客用中文自己写的合同，但从房东的角度出租房屋最好签正式的合同。好在在网上一搜索就能找到免费的租房合同范本，可是这种合同能用吗？
事实上网上找的免费合同范本风险很大，因为一个用词错误便可能导致某个条款无效。如果合同上的关键条款（维修费、地税、附加费、涨租金条款等等）一旦无效就几乎没有补救的可能了，只能按照民法BGB条款的规定，但这些条款基本都是倾向于保护租客权益的。最安全又经济的方法就是找德国房东联盟Haus und Grund购买合同范本，联盟的律师团队经验丰富，每年都会根据法律更新合同范本，早就把可能的漏洞堵好了。
关于Haus und Grund：虽然它是全国性质的房东协会，但我们只能找当地的分支入会。入会还能购买到和协会合作的房东律师险，因为协会负责庭外的咨询事宜，相当于省下来不少律师费，购买的房东律师险可能会比自己其他地方购买更便宜。
9. 误入商业性质房地产交易
德国政府对房东有税务优惠政策，个人持有房地产超过一定年限后，卖出的收益可以免税（Private Veräußerungsgeschäfte, § 23 Abs. 1 EStG， 详见《德国投资房产的正确姿势》）。但想获得这个优惠必须遵守一个三单元上限Drei-Objekte-Grenze，既5年内以个人名义卖出的房地产数量超过3个，就会被税务局定性为商业性质房地产交易（对房地产相关从业人员要求更加严格）。
商业性质房地产交易的收益是不免税的（Gewerblicher Grundstückshandel），必须按照个人所得税税率交税，最惨的是不止超过3单元上限的房子要收税，以前卖的可能也要被收税，所以一定要远离这个界限。
如果需要进行频繁交易，务必跟自己的税务师商量，想办法通过其他方法规避税务风险（比如成立有限责任公司GmbH）。
10. 不经过学习就贸然投资房地产
有些朋友把投资房地产当成了一个学习成本低的理财方法了，以为问问老留德华“邻居李阿姨”或者同事“托马斯”就能学会。其实并非如此，不经过系统性的学习就投资房产非常危险。本文列出的10个坑是初学者最容易犯的错误，深究起来还有很多坑，被人诓骗是分分钟的事情。所以投资之前一定要花时间好好研究中立的意见，而不只是去询问房产中介或者银行这些利益相关者的意见。
除了阅读我的相关博文，本文下面列出的几本学习在德国投资买房的参考书。
其实投资任何东西之前，都应该知道收益和风险的比率如何，只有汇报够高才有投资的意义，假如买房的回报率和活期存款一样的话，恐怕没有人会去冒险买房的。
在《我在德国的投资回报率应该是多少》中，我总结了大部分流行投资品的回报率，推荐一读。
参考书籍和文章
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想入门德国房产投资，推荐先看几本德语的本地房地产书籍，下面我列出了几本我曾经看过的书（仔细阅读下文，有免费获取的办法）：
- 《Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor》（博主意译：小投资者在德国如何买房投资房地产并获得成功）
Alexander Goldwein的这本书是我认为入门知识最全面的一本，从德国房地产市场的初级知识到怎么计算回报率等等都有涉及。一个小Tipp是，这本书本身虽然很贵，但在作者还把它拆分成了几本更薄的小书，这几本书经常是亚马逊读书会员Kindle Unlimited的免费阅读材料，而这个会员是可以免费体验的，所以可以通过试用亚马逊读书会员Kindle Unlimited的方法免费阅读这几本书（可以在电脑、手机和Kindle设备上阅读）。 这本书还有一个福利，就是读者可以给作者写信索要一个excel的计算工具，用它可以计算任何你想要投资的房地产未来10年的财务信息，非常直观。
- 《Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen》（博主意译：买房自用是做租客哪个更划算？如何做出正确选择？）
Gerd Kommer是德国著名的投资理财专家，他有自己的资管公司，也写了不少投资理财的经典书籍，比如更为著名的《Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs》就科普了如何傻瓜式投资指数基金进行理财。和上面那本书一样，这本书也自带计算工具，不过计算的是根据个人情况估算到底是买房划算还是租房划算。 当然这本书也有办法“免费”获得，不过不是读，而是“听”，这本书有对应的音频有声书在Audible上能够找到，会员可以免费听。Audible的会员也是可以免费体验2个月，所以就相当于可以免费听这本书了。Audible的会员可以每月免费获得一个Guthaben，可以用这个Guthaben换取资源库里的任意一本书，并永久保留这本书，哪怕取消会员也可以继续反复听这本书。
- 《Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer: Geld sparen und Fehler vermeiden beim Kauf der eigenen vier Wände》（博主意译：买房自用者如何贷款能够省钱和避免错误）
最后一本推荐阅读的书也是Gerd Kommer写的，暂时我没发现这本书有办法可以“免费”获得，不过一个好消息是它也不像上面那几本那么贵。此书面向的读者显然如同书名，是打算贷款买房自住的朋友。 他在书里先是用详尽的数据分析了买房的利弊，然后教给读者计算自己能够买得起什么样的房子，以及如何计算房屋的价值和贷款的策略等等。
当然就像此书的标题所说的，书里还会教读者如何避免一些典型的买房时可能遇到的陷阱。另外税务的问题也被拿出来详尽地得到了解释。 Gerd Kommer在研究金融问题的时候喜欢用“冰冷的数据”来推导出观点，主观情绪被放在了最次要的位置。虽然看起来冷酷无情，不过至少用数据学来这些知识之后，不用在你进行一生最大的投资—-买房的时候，被错误的决定拉入经济的泥潭。
这本书几乎是一本给买房自住者的详尽攻略，再实用不过了。任何想要买房自住的朋友都应该读一下。毕竟如果仅仅因为不愿意花一周的时间学习，就用一生的时间去赌自己可以买房的时候做出正确决定，是非常危险的。
以上就是我总结的几条投资房地产的初级的错误，你一定要绕过这些坑，虽然财富自由之路不会那么容易，但保持持续的学习精神，相信你终将富有。 德国地产过热了吗？未来的房地产市场会怎么变化呢？德国Postbank每年都会有相应的研究报告。微信公众号后台回复“楼市报告”，查看我对房地产价格发展报告的解读。
对比银行贷款利率
从哪里贷款最划算呢？绝对不要简单的找一个银行问问就了事，因为你花一点儿时间对比一下，就有可能上下省出几万欧元的利息。在德国，能提供贷款的除了各大有网点的银行，还有很多网上银行能够提供贷款，甚至有些保险公司也能，而最方便的就是来找我了。
*关于德国房贷方面的咨询请移步这篇文章：《德国买房贷款咨询》
计算目标房屋的贷款条件
通过下面的表格可以轻松预估自己的目标房屋的贷款条件，如果觉得条件合适，可以在最后一步提交表格内容，我会在接到申请后联系你。
作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
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